Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Laut Terminsbestimmung werden drei Grundstücke als wirtschaftliche Einheit nur gemeinsam ausgeboten. Das zur Verfügung stehende Gutachten des Sachverständigen beschreibt zwei dieser Grundstücke. Folgendes Grundstück wird im Gutachten nicht berücksichtigt:

• Grundbuch: Gamlen
• Blatt: 1239
• BV: 4
• Lfd. Nr.: 3
• Flur: 8
• Flurstück- Nr.: 381/6
• Erholungsfläche, Gebäude- und Freifläche zu 30m²
• Verkehrswert: 1.000 €

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für in das mit einem Einfamilienhaus mit Nebengebäuden bebaute Grundstück (ehemals landwirtschaftlich genutzte Hofstelle) in Hauptstraße 35, 56761 Gamlen

• Grundbuch: Gamlen
• Blatt: 1239
• BV: 2, 3
• Lfd. Nr.: 2, 3 (in Terminsbestimmung: 1, 2)
• Gemarkung: Gamlen
• Flur: 8
• Flurstück-Nr.: 386/2; 381/9
• Gebäude- und Freifläche zu 596m² (Flurstück Nr. 386/2: 259 m², Flurstück Nr. 381/9: 337 m²)

Wertermittlungsstichtag: 06.05.2025

Verkehrswert: 18.000 € (Flurstück-Nr. 386/2: 9.200,00 €; Flurstück-Nr. 381/9: 8.800,00 €)

Hinweis: Besichtigung unter Augenscheinnahme von außen; Das Bewertungsgrundstück konnte im Rahmen des Ortstermins nicht betreten werden, da es eingefriedet ist.

Grundstücksbeschreibung

Grund- und Bodenbeschreibung Das Bewertungsgrundstück liegt im alten Ortskern von Gamlen an der Hauptstraße (...). Im rückwärtigen Bereich grenzt der Kirchhof unmittelbar südlich an das Bewertungsobjekt. (...) Das Bewertungsgrundstück liegt in einer einfachen bis mittleren Wohnlage von Gamlen. In der Umgebung befinden sich wohnbauliche Nutzungen und aufgelassene landwirtschaftliche Nutzungen in offener, 1- bis 2-geschossiger Bauweise sowie die katholische Kirche. Das Gelände ist hängig und steigt nach Südwesten an. (...)Das Grundstück wird durch die Hauptstraße erschlossen. Es ist ortsüblich an Ver- und Entsorgungseinrichtungen angebunden. Darüber hinaus wird unterstellt, dass der Baugrund normal tragfähig ist.

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus (Hauptgebäude)

Das Wohnhaus (Hauptgebäude) ist zweigeschossig und unterkellert. Der Dachraum ist nicht ausgebaut. Das Gebäude wurde im Wesentlichen vor 1900 errichtet. Aus dem Bereich des Kellers steigt Feuchtigkeit auch in die oberen Geschosse auf und die Holzbalkendecken der oberen Geschosse müssen abgestützt werden, da sie durchfault sind. Das Hauptgebäude ist nach Auskunft des Eigentümers nicht bewohnbar und bedarf einer umfassenden Sanierung.

Wohnhausanbau

Der Wohnhausanbau wurde in den 1960er Jahren errichtet, wobei die Untergeschossebene nach sachverständiger Einschätzung in Teilen deutlich älter erscheint. Ein Teil der Räumlichkeiten im Untergeschoss wurde in der Vergangenheit augenscheinlich auch als Stallung genutzt. Die Decke im Untergeschoss wurde tlw. als Trägerkappendecke ausgeführt und ist teilweise aus Beton. Die Untergeschossebene wird augenscheinlich als einfacher Lagerraum genutzt. Im Obergeschoss befindet sich eine abgeschlossene Wohneinheit, die gartenseitig ebenerdig in den Garten führt. Es wird unterstellt, dass diese Wohneinheit ebenfalls ungenutzt ist. In der Wohnung befinden sich ein WC mit Dusche, eine Küche, ein Flur und 1 ½ Wohnräume. Die Wohneinheit besitzt eine Wohnfläche von rd. 50 m². Die Wände waren 2015 mit Tapeten bekleidet, die Böden mit Laminat und Fliesen belegt und die Decken verputzt mit Anstrich. Im Jahr 2015 waren einfache, glatte Türen aus Holzwerkstoffen vorhanden. Die Fenster sind einfach verglast, tlw. isolierverglast. Die Beheizung erfolgt über Einzelöfen. Die Elektroinstallation besitzt eine einfache Qualität. Das Dach ist mit stark verwitterten Trapezblechen bekleidet und besitzt eine sehr einfache Konstruktion aus Holz. Im Bereich des Untergeschosses bestehen tlw. Schädigungen durch eindringende Feuchtigkeit.

Scheunengebäude

Das Scheunengebäude wurde im unteren Bereich mit Bruchsteinmauerwerk errichtet. Im oberen Bereich wurde es in Fachwerk ausgeführt. Es besitzt ein Satteldach aus Holz mit Blecheindeckung. Die hofseitige Dacheindeckung wurde vor 2015 erneuert. Im nordwestlichen Bereich der Erdgeschossebene befinden sich ehemalige Stallungen. Die Böden sind im Bereich der Stallungen gepflastert. Dort ist eine Trägerkappendecke eingebaut. Durch das Bruchsteinmauerwerk dringt hangseitig Feuchtigkeit ins Gebäude ein. Im Bereich der südöstlichen Außenwand wölbt sich das Bruchsteinmauerwerk tlw. erheblich nach innen. Ob hier kurzfristig Sicherungsmaßnahmen nötig oder überhaupt möglich sind, kann nur durch eine vertiefende Untersuchung durch einen Statiker festgestellt werden.

Zustand

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass sich die auf dem Anwesen bestehenden Gebäude - soweit von außen ersichtlich und durch Dritte im Jahr 2015 hinsichtlich der Innengewerke beschrieben - überwiegend in einem schlechten Zustand befinden.