Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über Das Wohngebäude mit 3 Wohnungen, Doppelgarage, Werkstattgebäude und Nebengebäude in der Malgersdorfer Str. 6, 84326 Falkenberg

• Grundbuch des Amtsgerichtes Eggenfelden von Fünfleiten
• Band 14
• Blatt 451
• Ifd. Nr 8
• Gemarkung Fünfleiten
• Flurst.1267
• Gebäude- und Freifläche zur Größe von 1.156 m²

 

Verkehrswert: 380.000 €

Wertermittlungsstichtag: 03.07.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Die Art und der Umfang der Bebauung orientieren sich an der bestehenden, umgebenden Bebauung und dem Vorhandensein einer geordneten Erschliessung.

Grundstückslage:

• Ortsrandlage in Kleinort ohne Infrastruktureinrichtungen
• gute Wohnlage mit eingegrüntem Umfeld
• Eckgrundstück an 2 Ortstrassen
• Immissionen aus Ortsdurchfahrtsstrasse und der nahen Bundesstrasse (ca. 80 m Entfernung)

 

Bebauung/Nutzung der Umgebung: Wohnanwesen mit Wohn- und Nutzgebäuden im Norden, Osten und Süden, Südwesten und Nordwesten. Ortsdurchfahrtsstrasse entlang Westgrenze, Gemeindeverbindungstrasse entlang Südgrenze

 

Verkehrslage: Falkenberg ist verkehrstechnisch überörtlich mit der Bundesstrasse B20 (Furth i. W. - Burghausen) und mit dem Autobahnanschluss Landau/lsar an die BAB A92 DeggendorfMünchen (26 km) und in ca. 25 km Entfernung zur BAB 94 Neuötting - München angebunden. Zahlreiche Kreis- und Gemeindestrassen verbinden den Ort mit den umliegenden Orten und Weilern. Bahnanschluss besteht in Landaullsar an der Bahnlinie Passau - München. Das Bewertungsgrundstück im Kleinort Altgmain liegt ebenfalls fast direkt an der Bundesstrasse B20. Es wird von der Ortsdurchfahrtsstrasse (Malgerdorfer Strasse) und der Zeller Strasse erschlossen.

 

Erschliessung

• Zugang und Zufahrt aus Süden von der Zeller Strasse
• Schmutzwasseranschluss an das gemeindliches Entsorgungsnetz
• Trinkwasseranschluss an überörtliches Wassernetz
• Stromanschluss an überörtliches Netz - Erdanschluss
• Telekommunikationsanschluss - Erdanschluss

 

Lagequalität: Das Grundstück in den Kleinort hat fast eine Ortsrandlage und somit eine gute Wohnqualität. Diese wird lediglich durch die Immissionen aus der direkt verbeiführenden Ortsdurchfahrtsstrasse und der nahen Bundesstrasse leicht negativ beeinträchtigt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Das vorhandene Anwesen auf dem Bewertungsgrundstück war früher landwirtschaftliches Kleinanwesen (It. Grundbuch mit ca . 3,2 ha Landwirtschaftsfläche). Das frühere alte Wohngebäude wurde ca. im Jahr 1979 abgerissen und ein Ersatzbau erstellt. Die beiden Nutzgebäude auf dem Grundstück wurden, It. Baugenehmigungsunterlagen, etwa im Jahr 1966 erstellt. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung war das Wohnhaus, nach Angabe, 4 Jahre unbewohnt, aber noch teilmöbliert. Das Werkstattgebäude befand sich im teilumgebauten Zustand mit erkennbaren Rückbauten von Werkstatteinrichtungen. Das Nebengebäude war in seinem ursprünglichen Zustand vorhanden und mit überalterten landwirtschaftlichen Werkzeugen und Utensilien belegt.

 

Wohnhaus

Wohnfläche insgesamt: 299,60 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände It. Plan: EG - DG: Ziegelmassivwände beidseits verputzt, d= 41 cm gesamt. KG: Betonwände d= ca. 30 cm

Innenwände Mauerwerk verputzt, d= 14 - 27 cm gesamt

Decken Massivdecken, überwiegend geputzt

Geschosstreppen KG-DG: 3x Massivtreppe mit Viertelpodest, Marmorbelag, schmiedeeiserne Geländer

Dachkonstruktionen I-deckung Holzpfettendachstuhl als Satteldach mit ca. 18 0 Dachneigung mit Zwischensparrendämmung / Ziegel-Pfannendeckung; Lattung, Unterdeckung mit Bitumenpappe

Kamine / Kaminköpfe gemauert / verblecht

Blechteile Kupferblech

Aussenputz I -bekleidung mineralischer Aussenputz, gestrichen, / Holzbekleidung an OG,- Kniestock- und Giebelflächen, dunkel lasiert, abgewittert

Fensterelemente Holzfenster mit Isol ierverglasung, Bj. 1980, dunkel lasiert, abgewittert, tlw. Holzfenster mit Isolierverglasung, Bj 1995, Fb innen/aussen: Marmor/Blech; DG: Holz-Dachliegefenster mit Isolierverglasung, undicht

Deckenbekleidungen DG: Dachdecken mit Holz N+F-Bekleidung; EG+OG: überwiegend geputzt mit Holz-Zierbalken KG: tlw. Holz N+F Bekleidungen

Wandbeläge Bäder + wes + HWR: Fliesen raumhoch. KG: E-Raum: Fliesen h=1 ,20 m

Bodenbeläge KG: Fliesen- und Spaltplattenbeläge. EG: Textil- und Steinzeugbeläge. OG + DG: Laminat- und Steinzeugbeläge

Türen Innentüren, glatt, furniert in Blechumfassungszargen, gestrichen. Haustüre: Holz-Stocktüren

Heizung Öl-Zentralheizung aussenfühlergesteuert, mit WWBereitung, Kessel Bj. 1980, 35 kW + Holzkessel Bj. 1980, 42 kW / 500 I WW-Standboiler, Leitungen gedämmt / Flächen- und Rippenheizkörper mit Thermostaten I n.A.1 0.000 I, Erdtank mit Leckanzeige im Heizraum

 

Sanitär

• Bad W1 DG: Eck-Bw, farbig, eingemauert, ZGA DuschgarniturI WT farbig ZGA I Stand-WC, farbig, a.P. Spülkasten
• Bad W2 OG: Bw, farbig, eingemauert, EHM-Duschgarnitur/ Du. , farbig eingemauert, ZGA-Duschgarnitur, LM/TW I 2 WT, farbig, EHM
• WC W2 OG: Stand-WC, farbig, a.P.Spülkasten I HWG, farbig,KW
• Bad W3 EG: Bw, farbig, eingemauert, EHM-Duschgarnitur/ Hänge Bidet farbig /2 WT, farbig, EHM
• WC W3 EG: Stand-WC, farbig, a.P.Spülkasten / WT, farbig, KW
• Sauna/HWR KG: Du., farbig, eingemauert, LM-TW / WMAnschluss
• WC Sauna KG : Stand-WC, farbig, a.P.Spülkasten / HWB, farbig, KW
• Küchen + ehemal. HWR im KG: Sanitäranschlüsse, Schmutzwasserhebeanlage in Saunaraum im KG

 

Elektro einfache wohnnutzungsorientierte Ausstattung, PV-Aufdachanlage auf Westdachfläche

 

Instandhaltung: Das Wohnhaus ist, wegen des langzeitigen Leerstandes und eines Wasserschadens im KG nicht ausreichend instandgehalten.

 

Garage

Entsprechend den Baugenehmigungsunterlagen wurde die Garage mit den zwei Einstellplätzen an der Nordostecke des Wohnhauses im Jahr 1980 angebaut. Das Gebäude ist voll unterkellert. Eine abgedeckte Deckenaussparung ist als Montageöffnung zur Werkstatt im KG vorhanden. Der Werkstattraum im KG hat einen Zugang zum Wohnhauskeller über einen Vorraum . Das Obergeschoss der Garage ist als gedeckter Freisitz ausgebildet, der nutzungsbezogen der Wohnung W2 im OG zugeordnet ist. Der Freisitz ist nach Westen offen ausgebildet. Das Garagengebäude ist in Massivbauweise errichtet und mit einem Satteldach gedeckt.

 

Bruttogrundfläche 104,84 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände Massivwände beidseits verputzt, d= ca.28 cm gesamt

Geschossdecken Stb. Massivdecke

Dachform-/ -konstr. Satteldach / Pfettendachstuhl

Dachdeckung Flachdachpfannendeckung, dunkel engobiert auf Lattung mit Unterdeckung

Blechteile Kupferblech

Bodenbeläge KG: Steinzeugbeläge; EG: Spaltplattenbelag; OG: Steinzeugbeläge

Tor Blechgaragenschwingtor mit E-Antrieb, breit, mit Holzausfachung

Elektro einfach nutzungsorientiert Ausstattung, EG: provisorische Ausstattung

 

Werkstatt

Entsprechend den Baugenehmigungsunterlagen wurde das Gebäude ursprünglich als Stallgebäude mit angebauter Scheune im Jahr 1966 errichtet. Nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung wurde das Gebäude etwa im Jahr 1995 zu einer Reparaturwerkstatt umgestaltet. Der Ausbau der Räume ist bis dto. noch nicht abgeschlossen . Die grosse Dachbodenebene, die über eine einläufige Treppe von der Werkstatt 2 aus zugänglich ist, ist ungenutzt. Dort wurde ein erheblicher Holzwurmbefall (Anobien) festgestellt.

Nutzfläche im EG 114,93 m²

Bruttogrundfläche 279,95 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände EG: Mauerwerk verputzt, d= 50 cm gesamt. OG: Holztragwerk + Holzbekleidung

Geschossdecken Holzbalkendecken

Dachform-/-konstr. Satteldach / Pfettendachstuhl mit Holztraggespärren

Dachdeckung Flachdachpfannendeckung, engobiert auf Lattung mit Unterdeckung auf rauer Holzschalung

Blechteile Kupferblech

Böden EG: Steinzeugbeläge und Betonflächen, OG: Holzdielen lose mit Anobienbefall

Fenster Holzfenster alt

Heizung alte Ölheizung, abgebaut

Tor 2-flgl. Holztor, alt

Elektro einfachste provisorische Ausstattung

 

Nebengebäude

Mit dem Bauantrag zum Stall mit Scheune wurde im Jahr 1966 zugleich die Vergrösserung des landwirtschaftlichen Nebengebäudes beantragt. D.h. der westliche Bereich des Nebengebäudes war 1966 bereits Bestand und wurde mit dem Gerätelager für die landwirtschaftlichen Maschinen erweitert. Die Instandhaltung ist in allen Bereichen nicht ausreichend. Das gesamte Gebäude ist insgesamt mit überalterten Gerätschaften voll gestellt.

 

Nutzfläche gesamt 110,0 m²

Bruttogrundfläche 132,60 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände EG: Mauerwerk verputzt, d= 30 cm gesamt

Geschossdecke Holzbalkendecke

Dachform-/-konstr. Satteldach / Pfettendachstuhl mit ca. 31 0 Dachneigung, Gerätelager mit flachem Pultdach

Dachdeckung Falzziegel auf Lattung + Wellplattendeckung

Blechteile verzinktes Blech, überalterrt

Böden EG: Steinzeugbeläge und Rohbetonflächen, OG: Holzdielen lose mit Anobienbefall

Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung

Tor 2-flgl. Holztor

Heizung alte Ölheizung - abgebaut

Elektro einfache provisorische Ausstattung

 

Aussenanlagen

 

• befestigte Hoffiäche mit Beton-H-Pflaster, Entwässerungsrinne, einschI. Garagenzufahrt und Fläche südlich Gerätelager - Umfang wegen stark verwildertem und eingewachsenem
• Zustand nicht genau feststellbar
• Terrasse im EG mit Natursteinbruchbelag, verfugt, Natursteinplattenmauer, b= 50 cm ca. 14 m² Nutzfläche
• Gartenabschlusswand entlang Westgrenze mit massivem Sockel
• Abschlusswand Vorplatz Gerätelager nach Süden mit massivem Sockel
• Mülltonnenbox an Südgrenze mit Pfeiler und Betonplattenabdeckung, abgewittert
• Zauntür I-tor an Südgrenze als Hofabschluss aus Stahlprofilen, gestrichen
• Gartenhaus westlich Wohngebäude - Grösse I Zustand nicht feststellbar
• Bepflanzung auf dem Grundstück, sehr stark verwildert