Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über die Eigentumswohnung Nr. 11 im 1. Obergeschoss in 89231 Neu-Ulm, Ludwigstraße 31

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 19523
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 229
• 19,39/1.000 Miteigentumsanteile am Grundstück
• Gebäude- und Freifläche, Verkehrsfläche zu 833m²

Wertermittlungsstichtag: 11.02.2025

Verkehrswert: 125.000 €

Grundstücksbeschreibung

Beurteilung der Lage Die Eigentumswohnung befindet sich im Stadtzentrum von Neu-Ulm, in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof. Die Lage ist gut.

Beurteilung der Wohnung Bauzeitliche Wohnung mit einfacher Ausstattung und nordöstlicher Ausrichtung.

Mikrolage Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Innenstadt von Neu-Ulm.

Sonstige öffentlich-rechtliche Merkmale Allerdings befindet es sich im Bereich einer Hochwassergefahrenfläche HQextrem.

Immissionen Das Bewertungsobjekt liegt direkt an der stark frequentieren Kreuzung der Ludwig- und der Bahnhofstraße. Von diesen, sowie von dem naheliegenden Bahnhof, gehen realistischerweise Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen aus.

Erschließung Das Grundstück wird von Westen über die öffentlich gewidmete Ludwigstraße und von Süden von der öffentlich gewidmeten Bahnhofstraße erschlossen. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung abgerechnet und bezahlt. Gleiches wird für die Wasserversorgung unterstellt, für die keine Auskunft erteilt wurde. Somit kann das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei angesehen werden. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die Satzungen der Stadt Neu-Ulm.

Nachbarbebauung Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser sowie das Einkaufszentrum Glacis-Galerie im Süden.

Stellplätze Auf dem Grundstück befinden sich keine Stellplätze. Nachfolgend wird davon ausgegangen, dass die für die derzeitige Nutzung notwendigen Stellplätze abgelöst sind. Es gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Neu-Ulm.

Gebäudebeschreibung

Wohnfläche ca. 39m²

Art des Gebäudes und der Wohnung Beim dem Wohn- und Geschäftshaus handelt sich um ein unterkellertes Gebäude mit sechs Ladengeschäften im EG und 30 Wohnungen. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit sechs Geschossen und Flachdach erstellt. Bei der zu bewertenden Wohnung handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur, Bad mit WC und Loggia (siehe Anlage 6, Seite 33). Dies entspricht 19,39/1.000 Miteigentumsanteile am Grundstück.

Baujahr Im Energieausweis ist das Gebäudebaujahr mit 1964 angegeben. Dies scheint auch aufgrund der Datierung der Grundrisse aus dem Jahr 1964 plausibel. Nachfolgend wird 1965 als Fertigstellungsbaujahr festgesetzt.

Rohbau Boden, Decken, Wände, Treppen sind mit massiven Baustoffen erstellt. Der Flachdachaufbau ist nicht bekannt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Ausbau Gemeinschaftsflächen

Treppenhaus: Stahlbetonpodesttreppen mit Betonwerksteinbelag. Die Wände haben eine Epoxidharzbeschichtung und die Decken sind verputzt und gestrichen. Zu den Wohnungen führen Laubengänge.

Aufzug: Fabrikat Kone, Baujahr 2010, Traglast: 8 Personen bzw. 630 kg, Erschließung: KG bis 5. OG.

Haustüre: In das Gebäude führt eine Aluminiumrahmentüre mit Drahtfadenverbundglasfüllung. Der Eingang ist durch die darüberliegende Wohnung überdacht. Die Klingelanlage befindet sich bei der Haustür und die Briefkastenanlage im Flur im EG.

Kellergeschoss: Betonwerksteinfliesen bzw. vermutlich Estrich, Wände mit Epoxidharzbeschichtung, Decken verputzt und gestrichen. In den Keller führt eine lackierte Holztüre in Stahlwinkelzarge.

Heizungsinstallation: Der Heizungskeller war beim Ortstermin verschlossen. Laut Energieausweis wird das Gebäude mit Heizöl beheizt. Die Ölzentralheizung wurde gemäß Energieausweis im Jahr 2000 eingebaut. Genaueres hierzu ist nicht bekannt.

Sanitärinstallation: Der Wasseranschluss wird vermutlich im KG ins Haus geführt.

Elektroinstallation: Der Stromanschluss kommt vermutlich im KG ins Haus. Im Flur im KG befindet sich ein Zählerkasten. Dieser war verschlossen.

Telefonanschluss: Der Telefonanschluss wird im KG im Flur ins Haus geführt.

Ausbau Wohnungseigentum

Wandbekleidungen: tapeziert, Bad: bis ca. 2 m gefliest, darüber wie vor, Küche: partiell gefliest, sonst verputzt und gestrichen.

Deckenbekleidungen: tapeziert.

Bodenbeläge: Laminat, im Bad und Küchenbereich Fliesen.

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und teils Drehkippbeschlägen.

Verschattung: Rollläden mit Kunststoffpanzern, manuell bedienbar.

Türen: Wohnungseingangstür: lackierte Holztüre in Stahlwinkelzarge.

Innentüren: lackierte Holztüren in Holzumfassungszargen, Küche: Holzschiebetüre.

Loggia: Die Loggia ist über eine Kunststofffenstertüre vom Wohnzimmer aus begehbar und zeigt in Richtung Ludwigstraße (Nordosten). Sie ist über den darüberliegenden Balkon überdacht. Eine Stahlbetonbrüstung mit Stahlgeländer dient als Absturzsicherung.

Heizung: Platten- oder Gliederheizkörper mit Thermostatventilen.

Sanitärinstallation: Bad: kleine Badewanne mit Einhandmischer und Handbrause, Waschtisch mit Einhandmischgarnitur, Standklosett mit Aufputzspülkasten sowie Waschmaschinenanschluss. Das Bad wird mechanisch be- und entlüftet.

Elektroinstallation: Im Flur ist eine kleine Unterverteilung mit drei Kippschaltern eingebaut. Im Flur ist eine Gegensprechanlage installiert.

Bauschäden und -mängel Wohnungseigentum

• Im Flur ist der Boden verbraucht und wellt sich auf.
• Im Flur zeigt sich an der Decke Schimmelpilzbefall.
• Im Wohnzimmer ist an der Fensterlaibung Schimmelpilzbefall sichtbar.
• Der Plattenheizkörper im Bad zeigt Rostschädigungen.

Energieausweis Es wurde ein Energieverbrauchsausweis vom 14.11.2018 vorgelegt. Bei diesem wird der Ausweis auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Das Gebäude weist einen Endenergiebedarf von 131 kWh/m²a sowie einen Primärenergiebedarf von 144 kWh/m²a auf. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse E gemäß der EnEV vom 18.11.2013. Energetische Sanierungen erscheinen nach vorheriger Energieberatung aus Sicht des Unterzeichners sinnvoll.

Einschätzung des baulichen Gesamtzustandes Das Gebäude befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden instandgehaltenen Zustand. Die Wohnung wirkt verbraucht. Modernisierungen stehen an. Der Grundriss der Wohnung ist funktional.