Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des Anwesens Hauptstraße 26b in 84424 Isen/ Ortsteil Burgrain

• Grundbuch: Mittbach
• Blatt: 820
• Lfd. Nr.: 5
• Gemarkung: Mittbach
• Flurstück-Nr.: 1758/4
• Wohnhaus, Nebengebäude, Garten zu 360m²

Wertermittlungsstichtag: 17.02.2025

Verkehrswert: 500.000€

Hinweis: Neben der Garage waren das Appartement im EG links, die beiden Einheiten im OG, die Wohnung im DG und der Dachspitz unzugänglich. Gemäß Angaben des Schuldners existiert bei den Wohnungen ein Ausstattungsstandard und Erhaltungszustand wie beim besichtigten Appartement und die Raumaufteilung entspricht der Tekturplanung.

Grundstücksbeschreibung

Mietvertragliehe Vereinbarungen: Nach Angaben des beim Ortstermin anwesenden Schuldners und Mieters sind die fünf Wohnungen an drei Parteien vermietet. Schriftliche Vereinbarungen wurden nicht zur Verfügung gestellt. Es liegen nur circa Angaben zum Mietbeginn und zur Brutto-Warmmiete vor. Bei der Einheit im DG fehlen diese Informationen und die Nutzungssituation der Garage ist nicht bekannt. (...)Die Verträge laufen auf unbestimmte Zeit und Mietanpassungen sind bisher nicht erfolgt.

Lage im Gemeindegebiet: im Ortsteil Burgrain, rd. 2,5 km südlich des Hauptortes Isen, östlich der Ortsdurchgangsstraße

Bevölkerungsstruktur: weitestgehend mittelständisch

Umgebung: dörfliche Siedlungsstruktur mit Wohn- und ehem. Wirtschaftsgebäuden unterschiedlichen Baualters, in offener Bauweise, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen und ausgebauten DGs im Übrigen prägt die Burg Burgrain das Ortsbild

Topographie: der Grundbesitz ist in sich weitestgehend eben, zum östlichen Nachbargrundstück abgesenkte Lage mit Höhendifferenz von bis zu ca. 1,50 m

Erschließungssituation:

• das Grundstück ist verkehrsmäßig über die öffentlich gewidmete Hauptstraße (Staatsstraße St. 2086) erschlossen, es fallen keine Straßenausbaubeiträge nach § 127 BauGB an
• es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz
• für das gegenständliche Grundstück und für den Gebäudebestand sind für die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen keine Herstellungsbeiträge nach KAG offen

Bauplanungsrecht: In dem seit 1985 rechtswirksamen Flächennutzungsplan des Marktes Isen ist der Grundbesitz nach § 6 BauNVO als Mischgebiet (MI) dargestellt. Das Anwesen liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen oder in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans. Das Grundstück ist nach Auskunft des örtlichen Bauamtes bauplanungsrechtlich dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen. Bauliche Vorhaben werden für zulässig erachtet, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Denkmalschutzrechtliche Situation: Es besteht keine denkmalschutzrechtliche Ausweisung (Bau-/ Bodendenkmal) im Bereich des gegenständlichen Grundstücks. Allerdings ist die benachbarte Burg Burgrain ein Baudenkmal, so dass bei einem baulichen Vorhaben die Bestimmungen des Umgebungsschutzes gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG zum Tragen kommen können.

Umwelt-, Natur- und Hochwasserschutz: Der Grundbesitz ist nicht im Abschnitt eines Natur- oder Landschaftsschutzgebietes. Er liegt nicht in einem festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet und auch nicht im Gebiet eines Extremhochwassers. Das Anwesen befindet sich aber in einem wassersensiblen Bereich. Diese Gebiete kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen oder zeitweise hoch anstehendem Grundwasser mit Nutzungsbeeinträchtigungen kommen kann. Der Schuldner teilte am Ortstermin mit, dass zeitnah bei einem Starkregenereignis über ein Fenster Wasser in das KG des gegenständlichen Wohngebäudes mit einem Wasserstand von bis zu ca. 1,00 m über KG-Fußboden eintrat. Bei der Besichtigung zeigten sich auf dieser Ebene z.T. großflächig Feuchtigkeitsschäden an den inneren Flächen der Innen- und Außenwände

Gebäudebeschreibung

Bebauung: Doppelhaushälfte mit Nebengebäude (Garage mit Abstellraum)

Tatsächliche bauliche Nutzung: Auf dem Anwesen existiert rückwärtig eine vollständig unterkellerte Doppelhaushälfte mit EG, OG und ausgebautem DG. Nördlich des Wohngebäudes befindet sich ein nicht unterkellertes Nebengebäude (Garage mit Abstellraum) mit Satteldach.

Wohngebäude

Nach Angabe des Schuldners erfolgte die Fertigstellung des Wohngebäudes im Jahr 1992. Etwa 202112022 wurde im DG eine Zwischensparrendämmung angebracht. Im Übrigen sind keine wertsignifikanten Um- und Ausbaumaßnahmen, bauliche Erweiterungen sowie Modemisierungs- und Sanierungsmaßnahmen erfolgt.

anrechenbare Wohnfläche (WFL):

• Appartement EG links: 26 m²
• Appartement EG rechts: 30 m²
• Appartement 00 links: 36 m²
• Appartement 00 rechts: 30 m²
• 2-Zimmer-Whg. DO: 41 m²
• insgesamt rd. 163 m²

Grundrissgestaltung des Wohngebäudes: Der Gebäudezugang liegt im EO an der Nordfassade. Es folgen ein Windfang und das zentrale Treppenhaus vom KG bis zum DG. In den beiden Regelgeschossen befinden sich jeweils zwei l-Zimmer-Appartements mit Bad. Die straßenseitige Einheit im EG hat eine Terrasse und die beiden Einheiten im OG verfügen jeweils über einen Balkon. Im DG existiert eine 2-Zimmer-Wohnung mit Wohnküche, Schlafzimmer, Bad und Abstellraum. Im KO sind ein Heizungs- und Tankraum, ein Waschraum sowie Lagerflächen. Der separate Dachspitz ist vermutlich zu einfachen Lagerzwecken nutzbar.

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: Plattenfundament, 30 cm, in Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Außenwände:

• im KG Stahlbetonwände (Sperrbeton), 30 cm
• ab EG einschaliges Ziegelmauerwerk, 36,5 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk und Leichtbauwände, 11,5 cm und 17 cm

Decken: Stahlbetondecke, ca. 20 cm

Treppen: vom KG bis zum DG halbgewendelte U-Treppe in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach mit ca. 32°-Neigung und Dachvorsprung, als Pfettendach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Pfanneneindeckung mit Unterkonstruktion und Aufdachdämmung

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre in Kupfer

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen

Fenster / Fenstertüren: zweiflügelige Holzrahmenfenster und -türen mit Sprossenteilung und Isolierverglasung; ab EG überwiegend Holzfensterläden (bei 2 Fenstern fehlen die Fensterläden); im KG einflügelige Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung, Dreh- und Kippbeschlag

Türen: Haupteingangstüre mit Holzzarge, Türblatt in Holz-/ Glaskonstruktion, Sicherheitsbeschlag; Innentüren überwiegend als Spantüren mit glatten furnierten Türblättern und Zargen, im Treppenhaus Türflügel mit Glasausschnitt

Bodenbeläge: in al1en Wohngeschossen Estrich mit Tritt- und Luftschallschutz; Fliesenbelag in den Sanitärbereichen und im Waschraum im KG, im Übrigen im KG Nutzestrich, Wohnbereiche mit Laminatböden

Wandbehandlung: überwiegend verputzt und gestrichen, Sanitärräume umlaufend raumhoch gefliest, bei den Küchen Fliesenspiegel im Arbeitsbereich

Deckenuntersichten : überwiegend verputzt und gestrichen, im DG erneuerte Zwischensparrendämmung aus Mineralwolle

Sonstiges: Balkone in Holzkonstruktion

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung: je Wohneinheit em Badezimmer mit Waschbecken, Wand-WC mit Unterputzspülkasten und Einbaubadewanne; Waschmaschinenanschlüsse im Waschraum im KG

Heizung / Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Heizkessel des Herstellers De Dietrich, Typ GTM 125 R, Nennleistung 25 kW, aus dem Baujahr 1990, Abgasführung über Dach; Ölbrenner, Typ Weishaupt WL 10-A, aus dem Baujahr 1990 (Angaben gemäß KÜO-Bescheinigung) 3 Kunststoffheizöltanks; Warmwasseraufbereitung über Heizung, Speicher aus dem Baujahr 1990; Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Elektroinstallation: im KG Zählerschrank mit digitalen Stromzählern für jede Wohneinheit und die Gemeinschaftseinrichtungen, Kippsicherungen, Gegensprechanlage; Elektrounterverteilung mit Kippsicherungen, Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen

TV/Audio: über Satellitenschüssel

Nebengebäude

Das nicht unterkellerte Nebengebäude mit Satteldach wurde vermutlich zeitgleich mit dem Wohngebäude im Jahr 1992 fertiggestellt. Es setzt sich aus einer Garage und einem Abstellraum zusammen. Die Garage und der Abstellraum sind jeweils über ein Garagenschwingtor zugänglich und werden von Westen über die Hauptstraße und die grundstückseigene Zufahrt erschlossen.

Baubeschreibung des Nebengebäudes

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: in Beton und Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Umfassungswände: Mauerwerksbauweise, verputzt und gestrichen sowie vertikale Holzschalung

Trennwand: Leichtbauweise

Decken: vmtl. in Holzkonstruktion

Dachkonstruktion, /-eindeckung: zimmermannsmäßiges Satteldach mit ca. 32°-Neigung und Dachvorsprung, in Holzkonstruktion; Pfanneneindeckung mit Unterkonstruktion

Regenableitung: wie Wohngebäude

Garagentore: Garagenschwingtore in Metall-/ Holzkonstruktion

Bodenbelag: Betonboden

Haustechnik: Stromanschluss

Außenanlagen

Einfriedungen: rückwärtig Maschendraht- und Holzzaun

Geländebefestigungen : Zufahrt und Zuwegung mit Betonpflaster, Terrasse mit Polygonalplatten, Rasenfugenpflaster bei den Stellplätzen an der Südgrenze

Freiflächen: Wildwuchs

Sonstiges: an der östlichen Grundstücksgrenze Stützmauer in Stahlbeton und mit Bruchstein

Beurteilung: einfache Ausführung und Gestaltung, hohe Flächenversiegelung, unterdurchschnittlicher Erhaltungs- und Pflegezustand, z.T. Setzungen bei den Geländebefestigungen in üblichen Umfang