Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für über die Eigentumswohnung Nr. 30 im 1. Obergeschoss in 86381 Krumbach, Ulmer Straße 3

• Grundbuch: Krumbach
• Wohnungsgrundbuch Band: 112, Blatt: 3727
• Teileigentumsgrundbuch Band 13, Blatt 3769
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Krumbach
• Flurstück-Nr.: 1281/2
• 18,41/1.000 Miteigentumsanteile an dem Grundstück
• Gebäude- und Freifläche zu 1805 m²

Verkehrswert: 106.000,00€

Wertermittlungsstichtag: 29.11.2024

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 65/24#1)

Grundstücksbeschreibung

Beurteilung der Lage: Die Eigentumswohnung befindet sich im Stadtzentrum von Krumbach, in unmittelbarer Nähe

zum Bahnhof.

Beurteilung der Wohnung: Gepflegte und instandgehaltene Wohnung mit

mittlerer Ausstattung und östlicher Ausrichtung.

Vermarktungsfähigkeit: Derzeit gut.

Vermietbarkeit: Derzeit sehr gut.

Besonderheiten: In beiden Grundbüchern in Abt. II ist eingetragen: Eine Dienstbarkeit zur Freihaltung des Sichtdreiecks im Schienenübergangsbereich

Mikrolage: Das Grundstück liegt am Rand der Innenstadt von Krumbach, ca. 150 m vom Bahnhof und ca. 350 m Luftlinie nordwestlich der Stadtmitte. In unmittelbarer Nähe befinden sich ein Ärztehaus, ein Discounter, eine Bäckerei, eine Metzgerei und ein Drogeriemarkt. Alle weiteren öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen sind fußläufig erreichbar.

Privatrechtliche Merkmale: Aus der Jahresabrechnung 2023 (2024 befindet sich derzeit in der Aufstellung) geht hervor, dass monatlich 148,18 € Hausgeld und 40,82 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entrichtet werden. Somit werden monatlich 189 € bezahlt. Die Bewirtschaftungskosten betrugen im Jahr 2023 für die Wohnung 1.624,07 €. Dies entspricht monatlich 3,56 €/m². Zum 31.12.2024 beträgt der anteilige Rücklagenbestand 1.514,90 €.

Immissionen: Beim Ortstermin waren die Lärmimmissionen der Ulmer Straße und der Bahnhofstraße (B300) sowie des direkt angrenzenden Bahnverkehrs zu verzeichnen. Realistischerweise gehen hiermit auch Staub- und Geruchsbelästigungen einher.

Erschließung: Das Grundstück wird von Norden, über die öffentlich gewidmete Ulmer Straße,

erschlossen. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung abgerechnet und bezahlt. Aktuell seien dort in absehbarer Zeit keine weiteren Maßnahmen nach KAG geplant. Somit kann das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei (frei) angesehen werden. Das Gebäude ist vermutlich an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die örtlichen Satzungen.

Nachbarbebauung: Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser.

Gebäudebeschreibung

Objektbeschreibung Das Gebäude mit 45 Wohneinheiten umfasst das Erd- und ein Obergeschoss sowie das Dachgeschoss mit ausgebautem Dachspitz. Im Kellergeschoss befinden sich die Tiefgarage, Kellerabstellräume, ein Fahrradkeller und die Technikräume. Das Gebäude wurde ca. 1997 errichtet.

1-Zimmer-Wohnung mit Wohnküche, Flur, Bad mit WC, innenliegendem Abstellraum und Balkon mit einer Wohnfläche von ca. 37,94 m². Ein Kellerabstellraum gehört ebenfalls zur Wohnung.

Art des Gebäudes und der Wohnung Beim dem Mehrfamilienhaus handelt sich um ein unterkellertes Wohnhaus mit 45 Wohnungen und einer Tiefgarage. Das Gebäude ist in Massivbauweise L-förmig mit zwei Stockwerken und zwei parallelen und einem querliegenden Satteldach erstellt. Das Dachgeschoss und der Dachspitz sind ausgebaut. Die Tiefgarageneinfahrt erfolgt von der Ulmer Straße entlang der Ostseite des Gebäudes. Die

Treppenhäuser werden über zwei Zugänge betreten. Bei der zu bewertenden Wohnung handelt es sich um eine 1-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad mit WC, innenliegendem Abstellraum, Wohn-, Schlaf- und Esszimmer mit Küchenbereich und Balkon (...). Zur Wohnung gehört ein Abstellraum im Keller. Dies entspricht 18,41/1.000 Miteigentumsanteile am Grundstück.

Gemeinschaftsflächen

Ausbau

Treppenhaus: Stahlbetontreppen mit Marmorbelag und Stahlgeländer mit Stahlhandlauf. Flurbereiche mit Fliesenbelag. Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind zur Belichtung eingebaut. Die Wände sind verputzt, gestrichen, die Decken sind tapeziert und gestrichen. In die Gebäude führen Holztüren mit Isolierverglasung.

Haustüren: In das Gebäude führen Holztüren mit Isolierverglasung. Vor einer Haustür ist die Briefkasten- und Klingelanlage für das gesamte Gebäude aufgestellt.

Kellergeschoss: Estrichboden mit Farbanstrich. Wände und Decke Rohbeton gestrichen. Die einzelnen Kellerräume sind über Stabmattenzäune voneinander abgetrennt. Der Fahrradkeller ist von der Tiefgarage aus zugänglich über eine feuerhemmende Stahlblechtüre. Von dort gelangt man in den Hausanschlussraum.

Heizungsinstallation: Der Heizungskeller war beim Ortstermin verschlossen. Laut Energieausweis wurde die mit Erdgas betriebene und in der Baubeschreibung mit Warmwasserbereitung aufgeführte Zentralheizung im ursprünglichen Baujahr eingebaut.

Sanitärinstallation: Der Wasseranschluss wird im Waschraum ins Haus geführt. Dort befinden sich auch Wasseruhr, Vorfilter, Druckmanometer und Unterverteilung sowie Anschlüsse für die Waschmaschinen.

Elektroinstallation: Der Stromanschluss kommt mit dem Telefonanschluss im Hausanschlussraum im Kellergeschoss ins Haus. Dort befinden sich auch die Panzersicherungen und Zählerplätze mit den jeweiligen Eintarifzählern und Hauptschaltern.

Wohnungseigentum

Wandbekleidungen: Verputzt und gestrichen, im Bad raumhoch gefliest, an der Küchenzeile ein Fliesenspiegel.

Deckenbekleidungen: Tapeziert und gestrichen.

Bodenbeläge: Laminat, im Bad und Küchenbereich Fliesen.

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Drehkippbeschlägen.

Verschattung: Rollladen mit Kunststoffpanzern, manuell bedienbar.

Türen: Wohnungseingangstür: Furnierte Holztüre in Stahlwinkelzarge.

Innentüren: Holzfurnierte Röhrenspantüren in Holzumfassungszargen, zum Wohn-Esszimmer mit Glasausschnitt.

Balkon: Auskragende Stahlbetonplatte mit Fliesenbelag und Stahlgeländer als Absturzsicherung.

Heizung: Blechheizkörper mit Thermostatventil.

Sanitärinstallation

• Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss.
• Bad: Badewanne mit Einhandmischgarnitur und Handbrause an Wandgestänge, Waschtisch mit Einhandmischgarnitur, wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten sowie Waschmaschinenanschluss. Hier sind die Wasseruhren für Warm- und Kaltwasser eingebaut.

Elektroinstallation: Im Flur ist eine kleine Unterverteilung mit Fehlerstromschalter eingebaut. Hier befinden sich auch die Gegensprechanlage und der Telefonanschluss. Im Bad befindet sich ein Anschluss für den Trockner.

Bauschäden und -mängel

Gemeinschaftseigentum

• Der geglättete Betonboden der Tiefgarage zeigt Risse.
• An einem Wasserablauf im Tiefgaragenbereich sind Salzausblühungen sichtbar.
• An Betonstützen der Tiefgarage sind Korrosionsschäden sichtbar.
• Die Fassade zeigt Algenbefall.

Wohnungseigentum

• Am Balkon brechen die Fliesen aus.
• Im Wohn- Esszimmer sind an der Wand zum Flur leichte Risse zu sehen.
• Die Wohnungseingangstüre ist durch einen Aufbruch durch die Polizei vor einigen Jahren beschädigt worden.

Außenanlagen

Zur Tiefgarage führt eine Rampe von der Ulmer Straße aus. Die Hauszugänge sind gepflastert. Die gemeinschaftlichen Außenflächen sind begrünt und mit einzelnen Büschen bepflanzt. Zur Westseite hin ist ein Mülltonnenplatz angelegt und mit Stahlblechwänden eingefriedet. Dort führen von der Straße aus Betongehwegplatten hin.