Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über das Erbbaurecht an der Eigentumswohnung Nr. 29 mit 9,72/1000 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück in 89231 Neu-Ulm, Fichtenstraße 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 28127, 28100
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 247/30
• Gebäude- und Freifläche zu 6.716m²

Wertermittlungsstichtag: 03.04.2025

Verkehrswert: 131.000,- €

Hinweise:

• Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 1 K 46/24#1)
• "Eine Innenbesichtigung der Wohnungen war mir nicht möglich, da mir der Eigentümer zum angekündigten Besichtigungstermin keinen Zutritt verschaffte."

Grundstücksbeschreibung

Ortslage im Osten der Stadtmitte

Umgebungsbebauung Geschosswohnungsbau

Erschließung voll erschlossen

Gebietscharakter Mischgebiet

Wohnlage einfach

Eckdaten des Erbbaurechtsvertrag

• Gesamtlaufzeit lt. Erbbaurechtsvertrag 99 Jahre, ab 03.08.1954
• Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zum WST 28 Jahre

Gebäudebeschreibung

Bebauung 8 baugleiche Gebäuderiegel und 1 Garagenanlage; Wohnanlage bestehend aus 4 baugleichen Wohnblocks jeweils HsNr. 1 u. 3, 5 u. 7, 9 u. 11 sowie 13 u.15. Die zu bewertenden Wohneinheiten Nr. 29 und Nr. 30 befinden sich im Haus-Nr. 7.

HsNr. 7

Gebäudetyp und Nutzung

• Mehrfamilienwohnhaus in Reihe gebaut mit spiegelgleichem Haus Nr. 5, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie 1. bis 3.Obergeschoss mit je 3 Wohneinheiten je Wohngeschoss, somit insgesamt 12 Wohneinheiten.
• Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.
• Im Keller- und Dachgeschoss befinden sich jeweils Abstellräume, die den Wohnungen frei zugeordnet sind.
• Die Art, Konstruktion und die verwendeten Materialien des Baukörpers entsprechen der Bauausführung der 50er Jahre.

Baujahr ca. 1954, gemäß Datum des Erbbaurechtsvertrags geschätzt

Bau- und Unterhaltungszustand durchschnittlich,

Folgende Modernisierungen wurden am Gemeinschaftseigentum durchgeführt:

• Vollwärmeschutz eingebaut
• neue Kunststofffenster eingebaut
• Dach neu eingedeckt
• Gas-Etagenheizungen eingebaut

Bauweise

Umfassungswände 30 cm Mauerwerk mit Vollwärmeschutz, verputzt

Kellerumfassung 30 cm Beton

Innenwände Mauerwerk

Decken Betondecken

Dach Satteldach mit Dachneigung ca. 35°, Holzdachstuhl mit Tonpfannen gedeckt

Treppen vom KG bis EG Betontreppe mit Glattstrich vom EG bis DG Betonmassivtreppe mit Terrazzo- Fertigteiltreppenstufen, Stahlstabgeländer

Spenglerarbeiten Dachrinnen und Fallrohre, Verblechungen aus Kupferblech

Fassadengestaltung einfache Putzfassade

Beschreibung der Wohnung Nr. 29

Lage Eingang Hs.Nr. 7, 1. Obergeschoss, mitte; einseitig von Osten belichtet

Größe 46,85 m², lt. Eintrag in den Teilungsplänen

Ausstattung der Wohnung Eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich, da mir der Eigentümer beim angekündigten Besichtigungstermin keinen Zutritt verschaffte. Wegen Unwägbarkeiten bei der Art und dem Zustand der Innenausstattung wird bei der Herleitung des Verkehrswerts ein Risikoabschlag vorgenommen.

Fenster von außen feststellbar: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und aufgesetzten Kunststoffrollladen

Balkon kein

Allgemeine Wertung

Die Lage der Bewertungsobjekte ist innerhalb von Neu-Ulm als zentrale, aber einfache Wohnlage zu werten. Das Gebäude entspricht Baustandard der 50er Jahre. Der Wärmschutz wurde durch Einbau eines Vollwärmeschutzes sowie durch Einbau neuer Fenster verbessert.

Zur Wohnung Nr. 29: Mit rund 47 m² Wohnfläche ist die Raumaufteilung der 2Zimmer-Wohnung für einen 2 Personenhaushalt geeignet. Der fehlende Balkon ist nachteilig zu werten.

Außenanlagen

Das Grundstück ist nicht eingefriedet. Die Freiflächen sind mit Rasen und Gehölzen einfach angelegt. Die Wege zu den Hauseingängen sind mit Betonpflaster befestigt. Die Grundstückszufahrt ist asphaltiert.