Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für eine Doppelhaushälfte mit Garage in Am Anger 1c, 85375 Neufahrn

• Grundbuch: Neufahrn
• Blatt: 11117
• Lfd. Nr.: 9
• Gemarkung: Neufahrn b. Freising
• Flurstück-Nr.: 9/54
• Gebäude- und Freifläche zu 196m²

Wertermittlungsstichtag: 10.06.2025

Verkehrswert: 835.000 EUR

Grundstücksbeschreibung

Besichtigungsumfang Am Termin konnten die Außenanlagen, das Grundstück und seine Bebauung von außen sowie das Umfeld ausführlich vom öffentlichen Straßenraum aus besichtigt werden. Eine Innenbesichtigung erfolgte nicht.

Denkmäler, Bodendenkmäler, Ensemble Eintrag gemaß Denkmalliste: Bodendenkmal

• Aktennummer: 0-1-7635-0351
• Kurzbeschreibung: Siedlung der Bronzezeit sowie Siedlung mit Hofgrablegen des frühen Mittelalters.
• Verfahrensstand: Benehmen nicht hergestellt, nachqualifiziert.
• Derartige Eintragungen haben keine unmittelbare Auswirkung auf die Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks. Im Falle einer baulichen Veränderung können wegen der untertägigen Befunde Bauzeitverzögerungen nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt im südwestlichen Ortsgebiet von Neufahrn An der Straße "Am Anger", etwa 800 m von der Ortsmitte entfernt. Die Straße "Am Anger" beginnt etwa 100 m südlich der Echinger Straße, die die Hauptdurchgangsstraße durch Neufahrn ist, als Verlängerung des Pfarrwegs und endet am Kornblumenweg. Am Anger ist schmal ausgebaut, asphaltiert und hat einseitig einen gepflasterten Gehweg. Eine Fahrbahnhälfte wird zum Längsparken genutzt, die andere zum Fahren. Die Umgebung ist von größeren Wohnanlagen, aber auch kleinteiligen Wohnbebauungen geprägt. In den letzten Jahren wurden Grundstücke nachverdichtet. Das Verkehrsaufkommen Am Anger ist von der Erschließungsfunktion der Straße für die unmittelbaren Anwohner geprägt und gering.

Parkmöglichkeiten Längsparkmöglichkeiten sind auf öffentlicher Straße gegeben, bei geringer Zahl freier Parkplätze

Beurteilung mittlere Wohnlage im weiteren Ballungsraum München und Einzugsgebiet Flughafen mit guter örtlicher Infrastruktur

Zufahrten Die Zufahrt erfolgt über Fremdgrundstück 9/72, das zwischen der Bewertungsfläche und öffentlicher Straße liegt. Zur Sicherung der Zuwegung wurde gemäß Notarurkunde T 572/2012 und ihren Vorurkunden ein Geh- und Fahrtrecht bewilligt und zum Eintrag ins Grundbuch beantragt. Das Geh- und Fahrtrecht ist auch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern bewilligt und beantragt und insofern öffentlich rechtlich gesichert.

Versorgungsleitungen Die ortsüblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden. Zur Sicherung der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen wurden gemäß Notarurkunde T 572/2012 und ihren Vorurkunden Leitungsrechte bewilligt und zum Eintrag ins Grundbuch beantragt. Die Leitungsrechte sind auch als beschrankte persönliche Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern bewilligt und beantragt und insofern öffentlich rechtlich gesichert.

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft der Gemeinde Neufahrn sind keine offene Betrage bekannt.

Wertbeeinflussende Merkmale Neben den vorstehend beschriebenen Rechten (Geh- und Fahrtrecht, Leitungsrechte) wurde noch ein Recht auf Überbau und ein Recht auf Verzicht der Überbaurente vereinbart, weil die auf der Bewertungsflache aufstehende Doppelhaushälfte geringfügigst das Flurstück 9/72 überbaut.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Wohnhaus als Doppelhaushälfte mit Einzelgarage

Baujahr gemäß Bauunterlagen um 2011

Konzeption Die Doppelhaushälfte hat Standardgrundriss und verfügt über Keller, Erd- und Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.

Wohn- und Nutzfläche rd. 125m²

Grundriss Das Objekt hat als Doppelhaushälfte eine übliche und bewahrte Grundrisslösung; im Erdgeschoss mit Diele, WC und Garderobe sowie Küche neben dem Eingang, zentraler Diele mit Essplatz und Treppe, zum Garten hin Wohnbereich, davor Terrasse. Im Obergeschoss werden von einem mittigen Flur aus zwei Individualraume und ein Bad erschlossen, das Dachgeschoss ist laut Plan als Studio nicht weiter unterteilt. Derartige Doppelhaushälften sind im regionalen Marktgeschehen gut marktgängig und gesucht, konzeptionelle Mangel bestehen nicht.

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, laut Plan 30 cm, verputzt ohne Vollwärmeschutz, Art des Mauerwerks unbekannt, möglich erscheinen Gasbeton, Kalksandstein oder Tonziegel

Fundamente objekttypisch massiv, laut Plan Stahlbeton 25 cm

Dach/Dachform Satteldach

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhllaut Planung mit Dämmung

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik funktionaler Standard

Heizung üblicher Standard mit Zentralheizung angenommen Unterstützung durch Solarthermie

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung angenommen

Elektro zweckmäßige Elektroausstattung angenommen

Ausbau zeitgemäßer Fertighausstandard gemäß Katalog Town & Country angenommen

Treppe angewendelte Treppe

Böden mittlere Qualität angenommen

Fenster isolierverglaste Fenster, Kunststoffrolläden

Sanitärausstattung WC und Bad vorhanden, mittlerer Standard angenommen

Baulicher Zustand Das Objekt hat äußerlich einen dem Alter entsprechenden gut gepflegt und instandgehaltenen Zustand. Bei der Besichtigung wurden keine ungewöhnlichen Schäden oder Mängel festgestellt, übliche Abnutzungsspuren, die beim jahrelangen Bewohnen entstehen, sind jedoch anzunehmen.

Außenanlagen

Das Grundstück ist im Bereich der Zuwegung und Verkehrsflachen befestigt (gepflastert). Restliche Flächen sind gärtnerisch angelegt. Das Grundstück ist teilweise eingefriedet.