Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück Kammergasse 30, 85354 Freising

• Grundbuch: Freising
• Blatt: 21996
• Lfd. Nr.: 3 (in Terminsbestimmung: 2)
• Gemarkung: Freising
• Flurstück-Nr.: 1282
• Gebäude- und Freifläche zu 174m²

Wertermittlungsstichtag: 09.01.2025

Verkehrswert: 538.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 65/24)

Grundstücksbeschreibung

Lage Das Grundstück liegt zentral im nordwestlichen Bereich der Altstadt von Freising, ca. 200 m nordwestlich des Rathauses, ca. 700 m nördlich des Bahnhofs und ca. 800 m nordwestlich der Isar (Entfernungsangaben Luftlinie). (...) Die südöstlich des Grundstücks verlaufende Kammergasse ist eine innerstädtische Straße mit zeitweise erhöhtem Verkehrsaufkommen. Sie verläuft im Bereich des Objekts als Einbahnstraße. Die südwestlich des Objekts verlaufende Prinz-Ludwig-Straße dient als Ein- und Ausfallstraße für den Zentrumsbereich und weist zeitweise ebenfalls ein erhöhtes Verkehrsaufkommen auf. Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und dem Flugverkehr sind witterungsabhängig gegeben.

Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung des Objekts besteht überwiegend aus einer innerstädtischen, geschlossenen Bebauung mit zwei- bis dreigeschossigen Wohn/ und Geschäftshäusern unterschiedlichen Baualters. Im Erdgeschoss der Gebäude sind teilweise Ladenlokale situiert. Unmittelbar südwestlich der Prinz-Ludwig-Straße befinden sich eine Kirche und ein Friedhof.

Lagebeurteilung Das Objekt befindet sich in durchschnittlich guter und sehr zentraler Wohnlage von Freising. Die Geschäftslage ist im Vergleich zu den 1-a Lagen im Bereich der Hauptstraße bereits als etwas abseitige Randlage im Bereich der Freisinger Altstadt, mit einer geringeren Passantenfrequenz einzustufen. Die Verkehrsanbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr und die Verkehrsanbindung durch den Individualverkehr sind als gut einzustufen. Die Parkraumsituation ist jedoch deutlich eingeschränkt. Die Infrastruktur in der Umgebung ist sehr gut ausgebaut. Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr und den Flugverkehr sind witterungsabhängig gegeben.

Erschließung Das Grundstück wird von Südosten über die Kammergasse und von Südwesten über die Prinz-Ludwig-Straße erschlossen. Die Straßen sind endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Gehwege sind angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom, Gas und Telekom sind vorhanden. Nach Auskunft der Stadt Freising sind für das Grundstück derzeit keine Erschließungskostenbeiträge oder sonstige öffentlich-rechtliche Beiträge zu

entrichten. Es wird somit unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, zum Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind.

Denkmalschutz

• Das Grundstück liegt Im Bereich eines Bodendenkmals, das mit der Denkmalnummer D-1-7536-0263 in der Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege geführt und wie folgt beschrieben wird (Quelle: BayernatlasDenkmal, Denkmaldaten BUD): Beschreibung: Untertägige spätmittelalterliche und frühneuzeitliche Siedlungsteile der vorstädtischen Siedlungserweiterungen von Freising.
• Verfahrensstand: Benehmen hergestellt.
• Die derzeitige Nutzung ist von dem Bodendenkmal nicht betroffen. Im Falle von Veränderungen sind jedoch alle Eingriffe in den Boden mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen und es ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach Art. 7 Abs. 1 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes erforderlich. Gegebenenfalls kann der Eingriff in den Boden zu archäologischen Untersuchungen und Ausgrabungen sowie weiteren behördlichen Vorgaben führen. Hierdurch ist ein gewisses Kostenrisiko für einen potentiellen Käufer gegeben.

Gebäudebeschreibung

Wohn- und Geschäftshaus

Konzept Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein älteres Wohn- und Geschäftshaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss. Das Gebäude ist mit dem auf der Nordwestseite angrenzenden Gebäude kommun bebaut. Im Erdgeschoss befindet sich eine Ladeneinheit und im Obergeschoss und im Dachgeschoss befinden sich jeweils eine Wohneinheit. Das Gebäude ist in einem abgenutzten und sanierungsbedürftigen Zustand. Die im Bereich der Ladeneinheit begonnenen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden eingestellt und sind zum Stichtag nicht fertiggestellt. Das Gebäude hat eine einfache Architektur mit einem Satteldach, einer Putzfassade und Einzelfenstern.

Baujahr nicht bekannt, vor 1895

Konstruktion Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und einem Satteldach mit Holzdachstuhl ausgeführt.

Raumeinteilung

• Erdgeschoss: Im Erdgeschoss befinden sich das Treppenhaus mit Hauseingang im nordöstlichen Gebäudebereich sowie eine Ladeneinheit mit einem Flur, einem WC, einem Heizungsraum sowie zwei Verkaufsräume mit jeweils einem rückwärtigen Nebenraum. Die Verkaufsräume sind nach Südosten ausgerichtet und verfügen jeweils über eigene Eingänge und Schaufenster. Alle Räume sind durch Fenster tagbelichtet und belüftet.
• Obergeschoss: Im Obergeschoss befinden sich das Treppenhaus und eine Wohneinheit. Angesehen vom Flur konnte die Wohnung nicht von innen besichtigt werden. Informationen über die tatsächliche Grundrisseinteilung liegen nicht vor.
• Dachgeschoss: Im Dachgeschoss befinden sich das Treppenhaus und eine Wohneinheit mit einem Flur, einem Badezimmer, einer Küche und drei Zimmer. Die Abseiten dienen teilweise als Abstellflächen. Die Belichtung und Belüftung der Räume erfolgt über giebelseitige Fenster, Gauben und Dachflächenfenster.

Wohn- und Nutzfläche Für das Gebäude liegen keine zutreffenden Plan unterlagen und keine Flächenberechnungen vor. Die Wohn- und Nutzfläche wurde daher grob überschlägig, mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit, auf Grundlage der Außenmaße des Gebäudes und mit üblichen Wohnflächenfaktoren ermittelt. Mietfläche überschlägig rd. 250,00m²

Rohbau / Fassade

Gründung: Streifenfundamente

Außenwände: Mauerwerk (ggf. Vollziegel oder Bruchstein)

Decken: Holzbalkendecken

Dach: Dachstuhl als Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung, Spenglerarbeiten in Blech

Treppen: EG - DG: Holzwangentreppen mit Holzgeländer

Fassade: Putzflächen gestrichen

Fenster: Holzverbundfenster, Holzfenster mit Isolierverglasung Schaufenster EG: Leichtmetallfenster mit Isolierverglasung

Balkon: nicht vorhanden

Innenausbau

Innenwände: Mauerwerk

Wandflächen :

• EG: Putzflächen
• OG / DG: Putzflächen gestrichen, teilweise Tapeten, Küche DG Fliesenspiegel, Sanitärräume Fliesen

Deckenflächen :

• EG: Putzflächen
• OG / DG: Putzflächen gestrichen, teilweise Tapeten, Küche DG Fliesenspiegel, Sanitärräume Fliesen

Fußböden:

• EG: kein Estrich und kein Bodenbelag vorhanden
• OG / DG: Holz-, Laminat- PCV- und Fliesenböden

Türen:

• Hauseingang: Holztür mit Glasausschnitt (Gitterglas),
• Eingang Ladeneinheit: Leichtmetalltüren mit Glasausschnitt
• EG: keine Innentüren vorhanden
• OG / DG: Holzfüllungstüren und Holzwerkstofftüren beschichtet bzw. lackiert

Sanitärräume:

• EG: WC, nicht fertiggestellt
• WE OG: es liegen keine Informationen über die Sanitärausstattung vor.
• WE DG: Bad mit Badewanne, Waschbecken und WC Boden gefliest, Wände teilgefliest, veralteter Standard, sanierungsbedürftiger Zustand

Haustechnik / Bauteile / Einbauten / Betriebseinrichtungen

Heizung: Zentralheizung mit Gastherme im Erdgeschoss Radiatoren- und Kompaktheizkörper, Bad DG mit elektrischem Boiler, Heizungsinstallation im Erdgeschoss nicht fertiggestellt, keine Heizkörper im EG vorhanden

Elektro: der Funktion und dem Alter des Gebäudes entsprechend einfach bis durchschnittlich ausgelegt, Elektroinstallation im Erdgeschoss nicht fertiggestellt

bes. Bauteile: Gauben

bes. Einbauten: Einbauküchen (alt, nicht bewertet)

Mängel I Schäden Das Gebäude ist in einem abgewohnten und sanierungsbedürftigen Zustand. Es bestehen zahlreiche Mängel und Schäden.

Ausstattung Das Gebäude weist einen einfachen, überwiegend veralteten Ausstattungsstandard auf. Abgesehen von den oben aufgeführten Maßnahmen wurden in den letzten Jahren bzw. Jahrzehnten keine durchgreifenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Für eine nachhaltige Nutzung bzw. Vermietung der Einheiten sind umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich.

Außenanlagen

Garten: kleine Rasenfläche mit Strauch- und Baumbewuchs (verwildert)

Einfriedung: Gartenfläche Südwestseite mit Holzzäunen und Bauzäunen eingefriedet, Hauszugang mit Mauer und Tor abgeschlossenen

Wege: Hauszugang mit Kies befestigt

Zustand: Die einfach angelegten Außenanlagen sind in einem ungepflegten und verwilderten Zustand.