Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634 ff) für das Einfamilienhaus mit Doppelgarage in der Ulmenstraße 7, 24977 Langballig

• Grundbuch: Langballig
• Blatt 772 BVNr. 7
• Gemarkung: Langballig
• Flur: 3
• Flurstück: 456
• Gebäude- und Freifläche zu 711 m²

Verkehrswert: 453.000 €

Wertermittlungsstichtag: 22.08.2025

Grundstücksbeschreibung

Allgemein Langballig ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg im Norden der Landschaft Angeln direkt an der Flensburger Außenförde und zudem Verwaltungssitz des gleichnamigen Amtes. Die Ortsteile Freienwillen, Hohenau, Langballigau, Langballigholz, Langballigkaten, Trollkjer, Unewatt, Unewattfeld und Unewatthof gehören zum etwa 15 km² großen Gemeindegebiet, welches von ca. 1.600 Menschen bewohnt wird.

Verkehrsanbindung Die Gemeinde Langballig liegt mit ihren Ortsteilen beidseitig der B 199. Die sogenannte Nordstraße verbindet Flensburg (Entfernung ca. 15 km) mit Kappeln (Entfernung ca. 30 km). Westlich verläuft die A 7, die von Flensburg nach Hamburg führt, eine Auffahrt ist über die Anschlussstelle Flensburg in etwa 20 km Entfernung möglich. Der öffentliche Personennahverkehr ist über Busanbindungen

geregelt. Der nächste größere Bahnhof liegt in der Stadt Flensburg.

Umwelteinflüsse Aufgrund der Lage ist lediglich mit Anliegerverkehr zu rechnen. Während der Ortsbesichtigung wurden keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt.

Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt im Ortsteil Langballigkaten ca. 2 km nördlich vom Ortskern. Die Ulmenstraße wurde als Zone 30 eingerichtet, ein- bis zweispurig ausgebaut und asphaltiert, abgetrennte Gehwege sind nicht vorhanden. Das Gebäude befindet sich in zweiter Reihe zur Straße, die Zufahrtsituation ist über ein Wegerecht geregelt. Die umliegende Bebauung besteht westlich der Ulmenstraße vorwiegend aus Wohnbebauung in unterschiedlicher Ausprägung und teilweise aus Resthöfen, ansonsten finden sich westlich angrenzend und östlich der Straße landwirtschaftliche Flächen.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 711 m² große Grundstück weist eine unregelmäßige rechteckige Ausbildung mit einer nahezu ebenen Oberflächenbeschaffenheit auf. Die Grundstückstiefe beträgt im Mittel ca. 30 m und die Breite im Mittel ca. 23 m.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Ulmenstraße bzw. über das vorgelagerte Flurstück erschlossen. Bei der Ulmenstraße handelt es sich um eine ein- bis zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden:

• Glasfaseranschluss (am Gebäude)
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutzwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz
• Regenwasser versickert auf dem Grundstück

Gebäudebeschreibung

Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss

Größe: Die Wohnfläche beträgt insgesamt rd. 137 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd. 68 m² und das Obergeschoss rd. 69 m². Die Nutzfläche der Doppelgarage und des Abstellraumes beläuft sich auf rd. 48 m².

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: EG: 17,5 cm Porenbetonmauerwerk, 14 cm Dämmung, 4 cm Luftschicht, 11,5 cm Verblendmauerwerk OG: 20 cm Holzständerwerk mit Dämmung, außen: 1,6 cm Holzfaserplatten, 4 cm Luftschicht, Plattenbzw. Paneelverkleidung; innen: Gipskarton- und OSBPlatten, 6 cm Installationsebene

Innenwände: EG: 11,5 - 17,5 cm Kalksandsteinmauerwerk OG: 10 cm Ständerwerk, beidseitig mit Gipskarton und OSB- Platten

Unterer Abschluss: Stahlbetonsohle, schwimmender Estrichaufbau

Geschossdecken: Stahlbetondecke d= 18 cm, schwimmender Estrichaufbau

Dachschrägen: 240 mm Dämmung in der Sparrenlage, unterhalb sichtbare Holzschalung

Dachform: Satteldach mit Betondachsteineindeckung (Tegalit, o.ä.), auskragende Sparren mit Holzaufschlag, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech

Geschosstreppe: Geschlossene Holztreppe, Trittstufen aus Buchenholz

Innentüren: Kassettentüren in weiß

Fenster: Kunststofffenster mit Dreifachverglasung

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Fußbodenheizung

Beheizung: Erdwärmepumpe mit Tiefenbohrung

Sonstiges: Einbauküche, Kaminofen im Wohnzimmer

Nebengebäude

Doppelgarage mit Abstellraum: Massivbauweise mit Sichtmauerwerk, Satteldach mit Betondachsteineindeckung wie Wohnhaus, auskragende Sparren mit Holzaufschlag, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Fenster und Türen aus Kunststoff, zwei elektrische Schwingtore Einstufung: Übliche Gestaltung, ungepflegter Zustand

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Siehe unter Punkt Sonstiges

Einstufung Zustand: Insgesamt überwiegend guter und altersgemäßer Gesamtzustand, dem Baujahr entsprechend.

Sonstiges: Teilweise war aufsteigende Feuchtigkeit an den Wänden im Erdgeschoss vorhanden (Innenwand von der Diele zum HWR und zur Küche, Außenwand im Wohn und Esszimmer). Die offenen Stoßfugen des Verblendmauerwerks liegen im Sockelbereich unterhalb der Betonsteinpflasterung (Terrassenbereich).

Ein Schwingtor an der Garage ist augenscheinlich defekt bzw. funktioniert nicht einwandfrei.

Außenanlagen

Plattierungen: Umwegung und Eingangspodest mit Betonsteinpflasterung, Bereich östlich vor den Gebäuden Kieseloberfläche

Einfriedung: Östlich offen gehalten, sonst überwiegend Buschwerk

Terrasse: Oberfläche mit Betonsteinpflasterung

Gartenanlage: Rasenflächen, Buschwerk