Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Einfamilienhaus mit Garagen-/Lagergebäude in 84137 Vilsbiburg, Brückenstraße 8

• Grundbuch: Vilsiburg
• Blatt: 5069
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Vilsbiburg
• Flurstück-Nr.: 1230
• Gebäude- und Freifläche zu 885m²

Wertermittlungsstichtag: 10.04.2025

Verkehrswert: 545.000 €

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage: Der zu begutachtende Grundbesitz befindet sich in relativ zentraler Lage, rd. 300 m nordwestlich des Stadtplatzes, der fußläufig erreicht werden kann. Der Umgriff zeichnet sich durch gemischte Bebauung aus und besteht aus Ein-/Zweifamilienhäusern und kleineren Gewerbebetrieben (u .a. Schreinerei); das Sportzentrum TSV Vilsbiburg 1883 e.V. befindet sich rd. 200 m nordwestlich. Die Wohnlage ist durchschnittlich und vom Durchfahrts- bzw. Anliegerverkehr der Gewerbebetriebe und des Sportzentrums beeinträchtigt.

Erschließungszustand: Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Brückenstraße (asphaltierte Straßendecke,beidseitiger Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Stadtverwaltung nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Südwestlich des Wohnhauses befinden sich auf dem Grundstück:

• ein Garagen-/Lagergebäude (ehemaliger Hühnerstall); Nutzung: 3 Stellplätze
• ein Überbau (Gebäudeteil einer Werkstatt des westlich angrenzenden Schreinereibetriebes, FINrn. 1230/10, 1230/12); Baujahr vermutlich Anfang der 1980er Jahre; Lage auf dem Grundstück: entlang der westlichen Grundstücksgrenze; überbaute Fläche: rd. 56 m²

Nordwestlich des Wohnhauses:

• ein Gartenhaus (Massivbauweise, Baujahr ca. 1995).

Wohnhaus

Das gesamte Wohngebäude ist teilunterkellert (der Altbestand ist bis auf einen kleinen Gewölbe-/ Kriechkeller mit geringer lichter Höhe nicht unterkellert; der Anbau ist voll unterkellert) und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und zum Teil ausgebautem Dachgeschoss.

Bauzeit

• Gemäß Angaben des Eigentümers wurde das Wohnhaus (Altbestand) vor über 100 Jahren erbaut. Recherchen bei dem Staatsarchiv Landshut haben ergeben, dass "das Wohnhaus mit Stall im Jahr 1875 auf Flurstück FINr. 1230 eingemessen wurde".
• Im Jahr 1990 wurde das bestehende Gebäude im Norden durch einen Anbau erweitert und eine Festbrennstoffheizung installiert. Seitdem erfolgten, bis auf die übliche Instandhaltung, keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

Wohnfläche It. Anlage rd. 239 m²

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise;

• Altbestand: Teilunterkellerung: Ziegel-Gewölbekeller; sonstige Umfassungs- und Zwischenwände vermutlich aus Vollziegelmauerwerk;
• Anbau: Kellerumfassungswände aus Beton, sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände D = 36,5 cm).

Decken: Holzbalkendecken, UG: Betondecke.

Dach: Satteldach mit Schalung und Falzziegeldeckung , östlich große Satteldachgaube; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppen:

• Anbau: Stahlbetontreppe mit Fliesenbelag, Betonbrüstung, Holzhandlauf entlang der Wand zum OG; Stahlbetontreppe mit einfachem Fliesenbelag zum Keller;
• Altbestand : Holzwangentreppe mit Holzgeländer zum DG.

Fenster:

• Holzfenster mit Isolierverglasung im Anbau (1990),
• im Altbestand : überwiegend ca. 1980, westseitig zwei neue Fenster und ein altes Holzfenster; überwiegend Holzbänke innen, Alubleche außen, keine Rollos; im DG z.T. Holzdachliegefenster, im Speicher Metalldachliegefenster;
• im Keller (Anbau): Holzfenster mit Isolierverglasung.

Türen:

• Hauseingangstüre (überdeckt, Podeststufe ): Massivholzkonstruktion;
• im Innenbereich: überwiegend Massivholzfüllungstüren bzw. Holztüren;
• Keller: Holz- bzw. Holzbrettertüren.

Böden: Parkett im Wohnzimmer, in den Schlafräumen, OG- und DG-Anbau, Fliesenbelag großteils im EG, in den Fluren und EG-Dusch-WC; Mosaikfliesen im OG- Bad; PVC-Belag im Nähzimmer; Speicher: Holzbretterboden ; Keller (Anbau): Fliesenbelag.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit Strukturputz und Anstrich, Westfassade (Altbestand) mit Eternitplattenverkleidung; im Innenbereich überwiegend glatter Wandputz mit Anstrich, Wände im Windfang teils mit Holzverkleidung, Wände im Altbau z.T. tapeziert; Decken großteils mit Holzpaneelen, Holzkassettendecke im Nähzimmer; im Anbau-Dachgeschoss offener Sichtdachstuhl, Dachschrägen mit Holzverkleidung; im Altbau-Dachgeschoss Dachschrägen z.T. mit Holzverkleidung, z.T. mit Gipskarton und Anstrich; Wandfliesen raumhoch im EG-Dusch-WC, halb hoch im OG-Bad.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und

Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter entsprechend im üblichen Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation:

• EG-Dusch-WC: Dusche mit Vorhang, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, Urinal;
• OG-Bad: Stand-WC mit Tiefspülkasten, Waschbecken, Einbauwanne; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss;
• im Heizraum: 3-Personen-Sauna;
• Waschkeller: Waschmaschinenanschluss, beheizt (Heizkörper).

Heizung: Versorgung über das Nachbargrundstück (Schreinereibetrieb FINrn. 1230/10, 1230/12): Festbrennstoff-Heizung mit zentraler Warmwasserbereitung; Hinweis: die im Haus installierte Festbrennstoff-Heizung (Fabrikat Unical, BJ 1990) ist veraltet und nach Angabe nicht funktionsfähig; Wärmeverteilung über Heizkörper, im EG-Altbau überwiegend Fußbodenheizung; Kachelofen im Wohn-/Esszimmer.

Zubehör: Einbauküche (ca. 40 Jahre alt): Ober- und Unterschränke, Cerankochfeld, Backofen, Geschirrspülmaschine, Spülbecken, Kühlschrank.

Balkon: Holzkonstruktion mit Holzgeländer, überdeckt.

Garagen-/Lagergebäude

Konstruktion: Massivbauweise mit gemauerten, verputzen Wänden, im Süden teils mit Holzbeplankung .

Dach: Satteldach mit Biberschwanzdeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Fenster: Alte Holzfenster.

Türen: Südlich zur Straße: Zwei Holzklapptore, ein Holzschiebetor; Nördlich zum Garten: alte Holztüre mit Verglasung.

Gartenhaus

Konstruktion: Massivbauweise mit gemauerten, verputzen Wänden.

Dach: Satteldachstuhl mit Biberschwanzdeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Fenster: Holzsprossenfenster.

Türen: Holzkonstruktion mit Verglasung.

Überbau (nur informativ, nicht bewertungsrelevant)

Baujahr: vermutlich Anfang der 1980er Jahre

Konstruktion: Massivbauweise mit gemauerten, verputzen Wänden.

Dach: Satteldach mit Biberschwanzdeckung.

Türen: Südlich zur Straße: Holzklapptor mit Verglasung.

Nutzungsart: Werkstatt, Lager.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Holzlattenzaun, z.T. Maschendrahtzaun auf Betonsockel, Metalltor.
• Hauszugang und Gartenweg mit Natursteinbelag.
• Garagenvorplatz mit Betonverbundsteinen belegt.
• Garten mit Aufwuchs bestehend aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen.