Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des aufgelassenen Villengrundstücks in 56856 Zell (Kaimt), Marientaler Au 50

• Grundbuch: Kaimt
• Blatt: 1226
• Lfd. Nr.: 45
• Gemarkung: Kaimt
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 20/12
• Gebäude- und Freifläche zu 3.576m²

Wertermittlungsstichtag: 25.07.2025

Verkehrswert: 215.000 €

• Die Minderung des Verkehrswerts des mit einer aufgelassenen Villa bebauten Grundstücks in 56856 Zell (Kaimt), Marientaler Au 50 auf Grund des dinglich gesicherten Kanalleitungsrechts wird zum Wertermittlungsstichtag 25.07.2025 - unter Berücksichtigung einer der Genauigkeit der Wertermittlung Rechnung tragenden den Rundung - mit rd. 2.000,00 € - geschätzt.
• der zu ermittelnde Verkehrswert ist auf Grund der fehlenden Innenbesichtigung mit einer erheblichen Unsicherheit behaftet.

Hinweis: Begutachtung unter Augenscheinnahme von außen. Die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude sind durch Bäume und Gehölze stark umwuchert, sodass sie nur äußerst eingeschränkt eingesehen werden konnten.

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt im Zeller Stadtteil Kaimt an der Straße „Marientaler Au" in unmittelbarer Nähe zur Mosel. Geschäfte des täglichen Bedarfs und Dienstleistungsbetriebe sind im Stadtteil Barl vorhanden. Die Verbandsgemeindeverwaltung und weiterführende Schulen sind ebenfalls in Zell vorhanden.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Im Umfeld des Bewertungsgrundstücks befinden sich gastgewerbliche, gewerbliche sowie wohnbauliche Nutzungen. Zwischen dem Bewertungsgrundstück und der Mosel werden die Flächen auch als Wohnmobilstellplätze genutzt; überwiegend aufgelockerte, zweigeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen: Überschwemmungsgefährdung durch Moselhochwasser, ansonsten normal

Anmerkungen: Das Grundstück liegt mit den östlichen Teilflächen im Abflussbereich der Mosel. Die Grenze des gesetzlichen Überschwemmungsgebiets gemäß §§ 88 ff. Landeswassergesetz (LWG) verläuft durch den gartenseitigen Bereich des Flurstücks Nr. 20/12. Ausweislich der Karte des Überschwemmungsgebiets der Mosel liegt der bebaute Bereich des Grundstücks außerhalb des Bereichs, der eine Überschwemmungsgefährdung besitzt

Topografie: Hanglage; von der Straße nach Osten-Nordosten leicht bis mäßig, im östlichen Bereich zur angrenzenden Wegefläche hin stärker abfallend; gartenseitige Orientierung nach Osten; mittlere Höhe rd. 100 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Wohnstraße; Straße mit mäßigem Verkehr; gartenseitig grenzt das Grundstück an einen Wirtschaftsweg

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beidseitig vorhanden; Hinweis: Der östliche Gehweg der Straße „Marientaler Au" verläuft im Bereich des Bewertungsgrundstücks vollständig über das Bewertungsgrundstück.

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

grundbuchlich gesicherte Belastungen:

• Lfd. Nr. 4 (zur lfd. Nr. 45 des Bestandsverzeichnisses): „Der jeweilige Eigentümer von Flur 5, Flurstück Nr. 12/3, 917/6, 917/5 hat zu dulden, dass die Verbandsgemeinde Zell eine Kanalleitung mit einem Schacht von der Wohnstraße Marientaler Au zur Mosel hin verlegt und unterhält. Die Verbandsgemeinde bzw. deren Beauftragte sind berechtigt, die dienenden Grundstücke für Unterhaltungs- und Erneuerungsarbeiten zu betreten. Gemäß Bewilligung vom 26. Juli 1976 eingetragen am 11. November 1976."
• Hinweise zur lfd. Nr. 4: Die mit dem Kanalleitungsrecht belastete Grundstücksfläche liegt im nördlichen Bereich des Bewertungsgrundstücks und verläuft von Westen nach Ost-Nordosten. Es wird unterstellt, dass der Schutzstreifen - wie in vergleichbaren Fällen - eine Breite von mindestens rd. 1,5 m besitzt. Die Fläche um die Leitung herum darf nicht überbaut oder bepflanzt werden.

beitragsrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Zell bezüglich der Beiträge für Erschließungseinrichtungen nach BauGB beitragsfrei. Das Grundstück ist jedoch nach Auskunft der zuständigen Sachbearbeiterin bei der Verbandsgemeindeverwaltung vom 14.08.2025 zu wiederkehrenden Beiträgen für den Straßenausbau veranlagt. Danach sind bis zum Dezember 2026 rd. 1.600 € fällig.

Gebäudebeschreibung

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus (Annahme); eingeschossig; tlw. unterkellert (Annahme); das Dachgeschoss + bzw. der Dachraum sind nicht ausgebaut (Annahme); Poolraum

Baujahr: um 1960 errichtet (gemäß sachverständiger Einschätzung)

Außenansicht: rau verputzt und gestrichen (tlw. verwittert)

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellerebene: Kellerräume und Heizungsraum (Annahmen), Doppelgarage, Kellerflur (Annahme); Poolraum im Anbau, vermutlich mit Dusche und WC (Annahme)
• Erdgeschoss: Wohnzimmer im Gebäudeteil (Annahme); Diele, Küche, WC und weitere Nebenräume im Gebäudeteil (Annahme); Schlafräume, Flur und Bad im Gebäudeteil (Annahme); Loggia

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau (Annahme)

Fundamente: Beton (Annahme)

Keller: Mauerwerk (Annahme)

Umfassungswände: Mauerwerk (Annahme)

Innenwände: Mauerwerk (Annahme)

Geschossdecken: Stahlbetondecken (Annahme)

Treppen: Geschosstreppe: Stahlbeton mit Steinplatten belegt (Annahme), Geländer aus Metall (Annahme)

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach (Annahme)
• Dachform: Satteldächer
• Dacheindeckung: Schiefer (soweit erkennbar)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: einfache Ausstattung (um 1960), technisch überaltert (Annahme)

Heizung: Zentralheizung mit Ölbefeuerung, Guss- bzw. Stahlradiatoren (Annahme)

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung (Annahme)

Raumausstattungen und Ausbauzustand (Wohnung)

Bodenbeläge: Natursteinplatten, Parkett, Fliesen in den Bädern/WC, Standard um 1960 (Annahmen)

Wandbekleidungen: Tapeten auf Putz (Annahme); Fliesensockel in den Bädern/ WC's, Standard um 1960 (Annahmen)

Deckenbekleidungen: Putz mit Anstrich (Annahme)

Fenster: Fenster aus Holz, Metall/Kunststoff mit Einfach- und einfachen Isolierverglasungen, Standard um 1960 (Annahme)

Türen:

• Eingangstür: Holztür (zweiflügelig), Bleiverglasungen über dem Eingang
• Innentüren: glatte Türen aus Holz/Holzwerkstoffen (Annahme)
• Garagentore (Kellergarage): 2 Stahlschwingtore

sanitäre Installation:

• Bad: eingebaute Wanne/Dusche WC, Waschbecken; guter Standard der 1960er Jahre (Annahmen)
• WC: WC, Waschbecken; guter Standard der 1960er Jahre (Annahmen)

besondere Einrichtungen: keine vorhanden (Annahme)

Küchenausstattung: nicht in der Wertermittlung enthalten

Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile: keiner vorhanden (Annahme)

Bauschäden: Schäden durch Frost und Niederschlagsfeuchtigkeit (Annahmen)

Allgemeinbeurteilung: Für die nachfolgende Wertermittlung wird unterstellt, dass sich das Wohnhaus mit Anbau im Wesentlichen im Zustand des ursprünglichen Baujahres (um 1960) befindet und daher eine umfassende Modernisierung erforderlich ist. Abweichungen von dieser Annahme wären ggf. zusätzlich zur nachfolgenden Wertermittlung zu berücksichtigen.

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz