Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den Tiefgaragenstellplatz Nr. 79 in 86381 Krumbach, Ulmer Straße 3

• Grundbuch: Krumbach
• Wohnungsgrundbuch Band: 112, Blatt: 3727
• Teileigentumsgrundbuch Band 13, Blatt 3769
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Krumbach
• Flurstück-Nr.: 1281/2
• ½- Miteigentumsanteil an 4/1.000 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück
• Gebäude- und Freifläche zu 1.805m²

Verkehrswert: 8.000,00€

Wertermittlungsstichtag: 29.11.2024

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 65/24)

Grundstücksbeschreibung

Beurteilung der Lage: Die Eigentumswohnung befindet sich im Stadtzentrum von Krumbach, in unmittelbarer Nähe

zum Bahnhof.

Beurteilung der Wohnung: Gepflegte und instandgehaltene Wohnung mit

mittlerer Ausstattung und östlicher Ausrichtung.

Vermarktungsfähigkeit: Derzeit gut.

Vermietbarkeit: Derzeit sehr gut.

Besonderheiten: In beiden Grundbüchern in Abt. II ist eingetragen: Eine Dienstbarkeit zur Freihaltung des Sichtdreiecks im Schienenübergangsbereich

Mikrolage: Das Grundstück liegt am Rand der Innenstadt von Krumbach, ca. 150 m vom Bahnhof und ca. 350 m Luftlinie nordwestlich der Stadtmitte. In unmittelbarer Nähe befinden sich ein Ärztehaus, ein Discounter, eine Bäckerei, eine Metzgerei und ein Drogeriemarkt. Alle weiteren öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen sind fußläufig erreichbar.

Privatrechtliche Merkmale: Aus der Jahresabrechnung 2023 (2024 befindet sich derzeit in der Aufstellung) geht hervor, dass monatlich 148,18 € Hausgeld und 40,82 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entrichtet werden. Somit werden monatlich 189 € bezahlt. Die Bewirtschaftungskosten betrugen im Jahr 2023 für die Wohnung 1.624,07 €. Dies entspricht monatlich 3,56 €/m². Zum 31.12.2024 beträgt der anteilige Rücklagenbestand 1.514,90 €.

Immissionen: Beim Ortstermin waren die Lärmimmissionen der Ulmer Straße und der Bahnhofstraße (B300) sowie des direkt angrenzenden Bahnverkehrs zu verzeichnen. Realistischerweise gehen hiermit auch Staub- und Geruchsbelästigungen einher.

Erschließung: Das Grundstück wird von Norden, über die öffentlich gewidmete Ulmer Straße,

erschlossen. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung abgerechnet und bezahlt. Aktuell seien dort in absehbarer Zeit keine weiteren Maßnahmen nach KAG geplant. Somit kann das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei (frei) angesehen werden. Das Gebäude ist vermutlich an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die örtlichen Satzungen.

Nachbarbebauung: Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser.

Gebäudebeschreibung

Bei dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 79 handelt es sich um einen sogenannten Doppelparker. Die Tiefgarageneinfahrt erfolgt von der Ulmer Straße entlang der Ostseite des Gebäudes.

Tiefgarage: Monolithisch geglätteter Betonboden, Wände in Stahlbeton ohne Endbeschichtung. Decke als Filigran-Fertigdecke in Rohbeton-Optik. In die Garage führt ein Holz- Schwingtor mit elektrischer Bedienung. Zur Wohnung gehört der Tiefgaragenstellplatz Nr. 79. Dabei handelt es

sich um einen Doppelparker. Die Stahlrampe ist elektronisch gesteuert.

Außenanlagen

Zur Tiefgarage führt eine Rampe von der Ulmer Straße aus.