Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Fuggerstraße 5, 87757 Kirchheim.

• Grundbuch: Kirchheim i.Schw.
• Blatt: 1997
• Gemarkung: Kirchheim i.Schw.
• Flurstück-Nr.: 128
• Gebäude- und Freifläche zu 246m²

Wertermittlungsstichtag: 01.07.2025

Verkehrswert: 185.000 €

Grundstücksbeschreibung

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befinden sich im Bereich der östlichen Hoffläche 2 Pkw-Stellplätze. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.

Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Verwaltungsgemeinschaft Kirchheim sind keine Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB zu leisten. Die Herstellungsbeiträge und der Verbesserungsbeitrag nach KAG für den Abwasseranschluss sind nach Auskunft der Verwaltungsgemeinschaft Kirchheim für die Grundstücksfläche vollständig und eine Geschossfläche von 214 m² (Erd- und Obergeschoss) abgerechnet. Die Herstellungsbeiträge nach KAG für die Wasserversorgung sind nach Auskunft des Zweck- verbands Stauden-Wasserversorgung für die Grundstücksfläche vollständig und eine Geschossfläche von 215 m² (Erd- und Obergeschoss) abgerechnet. Der Geschossflächenanteil der Herstellungsbeiträge Abwasser und Wasser für den Dachgeschossausbau wurden bisher nicht berechnet und kommen für den Erwerber des Grundstücks noch zur Berechnung. Ansonsten ist das Grundstück abgabenrechtlich voll erschlossen.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im Zentrum von Kirchheim

Bebauung der Umgebung Gemischte Bebauung aus Wohnhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern

Erschließung Zufahrt über gepflasterte Fuggerstraße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Gebäudebeschreibung

Allgemeines Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienwohnhaus bestehend aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. (…) Bei dem Gebäude handelt es sich um ein ca. 150 Jahre altes Bauernhaus, das in den 1960er und 1970er Jahren zu einem Wohnhaus umgebaut wurde. Die Wohnfläche beträgt 193 m².

Räumlichkeiten

• Kellergeschoss: 1 kleiner Kellerraum
• Erdgeschoss: Flure, WC, Wohnzimmer, Wohnküche, Vorraum, Speis, Dusche, 1 Zimmer, Heizungsraum, Öllagerraum (nur von außen zugänglich)
• Obergeschoss: Flur, Wohnküche, Vorraum, Dusche/WC, 4 Schlafzimmer
• Dachgeschoss: Vorraum, Dusche/WC, 3 Zimmer
• Dachspitz: nicht ausgebaut und nicht zugänglich

Wohnhaus

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erd-, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel und Beton

Kelleraußenwände Vollziegelmauerwerk

Außenwände Vollziegelmauerwerk

Innenwände Mauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk im EG und OG, Ständerwerk tlw. im OG und im DG

Decken Kappendecke über Kellerraum, sonst Holzbalkendecken

Treppen Ziegeltreppe KG-EG, Holztreppen EG-OG-DG

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung asbesthaltige Wellfaserzementplatten, Dachfläche vermutlich unverschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

Ausbau

Fenster Holzverbundfenster im WC EG, in der Speis EG, in Dusche EG und im Heizungsraum, sonst Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierglas

Rollladen/Läden Kunststoffvorbaurollläden an Fenstern Wohnzimmer EG, Küche EG, Flur EG und Dusche/WC EG

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Einfachglas, Kunststofftüre mit Isolierglas im Öllagerraum

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter im EG mit lackierter Oberfläche,Stahlumfassungszarge und Stahlblechtürblatt mit Anstrich im Zimmer Nordost EG, Holzumfassungszargen und Holztürblätter im OG mit CPL-Beschichtung

Bodenbeläge Natursteinplatten im Kellerraum, Glattstrich im Heizungsraum und in Öllagerraum, Fliesen im WC EG, im Flur Nord EG, in Dusche EG und in Dusche/WC OG, Mosaikparkett im Wohnzimmer EG, sonst Laminat im EG, OG und DG

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen in Dusche EG und in Dusche/WC OG raumhoch, in Dusche/WC DG 1,20 m bis 1,90 m hoch, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich, im EG und OG teilweise Raufasertapete auf Dämmtapete EPS 4 mm

Deckenbekleidungen Putz oder Gipskarton und Anstrich

Dachschrägen Gipskarton und Anstrich

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Zubehör Küchenzeile in der Wohnküche EG und in der Wohnküche OG, jeweils wertlos

Installationen

Sanitäre Einrichtungen wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC EG, Duschwanne mit Plexiglasduschwand und Waschbecken in Dusche EG, 2 Duschwannen mit 3-seitig gefliesten Wänden, wandhängendes WC und Waschbecken in Dusche/WC OG, Unterputzspülkasten für WC, Anschlüsse für Dusche und Waschbecken in Dusche/WC DG vorhanden, Spülenanschluss in der Wohnküche EG, in der Wohnküche OG und im Vorraum DG, Waschmaschinenanschluss im Flur Nord EG, Ausgussbecken im Heizungsraum, Warmwasserbereitung über Elektrodurchlauferhitzer

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Viessmann Vitola-biferral, Baujahr 1988, Heizkörper in allen Wohnräumen im EG, OG und DG (außer im Flur EG Nord, im Flur OG und in der Speis), Handtuchheizkörper in Dusche/WC OG und in Dusche/WC DG

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung

Baumängel/Bauschäden/fehlende Ausbauteile vorhanden (siehe Gutachten PDF Seite 12 von 47)

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Innenanstriche in den Wohnküchen im EG und OG und in den 2 südlichen Schlafzimmern sind abgewohnt. Ansonsten befindet sich das Wohnhaus im Innenbereich in einem normalen Instandhaltungszustand. Die Fassadenanstriche sind erneuerungsbedürftig.

Außenanlagen

Entlang Gebäudenordseite bis zur Grenze und entlang der Ostseite Betonplatte 1 m breit, 2 Pkw-Stellplätze im östlichen Hofbereich aus Betonplatte (ca. 35 m²), ehemalige Klärgrube mit Betondeckel östlich des Wohnhauses, sonst Grünfläche im nordöstlichen Grundstücksbereich aus Rasen/Wiese mit einem Strauch, Gartenfläche südlich Wohnhaus auf 2,50 m Tiefe mit Sträuchern und Baumanflug, Einfriedung der Gartenfläche mit Sockel aus Granitbruchsteinen und Holzlattenzaun mit Holzpfosten. Die Betonplatte im östlichen Hofbereich weist teilweise bis zu 10 cm hohe Aufkantungen auf. Die Grünflächen sind ungepflegt und wildwachsend. Die Gartenfläche südlich des Wohnhauses und der Gartenzaun befinden sich teilweise auf öffentlichem Grund. Nördlich des Wohnhauses und im östlichen Gartenbereich lagern eine Spülmaschine, 2 Waschbecken, Hausrat, Unrat und ca. 90 Autoreifen, tlw. mit Felgen. Bei der Bewertung wird unterstellt, dass diese Gegenstände durch den Erwerber des Grundstücks entsorgt werden müssen.