Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus (Doppelhaushälfte) bebaute Grundstück in 56825 Urschmitt, Kirchstr. 12

• Grundbuch: Urschmitt
• Blatt: 586
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Urschmitt
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 93/1
• Gebäude- und Freifläche zu 629m²

Wertermittlungsstichtag: 24.06.2025

Verkehrswert: 190.000 €

Hinweis: Es war lediglich eine Außenbesichtigung des Objekts möglich.

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt am östlichen Rand der Ortslage von Urschmitt an der Kirchstraße. In Lutzerath sind Schulen, Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte des täglichen Bedarfs vorhanden. Eine Bushaltestelle ist in fußläufiger Entfernung an der Oberstraße erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

Topografie: leicht hängig; von der Straße nach Nordosten abfallend, rd. 390 m ü.NN

Gestalt und Form: dreieckiges Grundstück

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Wohnstraße; Straße mit geringem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: einseitige Grenzbebauung des Wohnhauses

Gebäudebeschreibung

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus (Doppelhaushälfte); eingeschossig; ein zu Wohnzwecken ausgebauter Raum im Dachgeschoss (Annahme gemäß Bauplan); unterkellert (Annahme gemäß Bauplan);

Baujahr: 1986/87 (gemäß Energieausweis und Bauplan)

Modernisierung: keine wesentlichen - Annahme

Energieeffizienz: Ein Energieausweis liegt vor. Der Energieausweis wurde auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt;

• Primärenergiebedarf: 295,75 kWh / (m² * a);
• Endenergieverbrauch: 184,83 kWh / (m² * a)

Außenansicht: rau verputzt und gestrichen; Giebelseite vorgehängte Fassade (Faserzementplatten); Sockel glatt verputzt und gestrichen

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Kellergarage, Abstellraum, Hobbyraum, Vorrat, Hausanschlussraum, Treppenraum, Vorraum und Flur
• Erdgeschoss: 3 Zimmer, Wohn-/Esszimmer, Küche, WC, Abstellraum, Diele, Treppenraum
• Dachgeschoss: Treppenraum, Gästezimmer, Speicher

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau (Annahme gemäß Bauakte)

Fundamente: Streifenfundament in Beton (Annahme gemäß Bauakte)

Keller: Mauerwerk (Annahme gemäß Bauakte)

Umfassungswände: Mauerwerk (Annahme gemäß Bauakte)

Innenwände: Mauerwerk (Annahme gemäß Bauakte)

Geschossdecken: Stahlbeton im Keller, Holzbalken zum Dachgeschoss (Annahmen)

Treppen:

• Kellertreppe: Beton (Annahme)
• Geschosstreppe: Stahlbeton (Annahme)

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten
• Dachform: Satteldach
• Dacheindeckung: Dachstein (Beton)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: mittlere Ausstattung (Annahme)

Heizung: Strom und Stückholz (Annahmen gemäß Angabe im Energieausweis)

Warmwasserversorgung: Durchlauferhitzer (Elektro - Annahme)

Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile: Eingangstreppe, Eingangsvorbau, Terrasse

Bauschäden und Baumängel: von außen keine erkennbar (Annahme)

wirtschaftliche Wertminderungen: keine (Annahme)

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist - so weit von außen erkennbar - normal. Entsprechend dem äußeren Anschein besteht ein allgemeiner Unterhaltungsstau an den Außengewerken. Es wird unterstellt, dass auch an den Innengewerken ein entsprechender Unterhaltungsstau sowie ein allgemeiner Modernisierungsbedarf besteht.

Wohnung

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Fliesen (Annahme)

Wandbekleidungen: einfache Tapeten (Annahme)

Deckenbekleidungen: glatt verputzt und gestrichen (Annahme)

Fenster: Fenster aus Holz (Unterhaltungsstau) mit Isolierverglasung; Dachflächenfenster; Rollläden aus Kunststoff

Türen:

• Eingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt (Annahme)
• Zimmertüren: einfache Türen aus Holzwerkstoffen; Holzzargen (Annahme)

sanitäre Installation:

• WC: WC, Waschbecken (Annahme gem. der eingezeichneten Objekte im Bauplan); mittlere Ausstattung und Qualität im Standard der 1980er Jahre, weiße oder farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster (Annahmen)
• Bad: eingebaute Wanne, eingebaute Dusche, WC, Waschbecken (Annahme gem. der eingezeichneten Objekte im Bauplan); mittlere Ausstattung und Qualität im Standard der 1980er Jahre, weiße oder farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster (Annahmen)

besondere Einrichtungen: keine vorhanden (Annahme)

Nebengebäude

2 Schuppen (hofseitig und neben dem Eingangsbereich (…)

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung, befestigte Stellplatzfläche, Gartenanlagen und Pflanzungen, Pergolen