Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnhaus, Stall- und Nebengebäude, landwirtschaftliche Flächen in Norderweg 10, Toft, Westerwiese und Süderlücken 24980 Meyn

• Grundbuch: Meyn
• Blatt: 23
• Lfd. Nr.: 4
• BV Nr.: 4
• Gemarkung: Meyn

 

• Flur: 001
• Flurstück-Nr.: 20/9, 95
• Flurstück-Nr. 20/9: Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 16.625 m²
• Flurstück-Nr. 95: Landwirtschaftsfläche zu 8.682 m²

 

• Flur: 006
• Flurstück- Nr.: 7/7
• Landwirtschaftsfläche zu 27.618 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 22.12.2023

Verkehrswert: 445.000,00 €

 

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe Aktenzeichen 50 K 11/22#1-3)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Allgemein: Meyn ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein, zugehörig zum Amt Schafflund, welches im gleichnamigen Nachbarort (Entfernung ca. 4 km) angesiedelt ist. Die Gemeinde erstreckt sich über eine Fläche von ca. 12 km² und wird von etwa 800 Menschen bewohnt. Die Ortsteile Meynfeld- West, Meynfeld-Ost und Gabelshof sind zugehörig. Meyn grenzt im Westen an Schafflund und im Osten an Handewitt.

Wohn- und Geschäftslage: Der Norderweg wurde als Zone 30 eingerichtet, zweispurig ausgebaut, asphaltiert und einseitig mit einem abgetrennten Gehweg versehen. Die umliegende Bebauung besteht im Straßenbereich vorwiegend aus Einfamilienhäusern, rückwärtig angrenzend liegen landwirtschaftliche Flächen.

Grundstücksgröße und -zuschnitt:

• Flurstück-Nr. 20/9: Unregelmäßige Ausbildung, nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit, Grundstücksfront zum Norderweg ca. 125 m
• Flurstück-Nr. 7/7: Rechteckige Ausbildung, ebene Oberflächenbeschaffenheit, Breite zur nördlich verlaufenden Schafflunder Straße ca. 60 m
• Flurstück-Nr. 95: Unregelmäßige rechteckförmige Ausbildung, Geländeoberfläche fällt zum Meyner Mühlenstrom nach Süden leicht ab, Grundstücksfront zur Straße Zum Waldbad ca. 155 m
• Die Flurstücke 92, 93/1, 95, 96/1 und 97/1 liegen zusammenhängend am westlichen Ortsrand bzw. sind durch den Meyner Mühlenstrom unterteilt, das Flurstück 7/7 liegt am südlichen Ortsrand und das Flurstück 20/9 mit der Bebauung in Ortslage.

 

Nutzung: Die Flurstücke 92, 93/1, 95, 96/1 und 97/1 stellen sich als Grünlandflächen dar und das Flurstück 7/7 als Ackerlandfläche

Erschließungszustand: Das Flurstück 20/9 mit der Bebauung wird durch den Norderweg erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutzwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz
• Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz bzw. Versickerung

Die landwirtschaftlichen Flächen werden zum Teil durch die Schafflunder Straße bzw. durch die Straße Zum Waldbad erschlossen. Hierbei handelt es sich jeweils um ausgebaute und asphaltierte Straßen. Die Flurstücke nördlich und südlich des Meyner Mühlenstroms sind über zwei kleine Brücken miteinander verbunden.

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung: Das Flurstück 20/9 (Norderweg 10) ist im südlichen Bereich zur Straße mit einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung (Abnahmewohnung) und einem Wintergartenanbau bebaut. Das Gebäude verfügt über ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Hauptwohnung befindet sich laut Auskunft beim Ortstermin seit etwa 4 Jahren in einem nicht geräumten und unbewohnten Zustand. Die Einliegerwohnung ist vermietet, konnte beim Ortstermin jedoch nicht von innen besichtigt werden. Gemäß Angabe wird hierfür eine monatliche Warmmiete von 500 € entrichtet. Nördlich der Einliegerwohnung liegt eine einfache Blechgarage und im Anschluss eine Art Doppelcarport bzw. Unterstand mit geschlossenem Abstellraum. Wiederrum nördlich hiervon ist an der Grenze zu den Grünlandflächen ein ehemaliger Maschinenschuppen (Werkstatt) vorhanden. Östlich an das Wohnhaus angesetzt existiert, über einen Zwischenbau verbunden, ein zweigeschossiges Stallgebäude. Ein weiteres Stallgebäude mit offenen Unterständen findet sich östlich des o.g. Stallgebäudes. Weiterhin sind zwei Gartenhäuser in Holzbauweise und ein weiteres, kleines Nebengebäude aus Restbaustoffen auf der Grundstücksfläche zu finden. In den eingesehenen Nebengebäuden sind zum Teil verschiedene Gegenstände eingelagert, so dass entsprechend mit Aufräum- und Entsorgungsmaßnahmen gerechnet werden muss.

Hinweis: Bei einigen der aufgeführten Bauten handelt es sich nach Einschätzung des Sachverständigen um verfahrensfreie Bauvorhaben. Für eine verbindliche Klärung wird empfohlen, ggf. mit dem zuständigen Sachbearbeiter beim Bauamt Rücksprache zu halten. Insbesondere der Ausbau des Dachgeschosses erscheint nachträglich nicht genehmigungsfähig zu sein, da die lichten Raumhöhen hier lediglich ca. 2,05 m betragen. Auch die Zugangstreppe entspricht nicht der DIN.

 

Wohnhaus

Baujahr: Das Baujahr des Wohnhauses datiert laut Auskunft beim Ortstermin vermutlich auf den Zeitraum um das Jahr 1900. In den Bauakten fanden sich lediglich folgende Dokumentationen:

• ca. 1962: Anbau einer Abnahmewohnung (westlicher Teil am Wohnhaus)
• ca. 1963: Neubau eines Wirtschaftsgebäudes (Gebäude am Wohnhaus)

 

Geschosse: Wohnhaus: Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Wohn- und Nutzfläche: rd. 245 m²

Raumaufteilung

• Hauptwohnung: Erdgeschoss: Flur, Waschküche, Bad, Küche, Abstellraum/Speisekammer, Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer; Dachgeschoss: Flur, 3 ausgebaute Räume, Küche, Bad; Bodenraum
• Einliegerwohung: Erdgeschoss: Flur, Küche, Bad, 3 Zimmer

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: Massives Mauerwerk mit Rotsteinansicht

Innenwände: Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken, teil- weise Leichtbauwände im Dachgeschoss

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, o.ä.; stellenweise aufgeständerter Holzfußboden

Geschossdecken: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau; Anbau Abnahmewohnung Stahlbetondecke mit Estrichaufbau, o.ä.

Dachform: Satteldach, Eindeckung mit Eternitwellplatten, Fallrohre und Dachrinnen überwiegend aus Kunststoff

Geschosstreppe: Einfache Holzstiege ins Dachgeschoss (nicht DIN gerecht)

Innentüren: Holzwerkstofftüren

Fenster: Ältere Kunststofffenster mit Isolierverglasung

Außentüren: Ältere Holztüren

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Rippen- und Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Ölfeuerungsanlage gemäß Auskunft ca. 13 Jahre alt, Solarthermie auf der Dachfläche zur Brauchwassererwärmung

Sonstiges: Eingeschossiger Anbau (Eingangssituation Einliegerwohnung), Wintergartenanbau

 

Raumbeschreibung Hauptwohnung

Erdgeschoss Räume: Flur, Waschküche, Bad, Küche, Abstellraum/Speisekammer, Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer

Wandverkleidungen: Holzwerkstoffpaneele, Putz und Anstrich, Tapeten;

Bad: Fliesen, Küche: Fliesenschild

Deckenverkleidungen: Plattenverkleidungen, Putz und Anstrich

Fußböden: Estrich, Fliesen, Teppichboden; Bad, Küche: Fliesen

Bad: Waschbecken, Badewanne, Stand-WC mit Spülkasten, innenliegender Raum

Küche: Einfache Küchenzeile

Sonstiges: Ölfeuerungsanlage in der Küche; nicht geräumter Zustand; Abstellraum/ Speisekammer mit Schimmelbeaufschlagung

 

Dachgeschoss Räume: Flur, 3 ausgebaute Räume, Küche, Bad; Bodenraum

Wandverkleidungen: Profilholzverkleidung, Tapeten; Bad, Küche: Fliesenschild

Deckenverkleidungen: Profilholzverkleidung

Fußböden: Teppichboden; Bad/Küche: Fliesen

Bad: Waschbecken, Dusche mit Kabine, Stand-WC mit Spülkasten

Küche: Einfache Küchenzeile

Sonstiges: Nicht geräumter Zustand; lichte Raumhöhe ca. 2,05 m; Bodenraum mit Wasserspeicher (Solaranlage)

Einliegerwohnung: Eine Innenbesichtigung konnte nicht erfolgen. Für die Bewertung wird insgesamt eine eher einfache Ausstattung unterstellt.

 

Maschinenschuppen (Werkstatt)

Außenwände: Sockel zum Teil massives Mauerwerk, ansonsten Holztragwerk mit Blechverkleidungen

Dachform: Pultdach, Eindeckung mit Eternitwellplatten

Fenster/Türen: Einfache Brettertüren und Holzfenster

Nutzfläche: Überschlägig ca. 80 m²

Sonstiges: Baufälliger Zustand

 

Stallgebäude (am Wohnhaus)

Außenwände: Erdgeschoss massives Rotsteinmauerwerk, Obergeschoss: Holztragwerk mit Blechverkleidung

Unterer Abschluss: Betonboden

Geschossdecken: Stahlbetonrippendecke

Dachform: Satteldach, Eindeckung mit Eternitwellplatten

Fenster/Türen: Einfache Brettertüren und Tore, einfache Metall- Stallfenster

Nutzfläche: ca. 194 m²

Sonstiges: Mäßiger baulicher Zustand

 

Stallgebäude/Unterstand

Außenwände: Sockel z.T. massives Mauerwerk, ansonsten Holztragwerk mit Blechverkleidungen

Unterer Abschluss: Teilweise Betonboden

Dachform: Pultdach, Eindeckung mit Eternitwellplatten und Trapezblech

Fenster/Türen: Einfache Blechschiebetore, stellenweise offen

Nutzfläche: Überschlägig ca. 140 m²

Sonstiges: Baufälliger Zustand - Dachfläche zum Teil uneben

 

Zustandseinstufung Es muss im Bereich des Wohnhauses und des Stallgebäudes mit umfangreichen Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen sowie baulichen Instandsetzungsmaßnahmen (Scheiben tlw. blind, Dachrinnen beschädigt, Verblendfugen westlicher Giebel z.T. ausgewaschen, u.a.) gerechnet werden. Das Wohnhaus und die Nebengebäude befinden sich in Teilen in einem nicht geräumten Zustand, so dass Aufräum- und Entsorgungsmaßnahmen anfallen. (…) Die Nebengebäude weisen überwiegend einen schlechten bis baufälligen Zustand auf, der einen Abbruch nahelegt.

 

Außenanlagen

 

Die nicht überbauten Flächen im Bereich der Gebäude sind mit einfachen Befestigungen angelegt. Insgesamt befinden sich die Gebäude und die Freiflächen vorwiegend in einem ungepflegten und vernachlässigten Zustand. Die nördlich und östlich von den Gebäuden liegenden Grünlandflächen sind überwiegend mit Grasbewuchs versehen.

In den Außenanlagen finden sich vereinzelt verschiedene Ablagerungen, entsprechend fallen auch hier Maßnahmen an.