Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für eine Doppelhaushälfte und Garage in Stefan-Fröhlich-Weg 2, 87742 Dirlewang

• Grundbuch: Dirlewang
• Blatt: 2048
• Lfd. Nr.:
• Gemarkung: Dirlewang
• Flurstück-Nr.: 591/3
• Gebäude- und Freifläche zu 203m²

 

Wertermittlungsstichtag: 20.06.2025

Verkehrswert: 164.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befindet sich ein Garagenstellplatz. Der für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderliche Stellplatz ist somit nachgewiesen (Bestandsschutz).

Wohn- und Geschäftslage Mittlere. ländliche Wohnlage. keine Geschäftslage

Grundstückslage Im südöstlichen Ortsbereich von Dirlewang. Entfernung zum Ortszentrum ca 300 m

Bebauung der Umgebung Gemischte Bebauung aus Werkstatt- und Lagergebäude im Norden. Einfamilienhäusern im Westen und Osten und unbebautem Grundstück im Süden

Erschließung Zufahrt über schmalen, asphaltierten Stefan-Fröhlich-Weg, ca 2.50 m breit. Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom-, Telefon- und Kabelanschluss vorhanden

Grenzverhältnisse Grenzbebauung entlang Ost-, Nord- und Westgrenze

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich eine Doppelhaushälfte und eine Pkw-Garage. Die Doppelhaushälfte besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden.

 

Doppelhaushälfte

Die Doppelhaushälfte wurde um 1920 erbaut Das genaue Baujahr ist nicht bekannt.

 

Räumlichkeiten

• Kellergeschoss: Heizungs-/ Ölllagerraum, 1 Kellerraum, Keller nur von außen zugänglich
• Ergeschoss: Flur, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Bad/ WC
• Dachgeschoss: Flur, 2 Zimmer, WC
• Dachspitz: nicht ausgebauter Dachraum, nicht zugänglich

 

Rohbau

Bauweise Massiv- und Holzbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Stampfbeton oder Mauerwerk

Außenwände Mauerwerk 30cm im Erdgeschoss, Holzriegelwerk im Dachgeschoss

Innenwände Mauerwerk im Keller- und Erdgeschoss, Holzständerwerk oder Spanplattenwände im Dachgeschoss

Decken Massivdecke über Keller, Holzbalkendecke über Erd- und Dachgeschoss

Treppen Betonkelleraußentreppe mit verputzten Seitenwänden, einfache Stahltreppe EG-DG mit Holzstufen und Rundrohrhandlauf

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel

Rinnen/ Fallrohre Kupferblech

Gauben 2 Satteldachgauben auf Südseite mit Ziegeleindeckung

 

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Keller, Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas im EG (aus ca. 1982), Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas im DG (aus 1999), Kunststoffdachfenster mit Isolierglas im WC DG (aus 1999)

Rollladen/ Läden Kunststoffrollläden im Esszimmer, Wohnzimmer und im Bad

Türen/Tore Alueingangstüre mit Einfachdrahtglas (aus ca. 1982), Holzstockrahmentüre im Keller Süd

Innentüren Holzbrettertüre ohne Zarge im Heizungs-/ Öllagerraum, Holzumfassungszarge und Holzfüllungstürblatt mit CPL- Beschichtung im Esszimmer, Kunststofftüren im Dachgeschoss

Bodenbeläge Glattstrich im Keller, Fliesen im Flur EG und im Bad, Laminat in der Küche, im Esszimmer und im Wohnzimmer, Korkbelag auf Spanplatte im DG

Fassade Putz und Anstrich im EG, Holzdeckelschalung mit Anstrich im DG

Wandbekleidungen Fliesen im Bad raumhoch, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich oder Raufasertapete mit Anstrich

Deckenbekleidungen Paneelbekleidung im Bad, Nut- und Federholzbekleidung mit Anstrich

Dachschrägen Gipskarton mit Raufasertapete und Anstrich oder Nut- und Federholzbekleidung mit Anstrich

Besondere Bauteile Eingangstreppe aus Beton und Alu-/ Holzgeländer

Besondere Einbauten Kaminofen mit Verkachelung aus Bauzeit im Esszimmer

Zubehör Einbauküche, abgenutzt und wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Waschmaschinenanschluss im Keller, Badewanne, Duschwanne mit Plexiglasduschwand, wandhängendes WC und Waschbecken im Bad, wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC DG, Spüleanschluss in der Küche

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserzubereitung, Heizkessel Weißhaupt Thermo Unit, Baujahr 1999, GFK- Heizöllagertanks mit 3.000l Fassungsvermögen, Handtuchheizkörper im Flur EG, im Esszimmer, im Wohnzimmer und in den 2 Zimmern im DG, Edelstahlaußenkamin

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/ Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

 

Garage

Das erdgeschossige Garagengebäude ist östlich an die Doppelhaushälfte angebaut und besteht aus einer Pkw-Einzelgarage mit Abstellfläche für Fahrräder bzw. Gartengeräte. Die Garage wurde um 2003 erbaut.

 

Rohbau

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk 30cm

Innenwände nicht vorhanden

Decke nicht vorhanden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel

Rinnen/ Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster nicht vorhanden

Türen/Tore 2-flg. Stahlrahmentor mit Blechbekleidung und Plexiglas im oberen Bereich, Gartentüre mit Spanplatte verschlossen

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Glattstrich

Fassade Putz mit eingefärbtem Oberputz

Wandbekleidungen Putz mit Anstrich

Dachschrägen Spanplattenbekleidung

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Zubehör Einbauküche, abgenutzt und wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung 1 Heizkörper und 1 Warmluftheizgerät

Elektro einfache Ausstattung

Sonstiges Druckluftleitungen

 

Allgemeinzustand/ Unterhaltungszustand Die Wandanstriche innen sind abgenutzt. Die Gartentüre ist erneuerungsbedürftig. Die Putzfassade auf der West- und Nordseite weist witterungsbedingte Verfärbungen auf. Der Anstrich am Garagentor weist Abplatzungen auf. Das Regenfallrohr auf der Nordseite fehlt. Ansonsten befindet sich die Garage in einem normalen Instandhaltungszustand mit baualtersgemäßen Abnutzungserscheinungen.

 

Außenanlagen

 

Garagenzufahrt auf 3 m Breite betoniert, sonst gesamte Fläche südlich der Doppelhaushälfte und der Garage mit Betonsteinpflaster belegt, tlw. mit Einfriedung aus Holzbretterzaun und mit Holzpflanztrögen, Holzrampe zur Eingangstreppe mit einfachem Holzgeländer, Grünfläche nördlich der Doppelhaushälfte mit Wildwuchs und einzelnen Sträuchern, Betonstützmauer entlang der Nordgrenze Die Außenanlagen befinden sich in einem ungepflegten Zustand. Das Betonsteinpflaster südlich der Doppelhaushälfte weist Gras- und Unkrautbewuchs im Fugenbereich auf, der Holzzaun ist baufällig und die Holzrampe wertlos. Die Grünflächen nördlich der Doppelhaushälfte sind ungepflegt.