Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss, samt zwei Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, und Sondernutzungsrechte an Gartenfläche in 84032 Landshut, Löschenbrandstraße 22

• Grundbuch: Altdorf
• Blatt: 7018
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Altdorf
• Flurstück-Nr.: 1231/4
• 1/2 MEA (ETW Nr. 1)
• Gebäude- und Freifläche zu 769m²

Wertermittlungsstichtag: 15.04.2025

Verkehrswert: Wohnung Nr. 1: 370.000€; Verkehrswert gesamt: 452.500€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert ( siehe Aktenzeichen 3 K 23/25#1)

Grundstücksbeschreibung

Sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten am Grundstück Wie bereits erläutert, (siehe 2.2 Teilungserklärung im Gutachten) sind die Sondernutzungsrechte an Garage G1, Garage G2, Carport C1 und Außenstellplatz S1 als "Gemeinschaftseigentum" wertmäßig zu berücksichtigen.

Mikrolage Der Ortsteil Löschenbrand befindet sich im nordwestlichen Stadtgebiet, westlich des Hauptbahnhofs. (...) Das Wohnhaus mit den zu bewertenden Wohnungen befindet sich an der Löschenbrandstraße (Stadtteil Wolfgang) unmittelbar zur Grenze Stadtteil West und der Flutmulde im Süden. (...) Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhäusern, südlich (rd. 30 m Entfernung) befindet sich die Schio-Brücke, welche die Flutmulde quert. Die Wohnlage ist deutlich durch die Verkehrslärmimmissionen der vorbeiführenden Löschenbrandstraße beeinträchtigt.

Topographie Das Gelände fällt nach Norden leicht ab (die südlich angelegte Gartenfläche liegt knapp 1m höher als die nördliche Hoffläche).

Erschließungszustand Das Eckgrundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Löschenbrandstraße (asphaltierte Straßendecke, beidseitiger Gehweg) und den Weg "An der Flutmulde" (asphaltierter Fahrrad- und Fußgängerweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Landshut zum Stichtag nicht mehr an.

Überschwemmungsgefährdete Gebiete Das Anwesen mit den zu bewertenden Wohnungen liegt innerhalb eines im Geoportal Bayern ausgewiesenen überschwemmungsgefährdeten Gebietes. Die Hochwassergefahrenflächen HQextrem zeigen, welche Gebiete bei einem Extremhochwasser (seltenes Hochwasser) betroffen sind.

Gebäudebeschreibung

vorhandene Bebauung Die vorhandene Bebauung besteht aus einem Zweifamilienwohnhaus mit Doppelgarage und Carport.

Bauzeit und grundrissliche Gliederung

• Gemäß Recherchen beim Staatsarchiv Landshut wurde das Wohnhaus zunächst als Zweifamilienhaus im Jahr 1957 errichtet (Bauschlussabnahme im September 1957). Die ursprünglichen Pläne liegen dem Eigentümer nicht vor. Die Doppelgarage wurde It. den vorliegenden Plänen im Jahr 1966 erbaut.
• Das gesamte Wohngebäude ist teilunterkellert (der Altbestand ist voll unterkellert; der südliche Anbau ist nicht unterkellert) und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss sowie ausgebauten 1.- und 2. Dachgeschoss.
• Der Wohnhaus-Zugang befindet sich an der Gebäudeostseite. An der Außenseite des Hauseingangs sind zwei Klingeln installiert. Das Treppenhaus erschließt das Keller-, Erd- und Dachgeschoss. Ein barrierefreier Haus- und Wohnungszugang ist nicht gegeben.

Bauliche Ausführung (Die Beschreibung gilt für die Wohnung Nr. 1 und das Gemeinschaftseigentum.)

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände vermutlich aus Stampfbeton, sonstige Umfassungs- und Zwischenwände vermutlich aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände (d=30cm); Anbau: Massivbauweise, Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (d=30cm; Kommunwand d=17,5cm)

Decken: Altbestand: UG: Betondecke, EG: vermutlich Betondecke, DG: Holzbalkendecke. Anbau: EG: Stahlbetondecke, DG: z.T. Holzbalkendecke, Dachspitz: Sichtdachstuhl.

Dach: Satteldach mit Betonpfannendeckung; westlich eine und östlich zwei Schleppgauben mit seitlicher Kupferblechverkleidung, westlich eine Giebelgaube; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Treppenhaus: Betontreppe mit Fliesenbelag, Metallgeländer; interne Treppe

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; nachträglich eingebaute Kunststoffrollos; Kunststoffdachflächenfenster im Dachgeschoss (z.T. mit Innenbeschattung);

Türen: Hauseingang (überdeckt, Podeststufe ): Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung; im Innenbereich Wohnungseingangs- und Innentüren: überwiegend weißbeschichtete Türblätter, Ganzglas-Schiebetüre zwischen Ess- und

Wohnzimmer jeweils in Wohnung Nr. 1 und Nr. 2);

Böden: Wohnung Nr. 1: überwiegend Laminat; Fliesenbelag im Wohnzimmer und Bad; Treppenhaus: Fliesenbelag;

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit Putz und Anstrich; in Innenbereich: Decken und Wände mit Putz bzw. Strukturputz und gestrichen,

Wohnung Nr. 1: Wandfliesen halbhoch im EG-Bad, raumhoch im DG-Bad und halbhoch bzw. rd. 2 m hoch in den wes; Treppenhaus: Putz mit Anstrich.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingelanlage.

Sanitärinstallation: Wohnung Nr. 1: Bad: Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Doppelwaschtisch mit Unterbau, Stand-WC mit Tief-Spülkasten; WC: Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten;

Heizung: Pellet-Heizungsanalage; Wärmeverteilung überwiegend über Heizkörper, Fußbodenheizung im Wohnzimmer (Wohnung Nr. 1 und Nr. 2); Holz-Kochherd in der Küche (Wohnung Nr. 1);

Zubehör: Wohnung Nr. 1: Einbauküche (Anschaffungszeit nicht bekannt): Ober- und Unterschränke, Spülbecken, Ceran-Kochfeld, Dunstabzugshaube, Backofen, Geschirrspülmaschine, Kühlschrank;

Balkon: Holzkonstruktion mit Holzgeländer und Holzwangentreppe zum Garten.

Wintergarten: Holzkonstruktion mit Isolierverglasung; (Wohnung Nr. 1): Fliesenbelag, ein Heizkörper, keine Beschattung.

Wohnung Nr. 1

Die 3,5-Zimmer-Wohnung Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss. Alle Räume sind vom innenliegenden Wohnungsflur erschlossen: zwei Schlafräume und Essdiele (jeweils Westausrichtung zur Straße), Wohnzimmer (West-/Ost-/Südausrichtung, Zugang über Essdiele), Küche, WC und Bad (jeweils Ostausrichtung). Im Wohnzimmer befindet sich der Zugang zum Wintergarten mit Ostausrichtung.

Wohnfläche laut Plan: rd. 112 m²

Keller

Im Kellergeschoss (Altbestand) sind vier Abstellräume, Heizungsraum, Pellet-Lagerraum und Flur vorhanden. Wie bereits erläutert, ist der Anbau nicht unterkellert.

Fenster: Keller: Metallfenster z.T. mit einfacher Verglasung und Mäusegitter.

Türen: z.T. feuerhemmende Metalltüren, z.T. einfache Holzbretter-Türen.

Böden: Estrich.

Doppelgarage und Carport

Im nordöstlichen Grundstückseck befindet sich eine Doppelgarage mit zwei Pkw-Stellplätzen und ein Carport.

Doppelgarage Massivbauweise (Wandstärke der Umfassungswände d = 24 cm); Fassade mit Strukturputz und Anstrich; Satteldach mit Betonpfannendeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech, zwei Metallkipptore, Glasbausteinfenster; Estrich, Metallgitterwand als Trennung für zwei Pkw-Stellplätze, Stromanschluss.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Metallzaun auf Betonsockel und Metalltor, z.T. Grünhecke.
• Verkehrsfläche und Garagenvorplatz überwiegend mit Betonsteinpflaster belegt.
• Carport (Metallkonstruktion mit Trapezblech-Deckung).
• Westlich des Wohngebäudes Holz-Unterstand-Konstruktion mit Wellblechdeckung.
• Terrasse (n icht überdeckt) mit Holzdielenbelag.
• Südlicher Garten mit Aufwuchs bestehend aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen
• (Sondernutzungsrecht für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2).
• Pkw-Außenstellplatz.