Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Wertgutachten

des Sachverständigen über das Erbbaurecht an der Eigentumswohnung Nr. 1 mit 23,08 Miteigentumsanteilen, in 89231 Neu-Ulm, Bahnhofstraße 80, 82, 84, 86.

• Grundbuch von Neu-Ulm
• Blatt 10319
• Lfd.Nr. 1
• Gemarkung Neu-Ulm
• Flst. Nr. 247/31 + 247/32
• Hof- und Gebäudefläche, (darauf 3 Wohnhäuser,Hofraum desErbbauberechtigten) zur Größe 1.036m² + 594 m²

Verkehrswert 153.000,- €

Wertermittlungsstichtag 14.02.2025

Eckdaten des Erbbaurechtsvertrags

Gesamtlaufzeit lt. Erbbaurechtsvertrag 99 Jahre, ab 03.08.1954

Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zum WST 28 Jahre

Erbbauzins jährlich nicht bekannt

Wertsicherungsklausel nicht vorhanden

Grundstücksbeschreibung

Die beiden Flurstücke 247/31 und 247/32 grenzen aneinander und stellen eine wirtschaftliche Einheit dar. Sie werden nachfolgend als ein Grundstück beschrieben.

Ortslage im Osten der Stadtmitte

Umgebungsbebauung Geschosswohnungsbau

Oberfläche eben

Bebauung Wohnblock mit 4 Hauseingängen entlang der Bahnhofstraße

Untergrundbeschaffenheit Aussagen über die Tragfähigkeit des Untergrundes sowie den Grundwasserstand werden nicht getroffen.

Es wird nachfolgend davon ausgegangen, dass auf Grund der Beschaffenheit des Untergrundes und den Grundwasserverhältnissen keine über das ortsübliche Maß hinausgehenden Aufwendungen für die bauliche Nutzung des Grundstücks erforderlich sind.

Erschließung voll erschlossen

Wohnlage einfach

Gebäudebeschreibung

Baubeschreibung

Wohnanlage, bestehend aus 4 baugleichen aneinander gereihten Häusern HsNr. 80, 82, 84 und 86 mit insgesamt 40 Wohneinheiten. Die zu bewertende Wohneinheit Nr. 1 befindet sich im Haus-Nr. 80.

Gebäudetyp und Nutzung HsNr. 80 Mehrfamilienwohnhaus beidseitig in Reihe gebaut mit baugleichen Häusern, bestehend aus Kellergeschoss

Erdgeschoss sowie 1. bis 4.Obergeschoss mit je 2 Wohneinheiten je Wohngeschoss, somit insgesamt 20 Wohneinheiten.

Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Im Keller- und Dachgeschoss befinden sich jeweils Abstellräume, die den Wohnungen frei zugeordnet sind.

Die Art, Konstruktion und die verwendeten Materialien des Baukörpers entsprechen der Bauausführung der 50er Jahre.

Baujahr ca. 1955, gemäß Datum des Erbbaurechtsvertrags geschätzt

Bau- undUnterhaltungszustand durchschnittlich,

Folgende Modernisierungen wurden am Gemeinschaftseigentum ca. 2015 und 2016 durchgeführt:

• Dach neu eingedeckt
• Vollwärmeschutz eingebaut
• Kunststofffenster eingebaut

Bauweise

Umfassungswände 30 cm Mauerwerk, beidseitig verputzt; auf der Nordseite mit Vollwärmeschutz

Kellerumfassung 30 cm Beton

Innenwände Mauerwerk

Decken Betondecken

Dach Satteldach mit Dachneigung ca. 35°, Holzdachstuhl mit Tonpfannen gedeckt, ohne Unterdach,

Treppen vom KG bis EG Betontreppe mit Glattstrich vom EG bis DG Betonmassivtreppe mit Terrazzo- Fertigteiltreppenstufen, Stahlstabgeländer

Spenglerarbeiten Dachrinnen und Fallrohre, Verblechungen aus Kupferblech

Fassadengestaltung einfache Putzfassade

Beschreibung der Wohnung

Lage Eingang Hs.Nr. 80, Erdgeschoss, links; zweiseitig von Süden und Norden belichtet

Größe 57,35 m² lt. Eintrag in den Teilungsplänen

Ausstattung der Wohnung Eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich, da mir der Eigentümer beim angekündigten

Besichtigungstermin keinen Zutritt verschaffte. Wegen Unwägbarkeiten bei der Art und dem Zustand der Innenausstattung wird bei der Herleitung des Verkehrswerts ein Risikoabschlag vorgenommen.

Fenster von außen feststellbar: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und aufgesetzten Kunststoffrollladen

Balkon kein

Zubehör Ob Zubehör vorhanden ist, konnte wegen fehlender Innenbesichtigung nicht festgestellt werden.

Außenanlagen

Im Süden grenzt die Wohnanlage an den öffentlichen Gehweg.

Die Freifläche im Norden ist eingefriedet und mit Rasen angelegt.

Allgemeine Wertung

Die Lage des Bewertungsobjektes ist innerhalb von Neu-Ulm als zentrale, aber einfache Wohnlage zu werten.

Das Gebäude entsprecht Baustandard der 50er Jahre. Der Wärmschutz wurde durch Einbau eines Vollwärmeschutzes auf der Nordseite sowie durch Einbau neuer Fenster verbessert.

Zur Wohnung Nr. 1: Mit rund 57m² Wohnfläche ist die Raumaufteilung der 3-Zimmer-Wohnung für einen 2-3 Personenhaushalt geeignet. Der fehlende Balkon ist nachteilig zu werten.

Wegen Unwägbarkeiten bei Art und Zustand der Innenausstattung der Wohnung wegen fehlender Innenbesichtigung wird bei der Feststellung des Verkehrswerts ein Risikoabschlag vorgenommen.

Bei den Erbbaurechtsverträgen handelt es sich um Verträge ohne Anpassungsklausel, was im Ergebnis zu verhältnismäßig geringen Erbbauzinsen führt, da eine Anpassung nur bei Wegfall der Geschäftsgrundlage möglich ist.