Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über das Erbbaurecht an der Eigentumswohnung Nr. 70 mit 20,81/1000 Miteigentumsanteilen, in 89231 Neu-Ulm, Schwabenstraße 55, 57, 59, 61, 63, 65

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 10062
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 1697/2
• Hof- und Gebäudefläche, (darauf 6 Wohnhäuser, Hofraum, Grünanlage des Erbbauberechtigten) zu 7.115m²

Verkehrswert: 204.000,-€

Wertermittlungsstichtag: 14.06.2025

Grundstücksbeschreibung

Ortslage im Stadtteil Offenhausen,

Umgebungsbebauung Geschosswohnungsbau

Erschließung voll erschlossen

Wohnlage einfach

Eckdaten des Erbbaurechtsvertrags

• Gesamtlaufzeit lt. Erbbaurechtsvertrag 99 Jahre, ab 03.08.1954
• Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zum WST 28 Jahre

Gebäudebeschreibung

Bebauung 3 Wohnblocks mit je 2 Hauseingängen

Baubeschreibung Wohnanlage, bestehend aus 3 baugleichen Gebäuderiegel mit HsNrn. 55 u. 57, HsNrn. 59 u. 61 sowie HsNrn. 63 u. 65, jeweils bestehend aus KG, EG. 1. bis 3. OG und nicht ausgebautem DG. Die Wohnanlage umfasst insgesamt 71 Wohneinheiten. Die zu bewertende Wohneinheit Nr. 70 befindet sich im HsNr. 65 im 3. Obergeschoss. Im Kellergeschoss befinden sich jeweils die Gemeinschaftsräume und Kellerabteile für die Wohnungen. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Abstellräume für jede Wohneinheit. Die Art der Konstruktion und die Art der verwendeten Materialien entspricht einfachem Standard für Mehrfamilienwohnhäuser der 50er Jahre. Die Gebäuderiegel sind an das Gasnetz angeschlossen. Teilweise wurden die Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern mit Gas-Etagenheizungen ausgestattet, die über Gasthermen in den jeweiligen Wohnungen betrieben werden Weiterhin wurden im überwiegenden Teil die ursprünglichen Fenster gegen Kunststofffenster von den jeweiligen Eigentümern ausgetauscht. Der Einbau der Gastherme, sowie der Austausch der Fenster erfolgte in den unterschiedlichen Wohneinheiten nach jeweiliger Entscheidung durch den Eigentümer.

Gebäudetyp und Nutzung HsNr. 65 Mehrfamilienwohnhaus, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie 1. bis 3.Obergeschoss mit je 3 Wohneinheiten im, EG, 1. und 2. Obergeschoss und 2 Wohneinheiten im 3. OG, somit insgesamt 11 Wohneinheiten. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Im Keller- und Dachgeschoss befinden sich jeweils Abstellräume, die den Wohnungen frei zugeordnet sind. Die Art, Konstruktion und die verwendeten Materialien des Baukörpers entsprechen der Bauausführung der 50er Jahre.

Baujahr ca. 1953, gemäß Datum des Erbbaurechtsvertrags geschätzt

Bau- und Unterhaltungszustand durchschnittlich,

Wesentliche Modernisierungen wurden am Gemeinschaftseigentum nicht durchgeführt.

Bauweise

Umfassungswände 30 cm Mauerwerk, beidseitig verputzt;

Kellerumfassung 30 cm Beton

Innenwände Mauerwerk

Decken Betondecken

Dach Satteldach mit Dachneigung ca. 35°, Holzdachstuhl mit Tonpfannen gedeckt, ohne Unterdach,

Treppen vom KG bis EG Betontreppe mit Glattstrich vom EG bis DG Betonmassivtreppe mit Terrazzo- Fertigteiltreppenstufen, Stahlstabgeländer

Spenglerarbeiten Dachrinnen und Fallrohre, Verblechungen aus Titanzinkblech

Fassadengestaltung einfache Putzfassade, zum Zeitpunkt der Besichtigung eingerüstet für Neuanstrich

Wohnung Nr. 70

Lage Eingang Hs.Nr. 70, 3. Obergeschoss, links; dreiseitig von Westen, Süden und Osten belichtet

Art 3 -Zimmerwohnung mit Essküche, Bad und Flur

Größe 68,06 m² lt. Eintrag in den Teilungsplänen. Zur Wohnung gehört 1 Abstellspeicher im Dachgeschoss und 2 Abstellräume im Kellergeschoss.

Modernisierungen erfolgt (siehe Gutachten)

Zustand Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten und modernisierten Zustand.

Beschreibung der Ausstattung der Wohneinheit

Wände Mauerwerk, mit Strukturputz verputzt,

Außenwände mit zusätzlich 3cm Dämmplatte Bad raumhoch gefliest, Küche mit Fliesenschild

Decken Strukturputz auf 3cm Dämmplatte

Böden Laminatbelag, Bad mit Fliesenbelag

Fenster Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung

Wohnungseingangstüre Kunststoffrahmentüre mit Panelfüllung

Innentüren Holztüren, weiß beschichtet

Heizung Gas-Etagenheizung mit Fertigheizkörper, betrieben über Gas-Wandtherme im Bad

Sanitär zentrale Warmwasserversorgung über Gastherme, Bad im modernisierten zeitgemäßem Ausstattungsstandard

Elektro UP-Installation, durchschnittliche Ausstattung

Balkon kein Balkon

Zubehör Als Zubehör geht in die Bewertung mit ein: Küchenzeile mit Unterschränken und Herd, Arbeitsplatte mit Edelstahlspüle und Cerankochfeld. Der Zeitwert der Küchenzeile wird mit 1.500,- € veranschlagt.

Außenanlagen

Die Wege zu den Hauseingängen sind mit Asphaltdecke befestigt. Die Freiflächen sind mit Rasen und Bäumen einfach angelegt.