Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das mit einem Einfamilienhaus und zwei Schuppengebäuden bebautes Wohngrundstück in 25872 Ostenfeld, Ostenfelder Landstraße 13

• Grundbuch von Ostenfeld
• Blatt 792
• Gemarkung Ostenfeld
• Flur 002
• Flurstück 65
• Gebäude- und Freifläche zur Grundstücksgröße von 1.003 m²

 

Verkehrswert 190.000.-- €

Bewertungsstichtag 06. März 2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort / Einwohnerzahl: Gemeinde Ostenfeld, ca. 1.600 Einwohner

Überörtliche Anbindung: Die straßenmäßigen Verbindungen sind insgesamt als durchschnittlich einzustufen und eine Haltestelle des ÖPNV liegt in etwa 350 m Entfernung. Die nächste Auffahrt zur Bundesautobahn "7" in Jagel liegt etwa 22 km entfernt. Der nächste Bahnhof befindet sich in 12 km Entfernung in Husum und der nächste Flughafen liegt in 135 km Entfernung in Hamburg.

 

Mikrostandort

innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt am Westrand der Gemeinde Ostenfeld, südlich der "Ostenfelder Landstraße".

umliegende Bebauung: Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Einfamilienwohnhäuser und Doppelhäuser sowie ein Gartentechnikbetrieb. Richtung Süden sind landwirtschaftliche Nutzflächen vorhanden.

Straßenausbau: : Die Ostenfelder Landstraße verfügt im Bereich des Bewertungsobjektsm über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit asphaltierten Gehwegen sowie Beleuchtungseinrichtungen und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt.

Gestalt und Form: Das Flurstück weist einen rechteckigen schmalen langgestreckten Zuschnitt auf.

 

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Ferner ist ein Gasanschluss vorhanden. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Überbauung: Es liegen keine Hinweise auf eine Überbauung vor.

Lagebeurteilung : Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

• durchschnittliche Wohnlage
• temporär sind erhöhte Verkehrsimmissionen durch die Lage an der mittelstark befahrenen Ostenfelder Landstraße nicht auszuschließen
• durchschnittliche Anbindung an das Straßennetz
• der ländlichen Lage entsprechende Anbindung an den ÖPNV

 

Besonderheiten Nähe zur Hafenstadt Husum

Nutzungsart: Das Objekt stand nach den örtlichen Angaben bei dem Besichtigungstermin bereits seit April 2024 leer.

Erschließungskosten: Im Rahmen der Gutachtenerstellung wird unterstellt, dass zum Bewertungsstichtag keine Abgaben zu leisten sind, die nicht ausdrücklich im Gutachten aufgeführt werden.

Immissionen: Durch die Lage an der mittelstark befahrenen Ostenfelder Landstraße ist zeitweise mit Geräuschimmissionen durch den Fahrzeugverkehr zu rechnen.

 

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

 

Baujahr: Das Gebäude wurde im Jahr 1957 errichtet und 1967 um einen Flachdachanbau erweitert.

Modernisierung: Soweit ersichtlich wurden in den letzten Jahren keine größeren Modernisierungsmaßnahmen sondern lediglich teilweise Instandhaltungsmaßnahmen und allgemeine Modernisierungen (Sanitär- und Kücheneinrichtung, Maler, Bodenbeläge) durchgeführt. Zudem wurde der Boiler der Gasheizung nach 2015 erneuert.

 

Konstruktive Beschreibung:

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und einem kleinen Flachdachanbau erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus in offener Bauweise.

Gründung: Das Objekt ist konventionell auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte gegründet.

Unterkellerung: Das Gebäude verfügt über einen Teilkeller, der sich über etwa 35 % der Grundfläche erstreckt.

Außenwände: Die erdberührten Außenwände sind gemäß vorliegender Baubeschreibung 24 cm oder 30 cm stark aus Stampfbeton erstellt und die nicht erdberührten Außenwände aus einem Kalksandsteinhintermauerung mit Luftschicht und einer roten Verblendsteinfassade.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit roten Betondachsteinen eingedeckt ist.

Innenwände: Die Innenwände sind gemäß vorliegender Baubeschreibung aus 11 ,5 cm starken Kalksandsteinen erstellt.

Decken: Nach den vorliegenden Unterlagen ist über dem Keller eine Stahlbetondecke und über dem Erdgeschoss eine Holzbalkendecke

verbaut.

Außentüren: Die durch ein kleines Überdach mit Seitenwänden aus Glasbausteinen geschützte Haupteingangstür besteht aus einem alten Holzrahmenelement mit einfachverglastem Lichtausschnitt und der Nebeneingang zum Hauswirtschaftsraum besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit Isolierverglasung.

Fenster: Das Gebäude verfügt über ältere weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung und Flachschichtsohlbänken, welche zum Teil mit Außenjalousien ausgeführt sind. Im Anbaubereich sind noch ein altes weiß lackiertes einfachverglastes Holzrahmenfenster und ein Glasbausteinfenster vorhanden und in den Dachflächen sind Holzdachfenster verbaut.

Heizungsanlage: Das Gebäude wird über eine gasbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage.

 

Innenausstattung:

Keller: Raumaufteilung: 2 Kellerräume

Innentüren: grau lackierte Holzklampentür

Beheizung: keine

Treppe: geradläufige geschlossene Betontreppe mit Holzhandlauf zum Erdgeschoss

Bodenbeläge: Betonestrichböden

Wandbekleidungen: Putz, weiß gestrichen

Deckenunterkleidung: geweißte Stahlbetondeckenuntersicht

 

Erdgeschoss: Raumaufteilung: Flur, Badezimmer, Heizungsraum, Küche, Wirtschaftsraum , Zimmer, Wohn-/Esszimmer

Innentüren: weiß lackierte Holzfüllungstüren in entsprechenden Zargen, weiß lackierte Holzluke zum Heizungsraum, weiße Falttür zu einem Raum

Beheizung: über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Treppe: 1/4 gewendelte geschlossene dunkel gestrichene Holztreppe mit Holzgeländer, Handlauf und textilen Stufenmatten zum Dachgeschoss

Bodenbeläge: terracotta marmorierte Bodenfliesen in Flur, Bad und Küche, Betonestrich im Heizungsraum, Designvinyl oder Laminat in dunkler Holzoptik im Wirtschaftsraum, Zimmer und Wohn-/Esszimmer

Wandbekleidungen: Putz, weiß oder farbig gestrichen, beiges Fliesenschild im Küchenbereich, Badezimmer ca. 1,50 m hoch (im Wannenbereich türhoch) weiß marmoriert gefliest, im Wirtschaftsraum Wand zur Küche weiß gestrichene Vormauerziegel, gemauerter Durchbruch im Wohn-/Esszimmer mit anthrazitfarbenem Anstrich

Deckenunterkleidung: Putz, weiß gestrichen, im Wirtschaftsraum Putz hellgelb gestrichen mit brauner Struktur

Sanitäreinrichtung: Badezimmer mit weißer Sanitärausstattung (hängendes WC mit Einbauspülkasten, Waschschale auf einem Holzunterschrank mit weißen Fronten und Naturholzplatte, entsprechend der Wände umflieste Badewanne mit Duscharmatur und Echtglasduschabtrennung)

Kücheneinrichtung: L-förmige Einbauküche mit Eschefurnierholzkassettenfronten und einer Eichefurnierholzarbeitsplatte, Unter-, Ober und Hochschränke, E-Herd mit Cerankochfeld, Edelstahlspüle mit Abtropffläche, Dunstabzug, Kühlschrank

 

Dachgeschoss: Raumaufteilung: Flur und 3 Zimmer

Innentüren: weiß lackierte Holzfüllungstüren mit entsprechenden Zargen

Beheizung: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Treppe: Bodenluke im Flur (nicht zu öffnen)

Bodenbeläge: Holzdielenboden im Flur, sonst bordeauxfarbene Textilbeläge

Wandbekleidungen: Putz, weiß gestrichen

Deckenunterkleidung: Leichtbauplatten, weiß gestrichen

Besondere Bauteile: Dachgaube, Eingangs- und Terrassenüberdachung

energetischer Zustand: Das Gebäude wurde im Jahr 1957 errichtet. Es weist nach den örtlichen Feststellungen einen aus heutiger Sicht nicht

zeitgemäßen Wärmedämmstandard auf. Grundsätzlich bestehen aber nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

 

Baumängel /Schäden

 

Insbesondere unter energetischen Gesichtspunkten ist eine sukzessive Erneuerung des noch vorhandenen einfachverglasten Fensters und der Eingangstür anzuraten.

Die Elektroverteilung ist fachmännisch zu überprüfen und den heutigen VDI-Richtlinien anzupassen.

• Im Teilkeller sind Feuchteschäden an den Wänden mit Putzabplatzungen sichtbar.
• Die Wand- und Fensterleibungsflächen im Erd- und Dachgeschoss weisen lokal Feuchteschäden auf.
• In dem Anbau wurde die Deckenverkleidung entfernt.
• Die Kücheneinrichtungen sind nicht mehr zeitgemäß.
• An den Dachflächenfenstern sind Schimmelpilzerscheinungen sichtbar.
• Es sind Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten einzuplanen.
• Die Außenanlagen befinden sich in einem vernachlässigten Zustand und sind gärtnerisch zu überarbeiten.

 

Nebengebäude

 

zwei einfache Schuppengebäude in Holzrahmenbauweise

 

Außenanlagen

 

Zuwegung / Zufahrt: Die durch ein Rohrrahmentor verschließbare Zufahrt zum Grundstück, welche auch als Eingangszuwegung fungiert, ist mit Betonpflaster befestigt.

Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt straßenseitig über eine flache geneigte Mauer mit aufgesetztem Metallgeländer und ansonsten über Stabmattenzäune, Faserwellzementplatten, Holzzäune oder lebende Hecken.

Freiflächen: Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen. Vereinzelt ist ein Baum- und Strauch bewuchs vorzufinden.

Terrasse: Es ist südlich des Wohnhauses an der Ostgrenze des Grundstückes eine gepflasterte Terrasse angelegt, welche zur Rasenfläche durch einen Holzzaun begrenzt wird. Zudem ist südlich des Anbaus eine durch eine marode Holzkonstruktion mit Lichtplatten überdachte Terrasse mit Betonpflasterbefestigung vorhanden.

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem vernachlässigten Zustand und sind als einfach einzustufen.