Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den Reiterhof in Kriesebyfeld 1, 24354 Rieseby

• Grundbuch: Rieseby
• Blatt: 1223
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Krieseby
• Flur: 1
• Flurstück-Nr.: 140
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 49.934 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 29.01.2025

Verkehrswert: 422.000 €

 

Hinweis: Es handelt sich um eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage

Regionallage: auf der Halbinsel Schwansen an der Ostsee, begrenzt durch die Schlei und die Eckernförder Bucht. Entfernung nach Eckernförde ca. 14,0 km, Rendsburg ca. 40,0 km.

Ortslage: ca. 5 km nordöstlich des Gemeindezentrums im Außenbereich.

Umfeld: landwirtschaftlich genutzte Grünflächen; nächste Wohnbebauung in ca. 500 m Entfernung.

 

Grundstückserschließung

Straßenart: Kreisstraße K77

Straßenausbau: Straße asphaltiert, einseitiger Fahrradweg

Zugang: Das Grundstück ist von der südlichöstlich gelegenen Gemeindestraße aus über eine Zufahrt erschlossen.

Erschließung: Wasser- u. Stromversorgung vorhanden, Abwasser über Klärgrube

 

Beschreibung Die insgesamt 49.934 m² große Liegenschaft Kriesebyfeld 1 in Rieseby besteht aus einer ehem. landwirtschaftliche HofsteIle mit einer Fläche von4.745 m² und angrenzenden Landwirtschaftsflächen mit einer Größe von 45.189 m²

Die HofsteIle ist mit einem Wohnhaus, 2 zusätzlicher Wohnungen, Ställen, Reithalle und einem noch / nicht fertig gestellten Wohnhausanbau bebaut. Die Landwirtschaftsfläche ist im Liegenschaftskataster als Ackerland ausgewiesenen; sie ist jedoch im amtlichen Kartenwerk des Landesamts für Vermessung Schleswig-Holstein als Grünland dargestellt. Die Landwirtschaftsfläche ist durch einen Knick in 2 Teilflächen zerschnitten und dient z. Zeit als Weideland für Pferdehaltung. In Verlängerung des Knicks ist ein Reitplatz von 20 x 60 mangelegt. Zum Bewertungsstichtag wird die Immobilie als Reiterhof genutzt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus

Gebäude-Mischtyp: 1.23 freistehendes Einfamilienhaus, EG, kein Keller, nicht ausgebautes DG mit einer lichten Höhe 1,25 bis 2,00 m; 1.03 freistehendes Einfamilienhaus, EG, KG, flach geneigtes Dach

Bauweise: Massivbauweise in Mauerwerk

Baujahr: ca. 1961

Modernisierung: ca. 2000

Ausstattungsstufe: Ausstattungsstufe 2

 

Bruttogeschossfläche:

• EG: 118,9 m² und 28,6 m²
• KG: 24,3 m²

 

Rohbau

Gründung: Betonsohle

Außenwände: Mauerwerk mit rotbrauner Ziegelsteinfassade

Innenwände: Mauerwerk, verputzt

Decken: Holzbalkendecke über EG, Betondecke über KG

Dachkonstruktion : Satteldach mit ca. 19° Dachneigung, ungedämmt

Dacheindeckung: beschichtetes Pfannenblech auf alten Wellplatten (Eternit)

 

Ausbau:

Außentüren: Haupteingangstür mit Seitenteil als Holz, Isolierverglasung Nebeneingangstür aus Kunststoff mit glasteilenden Sprossen, Isolierverglasung

Fenster: Kunststofffenster mit glasteilenden Sprossen, Isolierverglasung

Wände: verputzt und gestrichen, im Bad 1,80 m bis raumhoch Fliesen, in der Küche teilweise ca. 1,60 m hoch Fliesen

Fußboden: EG mit Fliesen und teilweise Laminat, Keller Beton, DG Holzdielung

Decken: glatt, gestrichen, teilweise Vertäfelung

Treppen: - offene Holzwangentreppe zum Keller, 1/4 gewendelt; Bodentreppe aus Holz, ungedämmt

Innentüren: Landhaustüren

Sanitärausstattung: Bad mit Badewanne, Dusche, Einbauwaschtisch mit Unterschrank und Granitplatte, wandhängendes WC

Küche: 1-zeilige Einbauküche mit Spüle, Geschirrspüler, Unterbaukühlschrank, separat gestellter Elektroherd, gusseiserner Herd mit Holzbefeuerung

Heizung: Ölzentralheizung mit Plattenheizkörper (nicht in allen Räumen), 4 Kunststofftanks (4.000 Liter Fassungsvermögen), Kaminofen im Wohn-/Esszimmer, Holzofen/-herd in der Küche

Warmwasser: WW-Speicher über Heizung

Elektrik: - einfacher bis normaler Standard, kein Telefon-/Kabelanschluss, Satellitenschüssel

Bes. Ausstattung: - 2 Schornsteine, Kaminofen

 

Beurteilung

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

Ausstattung: einfach bis mittel

Wärmeschutz: nicht zeitgemäß

Nutzung: Wohnhaus

Zustand: mittlerer Unterhaltungszustand mit MOdernisierungsrückstau

 

Wirtschaftsgebäude

- zu 2 Wohnungen ausgebaut

 

Gebäude-Mischtyp: 2.23 Doppel- u. Reihenhäuser, EG, kein Keller, flach geneigtes Dach

Bauweise: Massivbauweise

Baujahr ca. 1961

Ausbau: ca. 2000

 

Bruttogeschossfläche:

• WE 1 u. 2: 148,7 m²
• Waschraum: 20,0 m²

 

Rohbau

Gründung: Betonsohle

Außenwände: Mauerwerk mit rotbrauner Ziegelsteinfassade

Innenwände: Mauerwerk, verputzt

Decken: Holzbalkendecke über EG

Dachkonstruktion: Satteldach mit ca. 19° Dachneigung, ungedämmt

Dacheindeckung: Trapezblech auf alten Wellplatten (Eternit)

 

Ausbau allgemein

Außentüren: Kunststofftür mit Isolierverglasung und innenliegenden Sprossen

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und innenliegenden Sprossen

Gemeinschaftsflur: Wände u. Decke gestrichen, Fußboden gefliest, Feuerschutztüren

Waschraum: Wände u. Decke gestrichen, Fußboden gefliest, Anschlüsse für mehrere Waschmaschinen und Trockner

 

Ausbau Wohnung 1

Wände: verputzt und gestrichen, im Bad raumhoch Fliesen, in der Küche teilweise Fliesenschild

Fußboden: Fliesen und teilweise Laminat, DG Holzdielung

Decken: glatt, gestrichen

Treppen: Bodentreppe aus Holz

Innentüren: Landhaustüren

Sanitärausstattung: Bad mit Badewanne, Waschtisch, wandhängendes WC

Küche: Einbauküche in L-Form mit Spüle, Nische für Geschirrspüler, Kühlschrank, Backofen, Ceran-Kochfeld und Dunstabzughaube

Heizung: über Ölzentralheizung im Wohnhaus, Plattenheizkörper

Warmwasser: über WW-Speicher im Wohnhaus

Elektrik: einfacher bis normaler Standard, kein Telefon-/Kabelanschluss, Satellitenschüssel

 

Ausbau Wohnung 2:

Die Wohnung konnte nicht besichtigt werden.

 

Bes. Ausstattung: ./.

 

Beurteilung

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

Ausstattung: mittel

Wärmeschutz: nicht zeitgemäß

Nutzung: beide Einheiten sind als Wohnraum vermietet

Zustand: mittlerer Unterhaltungszustand mit Modernisierungsrückstau

Baumängel/-schäden: Schimmel/Stockflecken an Fensterleibungen von Wohnung 1

 

Wirtschaftsgebäude-Stallbereich

Gebäudetyp: Pferdestall, Traufhöhe 3,50 m

Bauweise: Holzbauweise

Baujahr: ca. 1961

Modernisierung: ca. 2000 neues Dachtrapezblech

Bruttogeschossfläche: 402,5 m²

 

Rohbau

Gründung: Betonboden

Außenwände: Holzständerwerk mit beschichtetem Trapezblech, ungedämmt, teilweise raumseitig mit Holzschalung

Innenwände: Abtrennung zu den Wohnungen als gemauerte Brandwand; - Abtrennung zur Sattelkammer aus Mauerwerk, verputzt

Decken: Holzbalkendecke über der Sattelkammer

Dachkonstruktion: Satteldachkonstruktion aus Vollholz, ca. 19° Dachneigung, ungedämmt, Traufhöhe ca. 3,0 m

Dacheindeckung: Trapezblech auf alten Wellplatten (Eternit), teilweise Lichtplatten

 

Ausbau

Außentüren: 2-flügelige Holztore, Höhe ca. 2,5 m

Fenster: einfache Stallfenster und Lichtplatten

Fußboden: Betonboden

Heizung: - Sattelkammer mit Plattenheizkörper, Stall unbeheizt

Installationen: - einfacher Standard, wenige Lampen und Steckdosen, Wasseranschlüsse

 

Bes. Ausstattung

• Aufenthaltsraum oberhalb der Sattelkammer als Holzkonstruktion, Erschließung über Holzstiege
• Aufstallungsboxen aus gemauerten Wänden, Höhe ca. 1,5 m, 1-flügelige Holztore, Höhe ca. 1,3 m

 

Beurteilung

Grundrissgestaltung: 9 Innenboxen und breite Stallgassen, Sattelkammer u. fensterloser Aufenthaltsraum

Ausstattung: einfach,nicht zeitgemäß

Wärmeschutz: für Pferdehaltung keine Heizung erforderlich

Nutzung: Pferdestall ohne Sanitäranlage

Zustand: einfacher Unterhaltungszustand mit Modernisierungsrückstau

 

Baumängel/-schäden:

• Dachundichtigkeiten
• diverse Abnutzungserscheinungen

 

Stallanbau

Gebäudetyp: Pferdestall, Traufhöhe 3,50 m

Bauweise: Leichtbauweise aus Stahl u. Holz

Baujahr: ca. 1961

Modernisierung: .I.

Bruttogeschossfläche: 236,6 m²

 

Rohbau:

Gründung: Betonboden

Außenwände: Ständerwerk aus Stahl und Holz mit Trapezblechfassade, ungedämmt

Innenwände: ./.

Decken: ./.

Dachkonstruktion: Flachdachkonstruktion aus Stahlträger, ungedämmt, Traufhöhe ca. 2,7 m

Dacheindeckung: Trapezblech

 

Ausbau

Außentür: Blechschiebetor, Höhe ca. 2,5 m

Fenster: einfache Stallfenster

Fußboden: an 2 Gebäudeseiten Betonboden ca. 4 m breit, sonst Sandboden

Heizung: nicht vorhanden

Installationen: einfacher Standard, wenige Lampen und Steckdosen, Wasseranschluss

 

Bes. Ausstattung:

• eingestellte Kühlbox mit 2 Kammern, außer Betrieb (ohne Bewert.)
• Aufstallungsgatter aus Stahlrohren (ohne Bewertung)

 

Beurteilung:

Grundrissgestaltung: 1 Lagerraum ohne Zwischenwände

Ausstattung: einfach, nicht zeitgemäß

Wärmeschutz: nicht vorhanden

Nutzung: Mischnutzung als Lagerraum und Stall

Zustand: unterlassener Unterhaltungszustand

Baumängel/-schäden: Der Anbau wurde augenscheinlich in einfachster Bauweise laienhaft errichtet. Neben rostigen Stützen und Trägern bestehen diverse Schäden und Abnutzungserscheinungen

 

Reithalle

Gebäudetyp: Reithalle, Traufhöhe 5,0 m

Bauweise: Leichtbauweise aus Holzstützen und -binder

Baujahr: ca. 1972

Modernisierung: ./.

Bruttogeschossfläche: 375 m²

 

Rohbau

Gründung: Betonfundamente

Außenwände: Holzständerwerk mit Trapezblech, kleine Teilflächen Mauerwerk, ungedämmt

Innenwände: ./.

Decken: ./.

Dachkonstruktion: Satteldachkonstruktion aus Vollholz, ca. 10° Dachneigung, ungedämmt, Traufhöhe ca. 5,0 m

Dacheindeckung: Trapezblech, teilweise Lichtplatten

 

Ausbau

Außentür: 2-flügeliges Blechschiebetor

Fenster: Lichtplatten

Fußboden: Sandboden

Heizung: keine

Installationen: einfacher Standard, wenige Lampen und Steckdosen

Bes. Ausstattung: keine

 

Beurteilung

Grundrissgestaltung: stützenfreie Halle

Ausstattung: einfach, nicht zeitgemäß

Wärmeschutz: keine

Nutzung: Reithalle

Zustand: einfacher Unterhaltungszustand mit MOdernisierungsrückstau

 

Baumängel/-schäden:

• Rostige Fassade, keine Regenentwässerung
• diverse Abnutzungserscheinungen

 

Anbau AußenstalIboxen

Gebäudetyp: 18.1 .2 Pferdestall, Traufhöhe 3,5 m

Bauweise: Leichtbauweise aus Holzstützen und -binder

Baujahr: ca. 1975

Modernisierung: ./.

Bruttogeschossfläche: 40,3 m²

 

Rohbau

Gründung: Betonfundamente

Außenwände: Holzständerwerk, innen und außen mit Holzverkleidung

Innenwände: Trennwände aus Holzkonstruktion, Höhe ca. 1,5 m

Decken: ./.

Dachkonstruktion: Pultdachkonstruktion aus Vollholz, ungedämmt, Traufhöhe ca. 3,0 m

Dacheindeckung: Trapezblech, teilweise Lichtplatten

 

Ausbau

Außentür: 2-teilige Pferdeboxen-Außentüren aus Holz

Fenster: einfache Kunststofffenster

Fußboden: Betonboden

Heizung: keine

Installationen: einfacher Standard, wenige Lampen und Steckdosen, Wasseranschluss

Bes. Ausstattung: keine

 

Beurteilung

Grundrissgestaltung: 3 AußenstalIboxen in unterschiedlichen Breiten

Ausstattung: einfach

Wärmeschutz: keine

Nutzung: Abstellräume, Werkstatt

Zustand: einfacher Unterhaltungszustand

Baumängel/-schäden: teilweise einige Wasserlaufspuren, evtl. kleine Dachundichtigkeiten

 

Wohnhausanbau

(Rohbau)

 

Gebäudetyp: 1.23 freistehendes Einfamilienhaus, EG, kein Keller

Bauweise: Massivbauweise in Mauerwerk

Baujahr: 2021

Modernisierung: ./.

Bruttogeschossfläche: 81 m²

Wohnfläche: 65,6 m²

 

Rohbau

Gründung: Betonsohle

Außenwände: KS-Mauerwerk mit Dämmung und rotbrauner Verblendsteinfassade

Innenwände: KS-Mauerwerk, noch unverputzt

Decken: ./.

Dachkonstruktion: Satteldach mit ca. 19° Dachneigung, noch ungedämmt

Dacheindeckung: Betondachsteine mit Unterspannbahn

 

Ausbau noch kein Ausbau vorhanden

 

Außenanlagen

 

Oberflächenbefestigung: Zuwegungen und Hoffläche überwiegend als Schotterflächen, kleine Teilflächen aus Beton, Terrassen an den Wohneinheiten aus Betonplatten und Betonpflaster

Einfriedung: einfache Maschendraht- und Weidezäune, teilweise sichtbare Elektroweidezäune für Pferde

Bauliche Anlagen: Reitplatz mit Holzbohleneinfassung und Sandboden, Größe 50x20 m

Gartenanlage: überwiegend Rasen