Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Doppelhaushälfte mit Garage und Bürotrakt, Fitisring 1 b, 24943 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg (in Terminsbestimmung: Tarup)
• Blatt: 1099
• BV: 3
• Gemarkung: Tarup
• Flur: 1
• Flurstück-Nr.: 532
• Gebäude- und Freifläche zu 353m²

Wertermittlungsstichtag: 06.03.2024

Verkehrswert: 350.000 €

Grundstücksbeschreibung

Hinweis: Das Wertermittlungsobjekt wurde (...) von außen durch den Sachverständigen besichtigt.

Allgemein Das Wertermittlungsobjekt befindet sich in der Stadt Flensburg und dort im Fitisring. Der Bereich ist dem Stadtteil Tarup zuzuordnen, welcher am südöstlichen Stadtrand liegt.

Wohn- und Geschäftslage Der Fitisring ist als Spielstraße eingerichtet, ein- bis zweispurig ausgebaut und mit einer Pflasterung versehen. Stellenweise finden sich seitlich Stellplatzstreifen und ein Gehweg. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht westlich vorwiegend aus Einfamilien- und Doppelhäusern, im Bereich zum östlich gelegenen Tastruper Weg sind zudem Mehrfamilienhäuser vorhanden.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 353 m² große Eckgrundstück weist eine annähernd rechteckige Ausbildung mit einer Abrundung im Straßenbereich und eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf.

Nutzung Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte und einem angegliederten Garagengebäude bebaut. Weiterhin existiert im südlichen Bereich ein eingeschossiger

Flachdachanbau, in dem laut den Zeichnungen ein Büro, ein Flur und ein WC untergebracht sind. Das Gebäude verfügt ansonsten über ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss. Die Garage war, soweit von außen erkennbar, zu Wohnraum ausgebaut. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind überwiegend als Rasenflächen angelegt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch den Fitisring erschlossen. Dabei handelt es sich um eine ein- bis zweispurig ausgelegte und gepflasterte Spielstraße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind gemäß Aktenlage örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Fernwärme
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

Gebäudebeschreibung

Das Doppelhaus bzw. die Doppelhaushälfte wurde laut den eingesehenen Bauunterlagen

etwa im Jahr 2015 errichtet. Im Zuge der Baumaßnahmen bzw. nach der Fertigstelllung waren verschiedene Unregelmäßigkeiten und Beanstandungen dokumentiert. Hierzu sind jedoch laut einem Vermerk in der Bauakte aus dem November 2020 keine weiteren Maßnahmen zur Nachverfolgung erforderlich. Bei der Ortsbesichtigung war die Garage augenscheinlich zu Wohnraum ausgebaut. In den Bauakten fanden sich hierzu keine Unterlagen (Nutzungsänderung).

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss

Größe: Die Wohn- und Nutzfläche beläuft sich insgesamt auf rd. 140 m². Hiervon entfallen auf die Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss rd. 118 m² und den Bürobereich im Erdgeschoss rd. 22 m².

Raumaufteilung gemäß Grundrisszeichnungen:

• Erdgeschoss: Diele (rd. 14,2 m²), Garderobe (rd. 1,9 m²), Bad (rd. 4,4 m²), HWR (rd. 6,1 m²), Küche (rd. 11,3 m²), Wohnen/ Essen (rd. 28,5 m²), Bürotrakt: WC (2,7 m²), Flur (3,6 m²), Büro (15,4 m²)
• Dachgeschoss: Diele (rd. 3,5 m²), 3 Zimmer (rd. 13,6 m², rd. 12,1 m², rd. 12,8 m²), Bad (rd. 9,4 m²)

Bauweise

Außenwände: 17,5 cm Porenbetonmauerwerk, 18 cm Dämmung, 2,5 cm Wärmeputz

Innenwände: Wohnungstrennwände: 2 x 17,5 cm Kalksandsteinmauerwerk, 3 cm Dämmung; sonst 11,5 - 17,5 cm Kalksandsteinmauerwerk

Unterer Abschluss: Betonplatte, schwimmender Estrichaufbau

Geschossdecken: 18 - 20 cm Stahlbetondecke, 6 cm Wärmedämmung, 5 - 7 cm Estrich

Dachschrägen: 20 - 24 cm Dachsparren mit Dämmung, 4 - 6 cm Konterlattung mit Dämmung, Gipskartonplatten

Dachform: Satteldach mit Tonpfanneneindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Unterschläge aus Kunststoff, Stirnverkleidungen aus Plattenwerkstoff; beidseitig Schleppgaube mit Kunstschieferverkleidung

Bürobereich: Flachdachaufbau, Deckenbalken 20 - 24 cm mit Dämmung, OSB-Platten, Dachdichtungsbahnen, unterhalb Gipskartonplatten auf Konterlattung

Geschosstreppe: Nicht bekannt geworden

Innentüren: Nicht bekannt geworden

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Nicht bekannt geworden

Elektroinstallation: Nicht bekannt geworden

Heizungsinstallation: Nicht bekannt geworden

Beheizung: Fernwärme laut Bauakte

Sonstiges: Gauben

Raumbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung der Innenräume kann nicht erfolgen, da keine Innenbesichtigung möglich war. Aufgrund der resultierenden Unsicherheiten und Unwägbarkeiten erfolgt ein entsprechender Sicherheitsabschlag.

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Gravierende Bauschäden oder Baumängel konnten bei der Außenbesichtigung nicht festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Äußerlich mittlerer bzw. durchschnittlicher Zustand, dem Gebäudebaujahr entsprechend.

Sonstiges: Eine Innenbesichtigung des Objektes wurde nicht ermöglicht. Der Bereich der Garage wurde gemäß den Erkenntnissen bei der Außenbesichtigung augenscheinlich zu Wohnraum ausgebaut. Eine Nutzungsänderung hierzu existiert in den Bauakten nicht. Die verputzte Fassade weist punktuell kleinere Fehlstellen bzw. kleinere Unsauberkeiten auf. Zudem findet sich an mehreren Stellen Algenbildung. Die Alu-Sohlbank (Fensterbank) am Fenster der ausgebauten Garage ist augenscheinlich mangelhaft eingebaut. Die Putzflächen unterhalb weisen Feuchtigkeitseintrag auf.

Außenanlagen

Plattierungen: Zugang zum Büro mit Betonsteinpflasterung, Eingangsbereich, Zufahrt zur Garage und Fläche vor dem Gebäude mit Rasengittersteinen

Einfriedung: Vorwiegend offen gehalten, zum östlichen Nachbargrundstück Buschwerk und Sichtschutzzäune

Terrasse: Oberfläche mit Betonsteinpflasterung

Gartenanlage: Rasenflächen

Nebengebäude: Garagengebäude: Mauerwerk mit Putz und Anstrich, Flachdachaufbau, Fenster und seitliche Tür aus Kunststoff mit Isolierverglasung, Sektionaltor zur Auffahrt, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech

Einstufung: Übliche Gestaltung