Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des Grundbesitzes mit baulichen Anlagen in 84160 Frontenhausen, Eggergasse 33

• Grundbuch: Frontenhausen
• Blatt: 1631
• Lfd. Nr.: 3
• Gemarkung: Frontenhausen
• Flurstück-Nr.: 57
• Gebäude- und Freifläche zu 121m²
• Gemeinderecht zu einem halben Nutzanteil an den noch unverteilten Gemeindebesitzungen

Wertermittlungsstichtag: 13.09.2024

Verkehrswert: 70.000€

Grundstücksbeschreibung

Lage und Umgebung Das zu begutachtende Anwesen liegt in einem ensemblegeschützten Bereich an der Eggergasse, ca. 200 m nördlich des Marienplatzes. Die Umgebungsbebauung besteht durchwegs aus zweigeschossigen Wohngebäuden, störende Gewerbebetriebe sind im näheren Umgriff nicht vorhanden. Die Wohnlage ist ausgesprochen ruhig, da im Bereich der Eggergasse im Wesentlichen nur Anlieger verkehren.

Baurechtlich und Erschließungsstand Die vorhandene Bebauung besteht aus einem nicht unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachraum. Die Geschossflächenzahl des Bestandes als Maß der baulichen Nutzung errechnet sich laut Anlage zu 1,29. Das Grundstück ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen, die Zufahrt erfolgt über die ausgebaute Eggergasse (Straßendecke großteils mit Pflasterbelag).

Gebäudebeschreibung

Bauzeit Die Grundsteinlegung des Wohngebäudes erfolgte laut Angabe um 1808, im Jahr 1974 erfolgte dann eine umfassende Renovierung. Im Zuge dieser Renovierungsmaßnahme wurde dann auch das Satteldach neu gedeckt, wobei wegen der statischen Unterdimensionierung des Dachstuhls nur eine leichte Deckung mit Pappschindeln möglich war.

Wohnfläche Gesamt 103,49 m²

Bauliche Ausführung

Mauerwerk und Fundierung: Fundamente vermutlich gemauert, Umfassungswände zum Teil vermutlich aus Vollziegelmauerwerk, Südfassade noch in ursprünglicher Holzblockbauweise.

Decken: Geschossdecken in Holzkonstruktion

Dach: Satteldach mit Schalung und Pappschindeldeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, laut Angabe jedoch ohne Falzfugenabdichtung

Türen: Baualterstypische Sperrholztüren, Hauseingangstüre in Holzkonstruktion, im Zuge der Renovierung erneuert.

Böden: Brüchiger Bohlenbelag im Speicher, in den Wohngeschossen Bretterböden, im EG in Küche und Sanitärräumen Fliesenbelag.

Decken- u. Wandbehandlung Massive Wandteile mit Rauhputz und Anstrich. Im Innenbereich laut Angabe Wände mit Verputz und Anstrich, partiell Fliesenbelag im Bereich der Sanitärräume.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation : Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind im begrenzten Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation : Bad im EG mit Einbauwanne, Dusche, Waschbecken und Stand-WC

Heizung: Partiell Elektrospeicheröfen in einzelnen Räumen, Schlafräume zum Teil unbeheizt.

Beurteilung Soweit vom äußeren Eindruck sowie von den Schilderungen der bei der Ortsbesichtigung anwesenden Parteien beurteilt werden kann, besitzt das Gebäude nur eine einfache Grundausstattung. Das Bewohnen wird durch die im EG vorhandene lichte Raumhöhe von nur 1,95 cm erschwert. Der energetische Zustand ist nicht mehr zeitgemäß, hier stehen umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an, wobei diese Arbeiten aus wirtschaftlichen Gründen vermutlich nicht mehr sinnvoll sind. Nach Angabe von Herrn XXX war im Gebäude Rattenbefall vorhanden, vom Unterzeichner können keine Angaben gemacht werden, ob dieser Schädlingsbefall fachgerecht behoben worden ist. Die Nutzung des Gebäudes ist durch das Fehlen eines eigenständigen Pkw-Stellplatzes erschwert, zumal öffentliche Parkplätze im Bereich der Erschließungsstraße nicht ausgewiesen sind.

Außenanlagen

Befestigungen: Zugang zum Innenhof sowie Innenhof selbst mit Betonplattenbelag.

Nebengebäude: Schuppen am Anschluss zum Innenhof in Holzkonstruktion.