Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des unbebauten Grundstücks in Marktplatz 1, 84424 Isen

• Grundbuch: Isen
• Blatt: 2131
• Gemarkung: Isen
• Flurstück-Nr.: 29
• Gebäude- und Freifläche zu 341m²

Wertermittlungsstichtag: 04. Juni 2025

Verkehrswert: 112.500 €

Grundstücksbeschreibung

Grundstück Das zu beurteilende Grundstück, Flurstück N r. 29 der Gemarkung Isen liegt im Ortskern des Marktes lsen unmittelbar gegenüber dem Rathaus. Der Ortskern des Marktes lsen besteht im Wesentlichen aus der Dorfner/Münchner Straße, der Straße "Am Grieß", dem Marktplatz, der Georg-Escherich-Straße und dem St.-Zeno-Platz mit der Bischof- losef-Straße Richtung Süden. In diesem Bereich besteht die Bebauung hauptsächlich aus Wohn- und Geschäftshäusern mit partiell gewerblicher Nutzung im Bereich der Erdgeschosse. Bei der Bewertungsfläche handelt es sich um eine stark nach Nordwesten hin abfallende Hangfläche, die im Nordwesten, durch die an die Münchner Straße angrenzende gemeindliche Böschungsfläche samt Stützmauer und im Südosten durch den "Marktplatz" begrenzt wird. (...) An der südöstlichen Grundstücksgrenze der Bewertungsfläche, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen ist bis zur Ausbuchtung eine öffentliche Parkplatzfläche vorhanden. Nordwestlich der Bewertungsfläche schließt im Westen und Süden eine öffentliche Grünfläche an, die die Bewertungsfläche von der frequentierten Münchner Straße (Staatsstraße St2086) trennt. (...) Die Bewertungsfläche, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen wird im Nordosten durch eine breite, mit Granitsteinen befestigte Treppenanlage und südwestlich der öffentlichen Grünfläche durch eine einspurige, kaum frequentierte Verbindungsstraße, jeweils als Verbindung zwischen dem Marktplatz und der Münchner Straße begrenzt. (...) Wenngleich die Lage der Bewertungsfläche, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen als Wohnlage mit Blick auf die Nähe zu den umliegenden Geschäften und Infrastruktureinrichtungen attraktiv ist, wird diese aufgrund der starken Einsehbarkeit und damit geringen Privatsphäre, der erhöhten Verkehrslärmimmissionen und der Einbettung zwischen der Münchner Straße und dem Marktplatz mit den beiden Verbindungswegen bzw. -straßen nur als akzeptabel beurteilt.

Rechtliche und tatsächliche Nutzung Das zu beurteilende Grundstück, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen, liegt im Innenbereich des Marktes Isen und ist nach schriftlicher Auskunft des Bauamtes der Gemeinde Isen vom 04. April 2025 im derzeit gültigen Flächennutzungsplan als "Grünfläche" dargestellt. Zusätzlich liegt das Bewertungsgrundstück, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen innerhalb des Sanierungsgebietes des Marktes Isen. Ein Bebauungsplan besteht nach schriftlicher Auskunft des Bauamtes des Marktes Isen nicht. Die baurechtliehe Beurteilung ist demnach nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vor- haben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) vorzunehmen . Zusätzlich sind die Stellplatz- und Garagensatzung, die Kinderspielplatzsatzung und die Sanierungsgebietssatzung des Marktes Isen einzuhalten. Die Bewertungsfläche, Flurstück NI. 29 der Gemarkung Isen ist zum Bewertungsstichtag dicht mit Bäumen und Sträuchern bewachsen. Eine Rücksprache mit der Unteren Naturschutzbehörde und auch des Bauamtes des Landratsamtes Erding am 06. Juni 2025 und 11. Juni 2025 ergab, dass im Falle einer Bebauung des Grundstücks, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen Artenschutzbelange auszugleichen sind. Vor dem Hintergrund, dass der vorhandene Bewuchs des Grundstücks, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde als nicht besonders schützenswert eingestuft wird, ist die Bewertungsfläche, Flurstück Nr. 29 der Gemarkung Isen als Baulandfläche zu beurteilen. Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen. Ein Straßenzugang ist ebenfalls vorhanden (vgl. § 4 (2) BayBO). Somit hat das Grundstück nach den Qualitätsstufen des § 5 Abs. 4 ImmoWertV den Entwicklungszustand "Baureifes Land".