Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus und Garage in Bleichstr. 20, 87719 Mindelheim

• Grundbuch: Mindelheim
• Blatt: 11119
• Lfd. Nr.: 2
• BV-Nr.: 3
• Gemarkung: Mindelheim
• Flurstück-Nr.: 438/4
• Gebäude- und Freifläche zu 443m²

 

Wertermittlungsstichtag: 25.06.2025

Verkehrswert: 1.047.000€ (davon entfällt auf Zubehör: 17.000€ Einbauküche)

 

Hinweis: Zum selben Termin findet die Versteigerung eines weiteren Objekts statt (siehe Aktenzeichen 2 K 4/25)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Kfz-Stellplatzpflicht Für das bebaute Grundstück FlNr. 438/4 sind entsprechend Stellplatzsatzung der Stadt Mindelheim 2 Kfz-Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen. Die erforderlichen Stellplätze können durch einen Garagenstellplatz und einen oberirdischen Stellplatz im Bereich der Hofeinfahrt auf dem Grundstück nachgewiesen werden.

Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Stadtverwaltung Mindelheim sind keine Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB zu leisten. Kanalanschluss- und Wasserherstellungsbeiträge nach KAG stehen ebenfalls nicht mehr offen und gelten bis zu einer zulässigen Geschossflächenzahl von 0,7 als abgerechnet. Die Grundstücke sind daher nach derzeit geltender Sach- und Rechtslage abgabenrechtlich als voll erschlossen einzustufen.

Wohn- und Geschäftslage Gute Wohnlage, keine Geschäftslage

Bebauung der Umgebung Allseitig Wohnbebauung, im Norden Mehrfamilienhäuser, im Osten und Süden Ein- bis Dreifamilienhäuser, im Westen unbebautes Grundstück (Bauplatz)

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Revisionsschacht auf Grundstück vorhanden, Wasser-, Strom-, Telefon- und Glasfaseranschluss vorhanden, Fernwärmeanschluss an die Biowärme-Anlage der energie schwaben gmbh

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 438/4 befinden sich ein Einfamilienhaus und eine angebaute Garage. Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss (Penthousegeschoss).

 

Wohnhaus

Wohnfläche 204 m²

Nutzfläche der Kellerräume 77 m².

Baujahr 2021

Räumlichkeiten

• Kellergeschoss: Flur, Technikraum, Hobbykeller, 2 Kellerräume
• Erdgeschoss: Diele, Dusche/WC, Wohn-/Esszimmer mit Küche
• 1.Obergeschoss: Flur, Bad, 3 Schlafzimmer, Abstellraum
• 2.Obergeschoss: offener Wohnraum (Studio), Dachterrasse

 

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, 1. Ober- und 2. Obergeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton mit Außendämmung

Außenwände Mauerwerk aus Leichthochlochziegel 36,5 cm

Innenwände Mauerwerk

Schornstein 1-zügiger Isolierschornstein

Decken Stahlbeton (Filigranfertigdecken)

Treppen halbgewendelte Betontreppen KG-EG-1.OG-2.OG mit Fliesenbelag und Edelstahlhandlauf, Ganzglasbrüstungeländer im 2.OG

Dach Flachdach

Dacheindeckung bituminöse Flachdachabdichtung

Rinnen/Fallrohre Fallrohre aus Titanzinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas im Keller 1 und Keller 2, Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierglas im Hobbykeller, im EG, 1.OG und 2.OG

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden mit Elektroantrieb

Türen/Tore Holzeingangstüre mit 3-fach-Isolierglas und Fingerprintmodul, Seitenteil mit 3-fach-Isolierglas

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit CPLBeschichtung, Ganzglastürblatt im Wohn-/Esszimmer EG

Bodenbeläge großformatige Fliesen in allen Räumen

Fassade Putz mit durchgefärbtem Oberputz und Egalisationsantrich

Wandbekleidungen Außenwände im Technikkeller und Keller 2 unverputzt mit Anstrich, Fliesen in Dusche/WC und im Bad 1,20 m hoch bis raumhoch, sonst Putz und Anstrich, Oberputz aus Filzputz

Deckenbekleidungen Fertigteildecken mit Anstrich

Besondere Bauteile Flachdachterrasse mit Betonplattenbelag, Brüstung mit Edelstahlverkleidung und Ganzglasgeländer mit Edelstahlabdeckprofil

Besondere Einbauten Kaminofen im Wohn-/Esszimmer Typ. Cera Scusi mit Leda LUC-Unterdruckcontroller, textile Ausfallarmmarkisen im Bereich Terrasse und im Bereich Dachterrasse Westseite, jeweils mit Elektroantrieb

 

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Bodenablauf mit Kellerentwässerungspumpe im Technikraum KG, Wasserenthärtungsanlage Fabr. BWT im Technikkeller, 2 Waschmaschinenanschlüsse im Keller 1 Südwest, geflieste Dusche mit Edelstahlrinne und Glasduschwand, wandhängendes WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss in der Dusche/WC im EG, Badewanne, geflieste Dusche mit Edelstahlrinne und Glasduschwand, wandhängendes WC und Waschbecken im Bad OG, Spülenanschluss in der Küche

Heizung Übergabestation Fernwärme im Technikkeller, Trinkwarmwasserbereitung über Frischwassererwärmer Fabrikat Varmeca Typ Vario fresh-nova, Fußbodenheizung im Keller 1, im Hobbykeller und in allen Räumen im EG, 1.OG und 2.OG

Elektro durchschnittliche bis gehobene Ausstattung

Lüftung zentrale Wohnraumlüftungsanlage in allen Räumen, Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung Fabr. Zehnder ComfoAir Q

 

Baumängel/Bauschäden Wohnhaus

• elastische Verfugungen zwischen Bodenfliesen und Sockelfliesen im Keller Südwest, im Flur KG, in der Diele EG und in den Schlafzimmern sind teilweise gerissen
• Verkleidung der Elektrokabel über dem Elektrozähler-/Verteilerschrank im Technikraum fehlt, Beschriftung der Elektroverteilerschranke ist unvollständig

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Der Fassadenanstrich auf der Westseite weist unter der Ausfallarmmarkise Schlieren und Verfärbungen auf. Ansonsten befindet sich das Wohnhaus in einem guten Instandhaltungszustand.

 

Garage

Das erdgeschossige Garagengebäude besteht aus einer Pkw-Einzelgarage mit Abstellmöglichkeit für Mülltonnen und Fahrräder sowie einer Vorplatzüberdachung (zugleich Eingangsüberdachung für Wohnhaus).

Baujahr 2021

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk

Innenwände nicht vorhanden

Decke Stahlbeton (Filigranfertigteildecke)

Dach Flachdach

Dacheindeckung Flachdachabdichtung aus Kunststoffdachbahnen mit Dachbegrünung

Rinnen/Fallrohre Fallrohre aus Titanzinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Isolierglas

Türen/Tore Sektionaltor mit Elektroantrieb, Alutüre mit Blechsandwichfüllungen

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Betonboden maschinell geglättet

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Anstrich

Besondere Bauteile Überdachung Garagenvorplatz durch Flachdachverlängerung

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Garage befindet sich in einem guten Instandhaltungszustand. Am Garagenboden fehlt eine Beschichtung zum Schutz gegen Chlorideinwirkung (von Streusalz).

 

Außenanlagen

 

Der Garagenhof mit Hauszugang ist gekiest, westlicher und östlicher Abschluss mit Betonleistenstein, um Wohnhaus und Garage Kiesfilterstreifen 50 cm breit und Betonleistenstein, Fläche südlich Wohnhaus gekiest mit Unebenheiten (hier Rasengittersteine für Stellplatz geplant), Terrasse im Westen (ca. 37 m²) mit Betonplattenbelag (ohne Randeinfassung), unterirdische Regenwasserzisterne (Inhalt 3.750 l) nördlich des Wohnhauses, sonst Grünfläche aus Rasen/Wiese. Die Außenanlagen befinden sich in einem unfertigen Zustand. Es fehlen die Pflasterung des Garagenhofs, die Rasengittersteine südlich des Wohnhauses, die Bepflanzung im Bereich der Rasenflächen und die Grundstückseinfriedung.