Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Anwesens Bahnhofstraße 36 in 84160 Frontenhausen

• Grundbuch: Frontenhausen
• Blatt: 1505
• Lfd. Nr.: 4
• Gemarkung: Frontenhausen
• Flurstück-Nr.: 1325/4
• Gebäude- und Freifläche zu 811m²

 

Verkehrswert: 250.000,00€

Wertermittlungsstichtag: 13.06.2025

 

Hinweis: Die Verkehrswertermittlung basiert auf plausiblen Annahmen, die sich nach äußerem Eindruck und der verwendeten Arbeitsunterlagen ergeben. Die Unterstellungen können von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage in der Marktgemeinde: im Hauptort Frontenhausen, südlich der Bahnhofstraße, rd. 450 m östlich des Ortszentrums (Marienplatz)

Straßenanbindung: über die Bahnhofstraße, asphaltierte zweispurige Staatsstraße St. 2083 , beidseitig gepflasterte Gehwege, ortsüblich ausgebaut

Umgebung: Wohngebäude und ehemalige Wirtschaftsgebäude unterschiedlichen Baualters, offene Bauweise mit geringer Baudichte, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss, östlich unbebaute Freifläche

Bestandsverzeichnis: Geh- und Fahrtrecht an dem Grundstück Flst. 1324/16, BVNr. 2 in Blatt 3375 und an dem Grundstück FIst. 1324, BVNr. 1 in Blatt 2483 , jeweils in Abt. Il/1 eingetragen

Erschließungssituation: es wird unterstellt, dass der Grundbesitz über das dinglich gesicherte Geh- und Fahrtrecht an den Flst.-Nrn. 1324 und 1324/ 16 verkehrsmäßig an die öffentlich gewidmete Bahnhofstraße (Staatsstraße St. 2083) angeschlossen ist, es fallen keine Straßenausbaubeiträge nach § 127 BauGB an es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und

Wassemetz für das gegenständliche Grundstück und für den Gebäudebestand sind für die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen keine Herstellungsbeiträge nach KAG offen

Umwelt-, Natur- und Hochwasserschutz: Das Anwesen befindet sich aber in einem wassersensiblen Bereich. Diese Gebiete kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen oder zeitweise hoch anstehendem Grundwasser mit Nutzungsbeeinträchtigungen kommen kann. (…) Tatsächliche Überschwemmungsereignisse im Abschnitt des zu bewertenden Grundbesitzes sind nicht bekannt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Tatsächliche bauliche Nutzung: Im südlichen Grundstücksabschnitt ist ein teilweise unterkellertes freistehendes Einfamilienhaus mit EG, OG und nicht ausgebautem DG errichtet. An der Südfassade schließt ein eingeschossiger Wintergarten und an der Nordfassade ein eingeschossiger

Anbau an. Im nördlichen Grundstücksbereich existieren entlang der östlichen Grundstücksgrenze mehrere eingeschossige Nebengebäude (zwei kleinere Lagergebäude, ein Gartenhaus und ein Garagengebäude).

Mögliche bauliche Nutzung: Die bestehende Art der baulichen Nutzung zu Wohnzwecken ist gebietstypisch. Bei dem Einfamilienhaus wird grundsätzlich ein Ausbau des DGs zu Wohnzwecken als genehmigungsfaähig erachtet. Die zur Verfügung stehende Wohnfläche ist aber ausreichend. Im Übrigen lassen sich bei vergleichbaren älteren Bestandsgebäuden diese Erweiterungsmaßnahmen i.d.R. nicht wirtschaftlich sinnvoll umsetzen.

 

Wohngebäude

Das Ursprungsbaujahr des Wohngebäudes ist nicht bekannt. Es hat vermutlich ein Baualter von mindestens 65 Jahren.

wesentlichen Maßnahmen:

• ca. 1970: Erneuerung der beiden Kamine und Änderung der Fassaden
• ca. 1981: Errichtung des nördlichen Anbaus, vmtl. wurde in diesem Zusammenhang die Gebäudeausstattung angepasst
• vmtl. 1990er Jahre: Errichtung des Wintergartens
• vmtl. ab den 2000er Jahren: Z.T. Austausch der Fenster und Erneuerung der Dacheindeckung beim Wintergarten und nördlichen Anbau
• ca. 2010: Erneuerung der Heizungsanlage

 

anrechenbare Wohnfläche (WFL): rd. 136m²

Grundrisssituation des Wohngebäudes: Der Gebäudezugang liegt im EG an der Westfassade des Anbaus und führt in einen Windfang mit Garderobe. Es folgen links das WC, in gerader Richtung der Abstellraum mit separatem Außenzugang und rechts der Zugang zum Wohnbereich. Daran schließt die zentrale Diele mit der Treppe vom KG bis vmtl. zum DG an. Über die Diele erreicht man die Speise, die Küche, das Wohn- und Esszimmer sowie einen weiteren Raum. Zwischen Wohn- und Essbereich besteht ein Durchgang. An der Südfassade befindet sich der nicht beheizte Wintergarten mit Außenzugang. Im OG existieren ein Schlaf- und zwei Kinderzimmer, ein Bad sowie die Diele mit Flur. Das DG ist nicht ausgebaut. Im KG folgt nach dem Treppenabgang ein Flur. Darüber erreicht man zwei Kellerräume.

 

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente/ Bodenplatte: vmtl. in Stampf- und Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Außenwände: im KG vmtl. Mauerwerks- und Stahlbetonwände, 20 bis 40 cm, ab EG einschaliges Ziegelmauerwerk, 36,5 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11 ,5 cm bis 24 cm

Decken: zwischen KG /EG Stahlbetondecke und im Übrigen vmtl. Holzbalkendecken mit Füllung, ca. 20cm

Treppen: zwischen KG und EG einläufige, im Austritt vierteIgewendelte Treppe ab EG einläufige und zweimal viertelgewendelte Treppe

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach mit ca. 45 °-Neigung und Dachvorsprung, in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Betonflachdachpfannen, Unterkonstruktion mit Trag- und Konterlattung, vmtl. mit Unterspannbahn auf Holzschalung Wintergarten und Anbau mit Trapezblecheindeckung auf Unterkonstruktion

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer

 

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenputz mit Kellenstrich, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen

Fenster/ Fenstertüren: einflügelige Fenster und Türen mit lsolierverglasung, vmtl. Dreh- und Kippbeschläge, überwiegend erneuerte Kunststoffrahmenfenster, im Übrigen Holzrahmenfenster aus den vmtl. 1980er Jahren bzw. beim Wintergarten vmtl. aus den 1990er Jahren, bei der Garderobe Glasbausteine

Türen: einflügelige Haupteingangstüre mit Rundbogen sowie einflüglige Nebeneingangstüre, jeweils in Holz-/ Glaskonstruktion, vmtl. aus den 1980er bzw. 1970er Jahren; Innentüren vmtl. als Spantüren mit glatten furnierten Türblättern und Zargen aus den 1980er Jahre

Bodenbeläge: beim Wintergarten Polygonalplatten, im Übrigen wird einfache Art und Ausführung unterstellt

Wandbehandlung: vmtl. überwiegend verputzt und gestrichen bzw. Fliesenbeläge in den Sanitärbereichen

Deckenuntersichten: vmtl. verputzt und gestrichen oder Profilholzbretter

Dachdämmung: Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des darüber liegenden Daches nach den Anforderungen des § 47 GEG wird unterstellt

 

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung:

• EG : WC mit Handwaschbecken und vmtl. Stand- WC
• OG: Bad mit 2 Waschbecken und Einbaubadewanne

Angaben gemäß Darstellungen im Eingabeplan, mittlerer Standard der 1980er Jahre wird unterstellt

 

Heizung/ Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Heizkessel und Brenner des Herstellers Viessmann, Typ Vitoladens, Nennleistung 23 ,6 kW, Baujahr 2010 (Angaben gemäß KÜO-Bescheinigung), Abgasführung über Dach vmtl. Kunststoffheizöltanks, Fassungsvermögen unbekannt, Brauchwassererwärmung über Heizung, Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen wird unterstellt

Elektroinstallation: vmtl. aus den 1980er Jahren stammende Elektroinstallationen mit Zählerschrank, Wechselstromzähler, Kippsicherungen sowie Elektrounterverteilung mit Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen

TV/ Audio: über Satellitenschüssel

 

Nebengebäude

Gebäudeart: 2 Nebengebäude mit Lagerflächen (Lager I und Lager II) , 1 Garagengebäude mit 2 Pkw-Stellplätzen

Baujahr:

• Lager I: vmtl. mindestens 65 Jahren alt
• Garage: vmtl. aus 1971
• Lager II: vmtl. nach 1971 errichtet

 

Brutto-Grundfläche (BGF):

• rd . 27 m² (Lager I)
• rd. 55 m² (Garage)
• rd. 22 m² (Lager II)

 

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. Stampfbeton und Stahlbeton

Umfassungswände: vmtl. Mauerwerksbauweise, verputzt und gestrichen

Innenwände / Decken: nicht bekannt

Dachkonstruktion: in Holzkonstruktion, beim Lager II Pultdach, im Übrigen Satteldächer

Dacheindeckung: Ziegeleindeckung, bei der Garage abweichend Wellfaserzementplatten; Hinweis: Faserzementplatten aus den 1970er Jahren sind i.d.R. asbesthaltig, nach herrschender Meinung geht von festgebundenem Asbest im unbeschadeten Zustand keine Gefahr aus, eine Rückbau- oder Sanierungspflicht besteht nicht; bei bauteileingreifenden Maßnahmen oder Rückbau sind wegen der Schadschadstoffbelastung spezielle Vorkehrungen erforderlich, aus denen sich Kostensteigerungen ergeben

Tore und Türen: Lager II mit zweiflügligem Zufahrtstor in Metall-, Holz- und Glaskonstruktion bei der Garage zwei Schwingtore in Metall-/ Holzkonstruktion; Nebeneingangstüren zum Lager I und zur Garage in Metallkonstruktion bzw. Metall-/ Holzkonstruktion

Fenster: beim Lager I Fenster in Metallkonstruktion mit Einfachverglasung sowie Holzverbundrahmenfenster

Elektroinstallation: nicht bekannt

Konstruktion / Ausstattung: mittel wird unterstellt

Erhaltungs-/ Pflegezustand: mittel wird unterstellt

Baumängel/ -schäden: Kleinmängel und -schäden in baujahrsbezogen üblichen Umfang

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen: Maschendrahtzaun, bei der Zufahrt Schiebetor in Metallkonstruktion, beim Zugang zum Gebäude und zur südlichen Freifläche jeweils Gartentor in Metallkonstruktion an der West- und Nordseite z.T hochgewachsene Thujenhecke

Geländebefestigungen: Zufahrt zur Garage und zum Lager 11 mit rot ein- gefärbten Betonpflaster Zugang zum Wintergarten mit Polygonalplatten und Granit-Kleinsteinpflaster, Zuwegung zum Wohnhaus, zum Lager I und Gartenhaus mit Waschbetonplatten, z.T. Betonpflaster und Fliesenbelag Freifläche östlich des Wohnhauses bekiest

Freiflächen: Grünflächen, Pflanzen-, Strauch- und Baumbewuchs

Sonstiges: Gartenhaus jüngeren Baualters in Holzkonstruktion mit flach geneigtem Satteldach und Pfanneneindeckung, Fliesenbelag Grundwasserbrunnen, Gewächshaus mit Aluminiumrahmen und Stegplatten

Beurteilung: einfache Ausführung und Gestaltung, bei der Kiesfläche östlich des Wohnhauses unterdurchschnittlicher und im Übrigen weitestgehend durchschnittlicher Erhaltungs- und Pflegezustand z.T. Kleinmängel und Schäden, diese gehen nicht über das gewöhnlich zu erwartende Maß hinaus und haben keinen separaten Einfluss auf die Kaufpreisbildung