Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnung Nr. II Dorfstraße 12, 87719 Mindelheim, Stadtteil Mindelau und mit Garage bebautes Grundstück Nähe Dorfstraße, 87719 Mindelheim

• Grundbuch: Mindelau
• Blatt: 347, 522
• Lfd. Nr.: 1, 2
• Gemarkung: Mindelau
• Flurstück-Nr.: 17/1, 17/2
• 50/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 17/1
• Flurstück-Nr.: 17/1: 1/2 Wohnhaus, Nebengebäude, Garten zu 342m²
• Flurstück-Nr.: 17/2: Gebäude- und Freifläche zu 59m²

 

Wertermittlungsstichtag: 02.06.2025

Verkehrswert: Flurstück-Nr.: 17/1: 257.000€; Flurstück-Nr.: 17/2: 11.000€; gesamt 268.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

FlNr. 17/1

Wohn- und Geschäftslage Einfache, ländliche Wohnlage im Dorfgebiet, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im Zentrum von Mindelau an Hauptdurchgangsstraße

Bebauung der Umgebung Gemischte Bebauung aus Wohnhäusern und stillgelegten landwirtschaftlichen Hofstellen

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Dorfstraße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Telefon-, Kabel- und Glasfaseranschluss vorhanden

 

FlNr. 17/2

Erschließung Zugang und Zufahrt zum Grundstück FlNr. 17/2 erfolgt über Grundstück FlNr. 17/1, Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind auf dem Grundstück nicht vorhanden

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 17/1 befinden sich ein Zweifamilienhaus und eine Pkw-Einzelgarage. Das Zweifamilienhaus besteht aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das erdgeschossige Garagengebäude besteht aus einer Pkw-Einzelgarage und einem überdachten Vorplatz (zugleich Eingangsüberdachung Wohnhaus). Die Pkw-Garage gehört entsprechend Beschreibung in der Teilungserklärung Pkt. III zur Wohnung Nr. I. Die zu bewertende Wohnung Nr. II im Obergeschoss besteht aus Flur, Garderobe, WC, Bad, Speis, Wohnküche, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer und überdecktem Balkon. Die Wohnung wird dreiseitig von Norden, Osten und Süden belichtet. Die Wohnfläche beträgt 100 m². Der Wohnung Nr. II sind der nördliche und der südwestliche Kellerraum mit einer Nutzfläche von 27 m² und der nicht ausgebaute Dachboden zur Sondernutzung zugeordnet. Das Wohnhaus und die Garage wurden um 1977/1978 erbaut. Die Garage auf FlNr. 17/2 besteht aus einer eingeschossigen Pkw-Einzelgarage mit Flachdach. Die Garage wurde um 1978 erbaut. Auf den Dachflächen der Garagen befindet sich eine gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse, die vom Treppenhaus des Wohnhauses aus zugänglich ist.

Räumlichkeiten

• Kellergeschoss: Treppenhaus, Flur, Öllagerraum, Heizungsraum, 4 Kellerräume
• Erdgeschoss: Treppenhaus und abgeschlossene Wohnung Nr. I
• Obergeschoss: Treppenhaus und abgeschlossene Wohnung Nr II
• Dachgeschoss: Treppenhaus und nicht ausgebauter Dachboden

Bestandsverzeichnis

• Gemäß Änderung der Teilungserklärung vom 30.11.2009 sind der Wohnung Nr. I die zwei Kellerräume zugeordnet, die in der Urkunde beigefügten Planskizze gelb gekennzeichnet und der Wohnung Nr. II sind die zwei Kellerräume zugeordnet, die in der Planskizze grün gekennzeichnet sind.
• Sondernutzungsrecht am gesamten Dachboden der hier vorgetragenen Einheit zugeordnet

 

Gemeinschaftseigentum FlNr. 17/2

Rohbau

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Betonsteinmauerwerk

Außenwände Mauerwerk aus Hochlochziegel

Innenwände Mauerwerk

Decken Stahlbetondecken über KG, EG und OG, Holzbalkendecke über DG

Treppen Betontreppen KG-EG-OG-DG mit Natursteinbelag und Stahl-/Holzgeländer

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche verschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech mit Anstrich

 

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Keller, Glasbausteine im Treppenhaus, Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas auf Westseite im OG und DG (aus 2011), sonst Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas (aus 1977)

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden

Türen/Tore Holzeingangstüre, Seitenteil mit Einfachglas (aus 1977)

Innentüren Stahlblechtüren oder Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche im Keller, Wohnungseingangstüre im EG und Türe in den Dachboden aus Holzumfassungszargen mit furnierter Oberfläche,

Bodenbeläge Natursteinbelag im Treppenhaus EG, OG und DG, Glattstrich im Heizungsraum und Öllagerraum PVC-Belag im Treppenhaus KG und im Flur KG

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Tapete im Treppenhaus, sonst Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Betondecke im Keller unverputzt mit Anstrich, Nut- und Federholzbekleidung im Treppenhaus DG, sonst Putz und Anstrich im Treppenhaus

Dachschrägen Nut- und Federholzbekleidung im Treppenhaus

Besondere Bauteile Überdachung Garagenvorplatz mit Boden aus Betonsteinpflaster, Westwand aus Mauerwerk oder Holzriegelwand, Pultdach mit Eindeckung aus Zinkstehfalzblech, Dachterrasse über Garage und Vorplatzüberdachung aus Holzunterkonstruktion mit geriffelten Lärchenholzdielen und Holzgeländer

Besondere Einbauten Treppenlift (Baujahr 1991) vom Keller bis ins Erdgeschoss

Garage Pkw-Einzelgarage in Massivbauweise mit Pultdach mit Eindeckung aus Zinkstehfalzblech

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Fabr. Buderus Logano G 150 und Warmwasserspeicher Buderus Logalux LT, Baujahr 2002, doppelwandige Kunststoffbatterieöllagertanks mit 6.000 l Fassungsvermögen, Baujahr 2013 Heizkörper im Treppenhaus EG

Elektro einfache Ausstattung aus Bauzeit

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Die Heizanlagentechnik ist 23 Jahre und die Fenster auf der Westseite sind 14 Jahre alt. Ansonsten befindet sich das Gemeinschaftseigentum wie Fenster, Türen, Haustechnik und Dacheindeckung im Originalzustand aus der Bauzeit 1977. Die Tapezierung im Treppenhaus ist altersbedingt abgenutzt. Ansonsten befindet sich das Gemeinschaftseigentum in einem normalen Instandhaltungszustand.

 

Wohnung Nr. II

Ausbau

Fenster Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas (aus 1977), Insektenschutztüren an den Balkontüren

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit CPLBeschichtung

Bodenbeläge Fliesen im WC, Bad, in der Speis und in der Küche, Parkett im Flur, im Wohnzimmer und in den Schlafzimmern

Wandbekleidungen Fliesen im WC 1,10 m hoch, im Bad raumhoch, Fliesenschild in der Küche, sonst Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich

Besondere Bauteile überdeckter Balkon mit Fliesenbelag und Stahl-/Holzgeländer

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC, Badewanne, Duschwanne mit Glasduschwand, Doppelwaschbecken und Waschmaschinenanschluss im Bad, Spülenanschluss in der Küche

Heizung Fußbodenheizung im WC, im Bad und in der Küche, Heizkörper in der Küche, im Wohnzimmer und in den Schlafzimmern

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand:

Die Wohnung wurde um 2009/2010 modernisiert. Dabei wurden folgende Bauteile erneuert:

• Bodenbeläge
• Türelemente
• Bad- und WC-Ausstattungen einschl. Fliesen
• Heizkörper
• Schalter- und Steckdosen und Sicherung in Unterverteilung
• Wand- und Deckenanstrich
• Rollladengurte

Die Wandanstriche in der Wohnküche und im Wohnzimmer sind leicht abgewohnt. Die Glasduschwand im Bad weist Verschmutzungen auf. Die Bespannung der Insektenschutztüre an der Balkontüre Wohnzimmer ist beschädigt und erneuerungsbedürftig. Ansonsten befindet sich die Wohnung in einem normalen Instandhaltungszustand.

 

Kellerräume Nr. II

Keller Nord mit Betonboden mit Glattstrich, Wände mit Putz und Anstrich, Stahlgitterfenster mit Einfachglas Keller Südwest mit Fliesenbelag, Wände Putz und Anstrich, Stahlgitterfenster mit Einfachglas

 

Dachgeschoss - Dachboden Nr. II

Estrich auf Trennlage, Außenwände und Wand zum Treppenhaus mit Grundputz, Fensterleibungen unverputzt, Dachschrägen und Decke unbekleidet und nicht wärmegedämmt, einfache Elektroinstallation Anschlüsse für Abwasser, Wasser und Heizung sind vorbereitet. Der Dachboden befindet sich in einem rohbauähnlichen Zustand. Der Estrich weist verschiedene Risse auf. Im Dachgeschoss lagern wertlose Möbel und wertloser Hausrat, der zu entsorgen ist. Die Entsorgungskosten von ca. 1.500 € werden bei der Wertermittlung wertmindernd in Ansatz gebracht.

 

Garage auf FlNr. 17/2

Rohbau

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk

Innenwände nicht vorhanden

Decke/Dach flach geneigtes Pultdach aus Stahlbetondecke

Dacheindeckung Zinkstehfalzblech

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Glasbausteine

Türen/Tore Sektionaltor mit Elektroantrieb (aus 2006)

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Glattstrich

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Dachschrägen Betondecke unverputzt mit Anstrich

Besondere Bauteile Dachterrasse über Garage aus Holzunterkonstruktion mit geriffelten Lärchenholzdielen und Holzgeländer (nur vom Wohnhaus aus zugänglich)

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Der Innenwandputz weist entlang der Westwand und tlw. an der Ostwand Abplatzungen bis 30 cm Höhe infolge Chlorideinwirkung durch Streusalz auf. Die Innenwand- und Deckenanstriche sind abgenutzt. Die Decke weist großflächig Schimmel auf. Der Fassadenanstrich auf der Nordseite ist abgewittert. Das Garagentor wurde um 2006 und das Blechdach um 2017 erneuert.

 

Außenanlagen

 

FlNr. 17/1

Hoffläche nördlich des Wohnhauses und nördlich der Garage ist asphaltiert, Betonplatte 50 cm und Blumenpflanzbeet 50 cm breit östlich Wohnhaus, Pflanzbeet südlich Wohnhaus mit Blumen, Bodendeckern und Sträuchern, überdeckter Freisitz südlich der Garage aus einfacher Holzkonstruktion mit Pultdach mit Eindeckung aus Polyesterwellplatten, Boden mit Betonplattenbelag, Einfriedung entlang Ost- und Südgrenze aus Sockel aus Betonformsteinen und geschmiedetem Stahlgitterzaun. Die Asphaltierung der nördlichen Hoffläche weist verschiedene altersbedingte Risse und an einer Stelle eine leichte Mulde auf. Der Stahlgitterzaun weist Korrosion auf und ist entlang der Südgrenze vollständig eingewachsen. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.

 

FlNr. 17/2

Hoffläche nördlich der Garage ist asphaltiert, Fläche südlich Garage ist mit Betonplatten belegt, Einfriedung entlang Südgrenze aus Betonsockel und einfachem Zaun aus Holzgeflechtelementen Der Betonplattenbelag südlich der Garage weist witterungsbedingte Verfärbungen auf. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.