Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Wertgutachten

des Sachverständigen über die Eigentumswohnung Nr. 52 im 1. Obergeschoss in 89231 Neu-Ulm, Ludwigstraße 40

• Grundbuch von Neu-Ulm
• Band 351
• Blatt 11924
• Gemarkung Neu-Ulm
• 14/1.000 Miteigentumsanteile an den Grundstücken
• Flst. Nr. 230/21, /22, /23, /24, /25, /26, /27, /28, /29 und /30
• Hof- und Gebäudefläche zur Gesamtfläche von 3.989 m²

Verkehrswert 172.000,- €

Wertermittlungsstichtag 11.02.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Innenstadt von Neu-Ulm. In der Umgebung befinden sich das Neu-Ulmer Rathaus, Kirchen, diverse Einkaufsmöglichkeiten wie z. B. das Einkaufszentrum Glacis-Galerie, der Bahnhof, Ärzte und Apotheken sowie das Donauufer. Des Weiteren ist die Bushaltestelle „ZUP Neu-Ulm" ca. zwei Gehminuten entfernt. Diese wird von mehreren Stadt- und Linienbussen bedient.

Immissionen Das Bewertungsobjekt liegt in einem Innenhof und ist somit von den Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen der stark frequentieren Ludwigstraße teils geschützt. mNachfolgend wird davon ausgegangen, dass die in einem Mischgebiet zulässigen Grenzwerte in der Regel nicht überschritten werden.

Erschließung Das Grundstück wird von Westen über einen Fußweg von der Ludwigstraße aus erschlossen. Pkw erreichen das Grundstück über eine nördliche Zufahrt von der Kasernstraße aus.

Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung abgerechnet und bezahlt. Gleiches wird für die Wasserversorgung unterstellt, für die keine Auskunft erteilt wurde.

Somit kann das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei angesehen werden.

Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Gas, Abwasser und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die Satzungen der Stadt Neu-Ulm.

Nachbarbebauung Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser.

Stellplätze Auf dem Grundstück befinden sich einige Stellplätze. Zur Wohnung gehört kein Nutzungsrecht an einem Stellplatz. Nachfolgend wird davon ausgegangen, dass die für die derzeitige Nutzung notwendigen Stellplätze vorhanden oder abgelöst

sind. Es gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Neu-Ulm.

Lagebeurteilung Die Makrolage in der strukturstarken Region ist gut. Die Mikrolage in der Nähe des Stadtzentrums und unmittelbar am Bahnhof und zur Nahversorgung ist gut.

Gebäudebeschreibung

Art des Gebäudes und der Wohnung Beim dem Mehrfamilienhaus handelt sich um ein unterkellertes Wohnhaus mit acht Wohnungen, welches Bestandteil eines größeren Wohnkomplexes ist. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist in Massivbauweise mit vier Stockwerken und Satteldach erstellt.

Baujahr Der Energieausweis verweist auf das Baujahr 1954. Diese Angabe wird durch die Gebäudetypologie sowie einer vorgelegten Flächenberechnung aus dem Bauantrag vom 19.05.1953 plausibilisiert.

Baubeschreibung und Konstruktion

Rohbau Boden, Decken, Wände und Treppen sind mit massiven Baustoffen erstellt. Das Gebäude ist mit einem Wärmeverbundsystem verkleidet und verputzt. Das Dach ist als Holzkonstruktion ausgeführt. Die bauzeitlichen Sparren wurden zwischenzeitlich aufgedoppelt. Zwischen den Sparren ist eine Wärmedämmung eingebaut. Der weitere Dachaufbau ist nicht bekannt. Die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Ausbau Gemeinschaftsflächen

Treppenhaus: zweiläufige Podesttreppen mit Betonwerksteinblockstufen und Stahlgeländer als Absturzsicherung. Der Boden

ist mit Betonwerksteinfliesen belegt, die Wände sind mit Glattputz verputzt und mit einer wasserabweisenden Farbe gestrichen und die Decken sind verputzt und gestrichen.

Haustüre: In das Gebäude führt eine Aluminiumrahmentüre mit Drahtfadenverbundglas und zwei feststehenden Seitenteilen.

Kellergeschoss: Betonwerksteinfliesen, teils Estrichboden, Wände und Decken verputzt und gestrichen. In die Räume führen lackierte Holztüren bzw. Holzlattentüren. Die Decke in dem zur Wohnung gehörenden Kellerabteil ist mit Styroporplatten verkleidet und ein Kunststofffenster dient zur Belichtung.

Dachgeschoss: Im Dachgeschoss befinden sich Kellerersatzräume. Diese sind über Holzlattenwände voneinander abgetrennt. Zur Belichtung sind teils schrägliegende Holzdachflächenfenster eingebaut.

Sanitärinstallation: Der Wasseranschluss wird vermutlich im KG ins Haus geführt.

Elektroinstallation: Der Stromanschluss kommt im KG ins Haus. Hier befinden sich auch die Panzersicherungen. Auf jeder Etage befindet sich ein Zählerkasten mit Unterverteilung für die Wohnungen und einem elektronischen Zähler im Bereich des Treppenhauses.

Wohnungseigentum

3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad mit WC und Küche mit einer Wohnfläche von ca. 53 m². Ein Kellerabstellraum sowie ein Speicherraum gehören ebenfalls zur Wohnung.

Wandbekleidungen: tapeziert, Bad: raumhoch gefliest, Küche: partiell gefliest, sonst wie vor.

Deckenbekleidungen: tapeziert, Bad: Fichte-, Nut- und Federbretter.

Bodenbeläge: Fliesen, Laminat.

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Fensterbank: Innen: Holzwerkstoff. Außen: Bleche.

Verschattung: Rollläden, manuell bedienbar.

Türen: Wohnungseingangstür: furnierte Holztüre in Holzzarge.

Innentüren: lackierte Holztüren in Holzumfassungszargen, teils mit Glasausschnitt.

Heizung: In der Küche ist eine Gastherme für Warmwasser und Heizung eingebaut. Die Wohnung wird über Blechheizkörper mit Thermostatventilen erwärmt.

Sanitärinstallation Bad: Duschwanne mit Glasschiebetür, Einhandmischer und Handbrause an Wandgestänge, Waschtisch mit Einhandmischgarnitur und wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten. Das Bad wird mechanisch be- und entlüftet.

Elektroinstallation: Im Flur ist eine Gegensprechanlage installiert.

Bauschäden und -mängel

Baumängel stammen per Definition aus der Bauzeit, Schäden entstehen während der Nutzungsphase, durch den Gebrauch, durch Mängel oder durch Verwitterung.

Beim Bewertungsobjekt konnten beim Ortstermin folgende offensichtlichen Män-gel und Schäden festgestellt werden:

Gemeinschaftseigentum Ein Seitenteil der Hauseingangstüre ist gebrochen.

Wohnungseigentum

• Im Bad ist starker Schimmelpilzbefall an den Fugen sowie leichter Befall an der Decke sichtbar.
• In einem Schlafzimmer sind Verfärbungen an den Wänden zu sehen.