Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus nebst Anbau, belegen Klausdorfer Straße 23, 24161 Altenholz-Klausdorf

• Grundbuch: Altenholz
• Blatt: 1273
• BV Nr: 3
• Gemarkung: Klausdorf
• Flur: 6
• Flurstück-Nr.: 26/13 und 26/14
• Gebäude- und Freifläche zu 1062m² (Flurstück 26/13)
• Verkehrsfläche zu 23m² (Flurstück 26/14)

Wertermittlungsstichtag: 11. März 2025

Verkehrswert: € 394.000,00

Grundstücksbeschreibung

Ortstermin: Im Rahmen des Ortstermins erfolgte eine Außenbesichtigung des Ein~amilienhauses nebst Anbau von außerhalb der Grundstücksgrenzen. Der Zugang zu dem Bewertungsobjekt wurde vom Miteigentümer nicht ermöglicht.

Verkehrs- und Wohnlage des Bewertungsobjektes: Das Bewertungsobjekt ist im Ortsteil Klausdorf südlich vom Gemeindezentrum Altenholz belegen. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich eingeschossige Einfamilienhäuser älteren Baujahrs, die in offener Bauweise errichtet wurden und landwirtschaftliche Felder und Wiesen westlich der Willy-Busch-Straße. (...)Die Erschließungsstraße Klausdorfer Straße ist als eine 2 spurige, asphaltierte Anliegerstraße

hergestellt. Die Kraftfahrzeuge können auf der Straßenseite des Bewertungsobjektes auf gekennzeichneten Flächen auf der Erschließungsstraße abgestellt werden. Dadurch verengt sich jedoch in diesem Bereich die Fahrbahn auf nur eine Fahrspur. Überwiegend werden die Kraftfahrzeuge auf den Privatgrundstücken abgestellt. Die beidseitig vorhandenen Gehwege sind hausseitig mit Betonplatten und auf der gegenüberliegenden Straßenseite mit

Betonpflastersteinen befestigt. Separate Fahrradwege sind nicht eingerichtet. Im öffentlichen Straßenverlauf ist kein Baumbestand vorhanden. Die Vorgärten der Privatgrundstücke sind mit Bäumen sowie Büschen und Hecken bepflanzt, so dass ein grünes Erscheinungsbild im Straßenumfeld des Bewertungsobjektes gegeben ist.

Erschließungszustand: Im Rahmen der Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass:

• das Grundstück für die vorliegende Nutzung vermutlich voll erschlossen ist.
• zurzeit keine Forderungen für Geldleistungen gemäß § 64 BauGB sowie Ausgleichsbeiträge gemäß § 154 BauGB bestehen und Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz des LandesSchleswig-Holstein sowie Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch anfallen.
• das Grundstück vermutlich an die gemeindliche Vollkanalisation für Regen- und Schmutzwasser im Trennsystem sowie an die gemeindliche Wasserversorgung angeschlossen ist.
• alle üblichen Versorgungsleitungen vorhanden sind.
• der Zugang zu einem öffentlichen Weg gesichert ist.

Bei der Bewertung des Grund und Bodens wird von einer erschließungsbeitragsfreien Baulandqualität ausgegangen.

Gebäudebeschreibung

Bewertungsobjekt: Vermutlichvollunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit einem ausgebauten Dachgeschoss und einem vermutlich ausgebauten Spitzboden nebst einem nicht unterkellerten, eingeschossigen Anbau mit einem ausgebauten Dachgeschoss. In dem Anbau ist im Erdgeschoss eine Einliegerwohnung vorhanden. Das Bewertungsobjekt ist belegen Klausdorfer Straße 23, 24161 Altenholz-Klausdorf. Ein Schuppen ist an der östlichen Grundstücksgrenze im Vorgartenbereich errichtet.

Baujahr: Der Sachverständige geht von einem Baujahr des ursprünglichen Einfamilienhauses von 1955 gemäß der telefonischen Angabe der Miteigentümerin aus. Das Baujahr des Anbaus wird aufgrund der vorliegenden Bauaktenunterlagen mit dem Baujahr 2014 angenommen.

Anmerkung: Gemäß Ortsbesichtigung ist ein Schuppen im vorderen Grundstücksbereich errichtet. Dieser Schuppen ist jedoch nicht in der Liegenschaftskarte eingezeichnet.

Energieausweis: Der Energieausweis gemäß dem § 80 Gebäude-Energie-Gesetz (GEG 2020) liegt dem Sachverständigen nicht vor, sodass keine Aussagen zum Energieverbrauch der Heizungsanlage und zum energetischen Zustand des Einfamilienhauses nebst Anbau gemacht werden können. Anmerkung: Gemäß vorliegender Bauunterlagen wurde das Einfamilienhaus nebst Anbau im Zuge des Umbaus im Jahr 2014 energetisch saniert .

Einfamilienhaus

Baubeschreibung

Fundamente: Die Fundamente sind vermutlich als Betonstreifenfundamente hergestellt.

Kellerwände: Die Kellerwände sind vermutlich aus einem Kalksandsteinmauerwerk hergestellt.

Außenwände: Die Außenwände sind vermutlich als zweischaliges Mauerwerk bestehend aus einem Kalksandstein, einer Luftschicht und einem roten Verblendklinkerstein hergestellt. Anmerkung: Der Luftraum wurde nachträglich im Zuge der Umbaumaßnahmen (im Jahr 2014) mit einer Einblasdämmung entsprechend KfW-Anforderungen gemäß Erläuterung zur BB versehen.

Innenwände: Die Innenwände sind vermutlich aus einem Kalksandstein oder als Leichtbauwände hergestellt.

Unterer Abschluss: Der untere Abschluss ist vermutlich als Betonsohle hergestellt.

Decken: Die Geschossdecken sind als Beton bzw. Stahlsteindecke gemäß BB Umbau hergestellt. Die Dachgeschossdecke ist vermutlich als Holzbalkendecke errichtet. Anmerkung: Die Dämmung der Decke über dem Erker entspricht gemäß Erläuterung zur BB den KfW-Anforderungen. Außerdem wurde die Keilergeschossdecke gemäß Erläuterung zur BB ohne KfW-Anforderung gedämmt.

Dachaufbau: Ein Satteldach aus einer Holzkonstruktion mit einer Eindeckung aus Betondachsteinen ist vorhanden. Im nördlichen Dachbereich ist eine Dachgaube vorhanden. Die Dachgaube ist mit Holzleisten verkleidet. Anmerkung: Gemäß Erläuterung zur BB sind sowohl die Dachflächen als auch die Dach- und Wandflächen der Dachgaube gemäß KfW-Anforderungen gedämmt. Die Dachentwässerung wird über Regenrinnen und Fallrohre aus Zink gewährleistet.

Fenster: Das Einfamilienhaus ist mit älteren isolierverglasten Kunststoffrahmenfenstern ausgestattet. Anmerkung: Gemäß Erläuterung zur BB ist der Einbau eines Dachflächenfensters im Bad entsprechend der KfW-Anforderungen erfolgt. Weiterhin sind 2 Dachflächenfenster in die südliche Dachfläche im Spitzbodenbereich eingebaut.

Türen:

• Die Hauseingangstür ist als einflügelige Holzrahmentür mit einem Glasausschnitt hergestellt
• Zwischen dem Wohnzimmer und dem Essbereich ist eine zweiflügelige Holzschiebetür vorhanden.
• Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist eine Aussage zu den Innentüren nicht möglich.

Treppen: Die Dachgeschosstreppe ist eine Holztreppe mit Tritt- und Setzstufen. Ein umlaufendes Holzgeländer mit einem Holzhandlauf ist vorhanden. Der Spitzboden wird über eine Holztreppe mit Trittstufen erschlossen. Die Kellergeschosstreppe ist eine Stahltreppe mit Trittstufen aus Holz.

Fußbodenbelag: Die Fußböden im Flur, in der Küche und im Gäste-WCim Erdgeschoss sind gefliest. Im Wohn- / Essbereich im Erdgeschoss sowie in den Zimmern und im Flur im Dachgeschoss ist ein Holzdielenbodenbelag vorhanden. Der Fußboden im Kellergeschoss ist ein Estrichbodenbelag.

Elektroinstallation: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist eine Aussage nicht möglich.

Heizung: Das Einfamilienhaus nebst Anbau wird über eine Ölzentralheizungsanlage beheizt. Zusätzlich ist gemäß BB ein zentraler Warmluftofen / Gestellofen für Festbrennstoffe vorhanden. Dieser wird vom Flur des Einfamilienhauses befeuert und hat je eine Öffnung zum Wohnzimmer und dem Essbereich. 3 Kunststofföltanks, mit einem Fassungsvermögen von ca. 4.000 Liter Heizöl, sind gemäß Miteigentümerin, im Kellergeschoss vorhanden. Gemäß BB befindet sich ein Holzlager auf dem Hof. Die Warmwasserversorgung erfolgt vermutlich zentral über die Heizungsanlage. Plattenheizkörper sind vorhanden. Im Bad ist ein Handtuchwärmeheizkörper vorhanden. Gemäß Aussage der Miteigentümerin ist im Flur und in der Küche eine Fußbodenheizung vorhanden.

Sanitärausstattung: Im Erdgeschoss ist ein Gäste-WC mit einem Handwaschbecken und einem Stand-WC vorhanden. Die Farbe der Sanitärobjekte ist weiß. Die Wandflächen sind weiß gefliest. Eine Bordüre ist vorhanden. Im Dachgeschoss ist ein Vollbad mit einer Badewanne, einem Waschtisch und einem wandhängenden WC vorhanden. Die Farbe der Sanitärobjekte ist weiß. Die Wandflächen sind weiß gefliest. Eine Bordüre ist vorhanden.

Küchenausstattung: Eine Einbauküche mit Kochinsel, Unterschränken und einem Hochschrank mit Weißen Fronten ist vorhanden. Eine Holzarbeitsplatte ist eingebaut. Ein Glaskeramikkochfeld sowie die üblichen Elektrogeräte sind eingebaut. In den Normalherstellungskosten NHK 2010 ist der Einbau von Küchen nicht als Ausstattungsstandard definiert und daher gegebenenfalls als besonderes Bauteil anzusehen. In diesem Fall handelt es sich vermutlich um eine ältere Küchenausstattung, die nicht bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist.

Terrasse: Die Terrasse ist in Richtung Süden ausgerichtet und mit einem Holzdielenbodenbelag befestigt. Ein Holzsichtschutzelement ist an der westlichen Terrassenseite zu der Einliegerwohnung hin errichtet.

Anbau

Baubeschreibung

Fundamente: Zusätzlich zu den vorhandenen Fundamenten des ehemaligen Garagengebäudes sind Fundamente als Betonstreifenfundamente hergestellt.

Außenwände: Zusätzlich zu den vorhandenen Außenwänden der Garage ist gemäß BB ein Holzständerwerk nach Statik mit einer Dämmung entsprechend den KfW-Anforderungen als Außenwand errichtet. Die Fassade ist mit Schichtstoffplatten als Rhombusschalung hergestellt.

Innenwände: Die Innenwände sind gemäß BB als Holzständerwerk gemäß Statik und als GK (Gipskarton)wände errichtet.

Unterer Abschluss: Der untere Abschluss ist vermutlich als Betonsohle hergestellt.

Decken: Die Erdgeschossdecke ist vermutlich aus Beton hergestellt. Die Dachgeschossdecke ist vermutlich als Holzbalkendecke errichtet.

Dachaufbau: Ein asymmetrisches Satteldach aus einer Holzkonstruktion als Kehlbalken- Pfettendach nach Statik mit einer Eindeckung aus Betondachsteinen ist gemäß BB vorhanden. Die Dachentwässerung wird über Regenrinnen und Fallrohre aus Zink gewährleistet.

Fenster: Gemäß BB ist der Anbau mit isolierverglasten Kunststoffrahmenfenstern (Baujahr 2014) den KfW-Anforderungen entsprechend ausgestattet. Im Dachgeschoss sind Dachflächenfenster eingebaut. Die bodentiefen Fenster im Dachgeschoss sind mit Edelstahlgeländern als Absturzsicherung ausgestattet.

Türen: Die Wohnungseingangstür auf der Südseite ist als einflügelige Holzrahmentür mit einem Glasausschnitt hergestellt. Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist eine Aussage zu den Innentüren nicht möglich.

Elektroinstallation: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist eine Aussage nicht möglich.

Heizung: Der Anbau wird über die Ölzentralheizungsanlage im Einfamilienhaus mitbeheizt.

Einliegerwohnung im Erdgeschoss

Fußbodenbelag : Das Zimmer im .Erdgeschoss ist mit einem Holzfußbodenbelag ausgestattet. Die Küche und der Flur sind mit grauen Fliesen gefliest.

Sanitärausstattung: Das Duschbad ist mit einer bodengleichen Dusche nebst Glastrennwand, einem Waschtisch und einem wandhängenden WC ausgestattet. Die Wände sind halbhoch gefliest.

Küchenausstattung: Eine kleine Einbauküche mit Unterschränken und einem Hochschrank mit grauen Fronten ist vorhanden. Eine Spüle, ein Kühlschrank und ein Backofen sind vorhanden. Ein Fliesenspiegel ist vorhanden.

Dekoration: Die Wand- und Deckenflächen sind mit einer Raufasertapete tapeziert und gestrichen.

Sonstiges: Ein Vordach aus einer Stahl- / Glaskonstruktion ist über der Eingangstür montiert.

Dachgeschoss wird vermutlich über das Einfamilienhaus erschlossen

Treppen: Eine Holzeinschubtreppe führt in den nicht ausgebauten Spitzboden des Anbaus.

Fußbodenbelag: Die Zimmer im Dachgeschoss sind vermutlich mit einem Holzlaminatbodenbelag ausgestattet.

Dekoration: Die Wand- und Deckenflächen sind mit einer Raufasertapete tapeziert und gestrichen.

Gesamteindruck: Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein älteres kleines Einfamilienhaus nebst seitlichen Anbau auf einem durchschnittlich großen Grundstück. Instandsetzungsmaßnahmen sind, soweit sichtbar, in geringem Maße erforderlich (siehe Abschnitt 2.3. des Gutachtens). Eine Innenbesichtigung wurde dem Sachverständigen nicht ermöglicht.

Schuppen

Im vorderen Grundstücksbereich ist an der östlichen Grundstücksgrenze ein größerer Schuppen mit einer weiß verputzten Fassade errichtet.

Sonstiges

• Ein Holzgartenhaus ist an der nördlichen Grundstücksgrenze errichtet.
• Ein Unterstand ist an der westlichen Hausfassade vorhanden .
• Ein Holzlager ist an der nördlichen Grundstücksgrenze errichtet.

Außenanlagen

Das Einfamilienhaus ist ca. 13 m von der Erschließungsstraße Klausdorfer Straße belegen, sodass ein Vorgarten vorhanden ist. Der Vorgarten wird von einer Buchenhecke eingefasst. Die Zufahrt wird durch ein zweiflügeliges Metalltor gesichert. Die Zuwegung ist durch ein einflügeliges Metalltor gesichert. Zufahrt und Zuwegung werden von zwei halbhohen gebogenen Rotklinkermauern flankiert. Die Zuwegung und die Zufahrt nebst Hoffläche sind mit Betonpflastersteinen befestigt. Die weiteren Grundstücksflächen sind als Rasenflächen angelegt. Die Grundstücksgrenzen sind mit Büschen und Hecken als Sichtschutz eingewachsen.Die Mülltonnen werden ohne eine Einstellvorrichtung vor dem Schuppen abgestellt.