Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert an dem Wohnungseigentum Nr. 521 in der Fichtenstraße 5 in 84416 Taufkirchen (Vils)

• Grundbuch: Erding von Taufkirchen/ Vils
• Band: 51
• Blatt: 2136
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Taufkirchen
• Flurstück-Nr.: 1618, 1618/39 und /40
• 268,83 / 10.000 Miteigentumsanteil
• Wohngebäude, Hofraum, Garten zu 1731m² (Flurstück 1618)
• Garagen, Hofraum zu 896m² (Flurstück 1618/39)
• Wohngebäude, Nebengebäude, Hofraum, Garten zu 2794m² (Flurstück 1618/40

Wertermittlungsstichtag: 28.04.2025

Verkehrswert: 240.000 €

Hinweise:

• Im Rahmen der Besichtigung konnten lediglich die Gebäudehüllen und die Außenanlagen in Augenschein genommen werden.
• Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 109/24#1)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage (...) Die Fichtenstraße ist eine Anliegerstraße mit Erschließungscharakter, welche die B 388 mit der Ortszufahrtsstraße "Attinger Straße" verbindet. Die Nelkenstraße ist eine U- förmige Anliegerstraße der Siedlung. Beide Straßen sind verkehrsberuhigt (Tempo-30-Zone) und mit beidseitig vorgelagerten Gehwegen angelegt. Auf der gegenüberliegenden Seite der Fichtenstraße befindet sich ein öffentlicher Parkstreifen mit etwa 10 Stellplätzen, bei dem unentgeltlich unbefristetes Parken möglich ist. Zudem ist bereichsweise öffentliches Parken am Straßenrand zulässig. Die Fichtenstraße 5 ist das südliche Endhaus eines Wohnblocks mit 4 Mehrfamilienhäusern. Die Nachbarbebauung besteht überwiegend aus 3-geschossigen Wohnungsbauten. Die betreffende Eigentumswohnung ist nach Süden, zur Nelkenstraße hin, ausgerichtet. Gegenüberliegend der Nelkenstraße befindet sich dabei der Gemeindekindergarten. Dessen Spielplatz befindet sich im rückseitigen Südgarten.

Beurteilung der Lage Die Region weist aufgrund der Umlandlage zu München, der Nähe zum Münchner Flughafen und der damit einhergehend hohen Anzahl an großen Unternehmen insgesamt deutlich überdurchschnittliche Wirtschafts- und Arbeitsmarktstrukturen auf. (...) Die Makrolage ist insgesamt als gut einzustufen. (...)Die Mikrolage ist für örtliche Verhältnisse insgesamt als leicht unterdurchschnittliche Wohnlage einzustufen.

Erschließung Neben der öffentlichen Straßenanbindung sind auch die Versorgungsleitungen mit Wasser, Abwasser und Elektrizität vorhanden. Somit ist das Grundstück (im erweiterten städtebaurechtlichen Sinn) voll erschlossen. Dem Sachverständigen liegen keine Hinweise auf noch ausstehende Erschließungskosten vor.

Hausgeldanteil Wohnung 337,50 €, Garage 22,89 €, jeweils monatlich

Instandhaltrücklage Wohnungen 169.521 €, Garagen 12.658 € (Stand 31.12.2024). Insgesamt somit 182.179 €. Dies entspricht nach MEA (293,83 / 10.000) anteilig rd . 5.350 €.

Gebäudebeschreibung

Bebauung:

• 6 Mehrfamilienhäuser und 4 Garagenzeilen mit insgesamt 36 Wohneinheiten und 30 Pkw- Stellplätzen, Baujahre. 1973
• Die vier Wohngebäude der Fichtenstraße sind als Häuserzeile errichtet, wobei die betreffende Hausnummer 5 deren südliches Endhaus ist. Die beiden Wohngebäude der Nelkenstraße sind in zweiter Reihe zur Fichtenstraße errichtet, ebenfalls als Häuserzeile.

Mehrfamilienhaus Hausnr. 5

Konstruktive Merkmale

Gebäudeart Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen

Baujahr 1973

Anzahl der Geschosse 3 Wohngeschosse (E + 11), Erdgeschoss Hochparterre

Unterkellerung Vollständig, genutzt für Abstellräume und Gemeinschaftsräume (Haustechnik, Fahrradraum, Waschraum etc.).

Bauweise Massiv. Mauerwerk Hohlblock- Schwerbetonstein, Außenwände 30 cm, Innenwände 24 cm. Trennwände Ziegel, tragende Wände 24 cm, nicht tragende Wände 11,5cm. Fundament Stahlbeton B 160.

Geschossdecken Stahlbetonmassivdecken 18 cm.

Dach Satteldach mit Kehlbalkendachstuhl und Pfanneneindeckung (Frankfurter Pfannen). Nach Augenschein aus dem Baujahr.

Fassade Verputzt und gestrichen .

Haupteingang Zugang ostseitig (von Fichtenstraße), über einstufiges Eingangspodest mit Kieselstein- Bodenbelag (Kieselsteinteppich), überdacht durch betonierte Kragplatte. Eingangstür als einflügelige Leichtmetalltüre mit feststehenden Nebenelement, jeweils mit Strukturverglasung.

Innere Erschließung Zentrales, gemauertes Treppenhaus, Böden und Treppen mit Naturstein (Marmor) belegt. Tagesbelichtung über zweiflügelige, bodentiefe Fenster. Kein Personenaufzug vorhanden .

Energetische Eigenschaften

Energieausweis Endenergieverbrauch 99,6 kWh/(m2 a), Energieklasse C bis D

Energieträger Erdgas für Heizung und Warmwasser

Baujahr Heiztechnik 2013

Gebäudehülle Dickes Außermauerwerk 30 cm. Kein Wärmeverbundsystem am Mauerwerk. Dach- Dämmung lediglich über gedämmte Dachbodenplatte. Fenster als zweifach isolierverglaste Kunststoffrahmenfenster. Nach Augenschein neueren Baujahres.

Sondereigentum an der Wohnung Nr. 521

Geschosslage 2. Obergeschoss

Anzahl Zimmer 3

Wohnfläche 85 m²

Grundriss: Zentrale Diele, Badezimmer, separates Gäste- WC, 2 Schlafzimmer, Küche mit Essbereich, Wohnzimmer und Loggia.

Bodenbeläge: Sanitärräume Keramikfliesen, Küche Linoleum, ansonsten Teppich.

Zimmertüren Jeweils einflügelige Türen mit Stahlzargen.

Fenster Erneuerte Kunststoffrahmenfenster in Holzoptik mit 2- fach Isolierverglasung, jeweils einflügelig mit Kunststoff-Rollläden.

Balkontüre Einflügelig, Verglasung bodentief, ansonsten wie Fenster.

Badezimmer Größe rd. 8 m², fensterbelichtet, mit Badewanne.

Wärmeverteilung: Radiatoren

Loggia Grundfläche ca. 6 m², Zugang über Wohnzimmer, Südausrichtung, Boden gefliest, Geländerbrüstung mit Trapezblech- verkleidung.

Kellerabteil Vorhanden .

Derzeitige Nutzung Seit 27.05.2022 unbefristet, möbliert vermietet.

NettokaItmiete Monatlich 680 €, ohne zwischenzeitliche Mietanpassung seit Vertragsabschluss. Entspricht 8 €/m² Wohnfläche.

Außenanlagen

Einfriedungen Entlang der beiden straßenseitigen Grundstücksgrenzen niedrige Zierhecke. Zufahrtsbereiche offen.

Befestigungen Hauszugang mit Betonplatten befestigt. Vorplätze der Garagenzeile jeweils mit Betonstein gepflastert. Zufahrt zu den hinterliegenden Garagenzeilen und deren Hoffläche asphaltiert.

Grünbereiche Vereinzelt hochgewachsene Laub- und Nadelbäume sowie Ziersträucher, ansonsten Rasenflächen.

Pkw-Außenstellplätze Nein, weder Besucherparkplätze noch als Sondernutzungsrecht vergebene Stellplätze.