Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Ackerfläche in Lohe

• Grundbuch: Freising von Allershausen
• Band: 50
• Blatt: 2012
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Allershausen
• Flurstück-Nr.: 840
• Acker zu 1.740m²

Wertermittlungsstichtag: 09.09.2025

Verkehrswert: 19.800€

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt südlich bis südwestlich von Allershausen und östlich von Laimbach (Lohe). Bei dem Flurstück 840 handelt es sich um einen Teil einer Bewirtschaftungseinheit (Acker). Zur Bewirtschaftungseinheit gehört u.a. das nördlich angrenzende Flurst. Nr. 842 , das sich ebenfalls im Eigentum befindet. Es wird auftragsgemäß in einem separaten Gutachten (Az. L3209) bewertet. Die Bewirtschaftungseinheit kann von Norden über einen Grasweg bzw. von Süden über eine asphaltierte Straße erreicht werden . Die Straße verläuft von Laimbach nach Osten zur FS 56 . Das Bewertungsgrundstück ist umgeben von weiteren Ackerflächen und kann nur über andere Teilflächen der Bewirtschaftungseinheit erreicht werden.

Regionaler Grundstücksmarkt In der Gemeinde Allershausen ist aufgrund der steigenden Bevölkerungsentwicklung mit einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien zu rechnen. Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt ist derzeit nicht abschließend einzuschätzen.

Ausformung nahezu regelmäßige, fast rechteckige Ausformung; Länge/Tiefe: ca. 103m; Breite: ca. 16,00 bis 17,50m

Topografie nach Süden geneigt (ggf. Hangneigungsklassen gemäß Düngeverordnung beachten), leicht gewellte Oberfläche

Liegenschaftskataster

• Klasse/ Wertzahlen: L5D 57/50
• Bonität BP: 50
• Zustandsstufe 5: Zustand geringerer Ertragsfähigkeit, flach- bis mittel- gründige Böden , scharfes Abgrenzen der 10 bis 20 cm mächtigen Krume vom (rohen) Untergrund , meist infolge einer Bleichzone, erste Anzeichen einer Verdichtung des Untergrunds und beginnende Rostfärbung , häufig zunehmende Entkalkung und Versauerung , bei Lehmbö- den i.d .R. ein roher und untätiger Untergrund , der meist nur eine geringe Durchwurzelung mit Faserwurzeln zulässt.
• Gemäß Liegenschaftskataster wird das zu bewertende Flurstück Nr. 840 als Acker genutzt. Die vorherrschende Bodenart der landwirtschaftlich genutzten Fläche ist Lehm. Die Bonität liegt bei 50 BP, was einer durchschnittlichen natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.

Flächennutzungsplan Das Bewertungsgrundstück ist, wie die umliegenden Grundstücke, als Fläche für die Landwirtschaft im planerischen Außenbereich nach § 35 BauGB dargestellt. Laut FNP sind im Bereich des zu bewertenden Grundstücks Bodenmaßnahmen erforderlich , da bei Ackernutzung ansonsten ein Abtrag (Erosion) von 20-30 t/ha und Jahr möglich ist.

Nutzungsmöglichkeit Nach § 11 (1) ImmoWertV ist zu prüfen , ob für die Bewertungsfläche eine anderweitige Nutzung mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten ist. Laut Schreiben der Gemeinde Allershausen vom 07.03.2025 ist für die zu bewertende Fläche in absehbarer Zeit keine höherwertigere planerische Nutzungsmöglichkeit als die vorhandene zu erwarten.

Bodenverhältnisse

• Geologische Einheit: Lößlehm, pleistozän
• Gesteinsbeschreibung: Schluff, tonig, feinsandig, karbonatfrei, auch Löß> 1m verlehmt
• Boden: Fast ausschließlich Braunerde aus Schluff bis Schluffton (Lösslehm)

Erschließung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Gemäß Auskunft der Gemeinde Allershausen vom 07.03.2025 ist das Flurstück zum Stichtag im abgaben- und beitragsrechtlichen Sinn nicht erschlossen. Erschließungskosten nach BauGB 30 und Herstellungsbeiträge nach KAG wurden nicht erhoben .

Pacht Laut Auskunft im Ortstermin wird das Grundstück bewirtschaftet und ist zum Zeitpunkt des Ortstermins verpachtet. Ein schriftlicher Pachtvertrag liegt allerdings nicht vor. Es handelt sich um ein mündliches Pachtverhältnis (siehe dazu auch § 594a Abs. 1 BGB). Für 8 Grundstücke mit insgesamt ca. 2,04 ha (Acker, Z.T. Grünland) beträgt der Pachtzins laut Auskunft im Ortstermin 900 €/Jahr.