Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Finkenweg 14, 89275 Elchingen

• Grundbuch: Unterelchingen
• Blatt: 2652
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Unterelchingen
• Flurstück-Nr.: 1146/2
• Gebäude- und Freifläche zu 798m²

Wertermittlungsstichtag: 5. Februar 2025

Verkehrswert: 620.000 €

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet: im nordwestlichen Bereich des Ortsteils Unterelchingen, rd. 600 m vom Zentrum Unterelchingens entfernt

Straße / Art / Ausbauzustand: Finkenweg / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, mit einseitigem Gehweg

Parkplatzsituation: ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung: überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser, teilweise mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz teilweise nach 2000, teilweise aus den 1970 und 1980er Jahren; außerdem befindet sich rd. 100 östlich der örtliche Friedhof;

Erschließungs(beitrags)situation: Das Grundstück schließt aktuelle über das benachbarte Grundstück Flst.-Nr. 1146/3 an eine öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Hierzu ist zu erwähnen, dass die Nutzung des benachbarten Grundstücks über eine Abtretungsvereinbarung, betreffend die Weiterführung des Finkenwegs. Lt. Aussage der Gemeinde Elchingen wird das zu

bewertende Grundstück als erschlossen angesehen. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

Gebäudebeschreibung

Bebauung: Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus mit angebauter Garagen bebaut.

Einfamilienhaus

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Einfamilienhaus in Massivbauweise

Baujahr: 2007

Umbau / Ausbau / Erweiterung: keine

Modernisierung / Sanierung: keine

Unterkellerung: vollständig unterkellert, Untergeschoss infolge Hanglage von der Ostseite natürlich belichtet und begehbar

oberirdische Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausbaufähiges Dachgeschoss

Wohnfläche (WF):

• UG: rd. 42 m²
• EG: rd. 78 m² (Terrasse wegen Größe mit ¼)
• OG: rd. 62 m²;

insgesamt rd. 182 m²

Raumaufteilung:

• UG: Kaltraum mit Zugang zur Garage, kalter Keller, Diele, Flur, Hobbyraum, 2 Lagerräume,
• Waschküche mit Technikraum
• EG: Flur, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, Küche mit Speiseraum, Wohn- und Esszimmer mit Zugang zur Terrasse
• OG: 3 Schlafräume bzw. Kinderzimmer, Bad/WC, Ankleide, Diele

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Plattenfundament und einzelne Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände:

• KG: im erdberührten Bereich in Stahlbeton, 24 cm, im nicht- erdberührten Bereich Mauerwerk 17,5 cm, mit einem 30,5 cm Wärmedämmverbundsystem; lt. Plan keine zusätzliche Dämmung an den Umfassungswänden der Doppelgarage den Räumen „Kaltraum" und „Kalter Keller"
• ab EG: vmtl. Ziegelmauerwerk 36,5 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 17,5 cm

Decken: bis OG: Stahlbeton, über OG: Holzbalkendecke

Dachkonstruktion: Zeltdach in Holzbalkenkonstruktion, mit Zwischensparrendämmung, Dachneigung 25°

Dacheindeckung: Tondachziegel

Treppen: halbgewendelte Geschosstreppe, als Falttreppe aus Stahlbeton ausgeführt, mit Trittstufen aus Granitstein, wandmontiertem Stahlhandlauf und Stahlbrüstung;

Außentüre: Eingangstür als Stahlrahmen mit Dämmfüllung, beidseitig mit lackierter Holzplatte aufgedoppelt, mittiger Glasausschnitt; Türgriff aus poliertem Edelstahl, fest verglastes Seitenteil

Fenster / Fenstertüren: weiße Kunststoffrahmenfenster/-fenstertüren mit 3-Scheiben-Verglasung, Dreh- und Kippanschläge, Leichtmetall-Türgriff, elektrisch gesteuerte Lamellen-Jalousien; Festverglasung im Treppenhaus

Balkon / Terrasse: südlich vorgelagerte Terrasse mit Natursteinbelag und innenliegender Entwässerung, vereinzelte sog. „französische Balkone" im Erd- und Obergeschoss

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit lachsfarbener Dispersionsfarbe am Haus und in orange an der Garage;

Innentüren:

• UG: zu den Technikräumen Stahltüren, ansonsten Glastüren in Holzzargen mit Dekorfolie;
• ab EG. Röhrenspantüren mit Dekorfolie (Bucheoptik) in Holzzargen, teilweise mit Glasfüllung, Türgriffe aus Leichtmetall;

Bodenbeläge:

• KG: keramischer Fliesenbelag in der Waschküche, Laminat in den Lagerräumen und im Hobbyraum, keramischer Fliesenbelag in der Diele und im Flur;
• EG: keramischer Fliesenbelag in Küche, Speisekammer, Sanitärräume und Wohn- und Esszimmer mit keramischem Fliesenbelag,
• OG: Vinyldesign-Belag und Textilboden in den Schlafzimmern und der Ankleide, keramischer
• Fliesenbelag im Badezimmer und Diele

Wand- / Deckenbeläge: überwiegend verputzt und gestrichen bzw. tapeziert; Sanitärräume raumhoch gefliest; Küche mit keramischem Fliesenspiegel im Arbeitsbereich

Gebäudetechnik

Sanitärausstattung:

• EG: Gäste-WC, bestehend aus Hängeklosett mit Unterputzspülkasten, Urinal und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie;
• OG: Bad/WC, bestehend aus Eckbadewanne mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie und Dampfdusche mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, sowie Hängeklosett mit Unterputzspülkasten, Handtuchheizkörper und Doppelwaschtisch mit Einhebelmischbatterie; aus dem Baujahr

Heizungsinstallation: Öl-Zentralheizung (Brennwerttechnik, Einbau 2007, Öllagerung im Untergeschoss); Wärmeabgabe in Küche und Wohn- und Esszimmer (jeweils EG) sowie im Badezimmer (OG) über Fußbodenheizung, ansonsten über Heizkörper mit Thermostatventilen

Warmwasserversorgung: über die Zentralheizung (650 l Warmwasservorratsbehälter); solare Unterstützung mit 4 Feldern bzw. insgesamt ca. 5 m² Kollektorfläche als Indach-Anlage

Elektroinstallation: moderne Elektroinstallationen mit FI-Absicherung; ausreichend Anzahl an Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen, Unterverteilung in jedem Stockwerk

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: Hagelschaden an der Süd- und Westfassade des Hauses; freiliegende Außenkabel bzw. fehlende fertiggestellte Außenbelichtung; im Untergeschoss: im Raum „kalter Keller" am Deckenanschluss großflächiger Schimmelbefall und Setzrisse im Übergang zur Diele;

Garagengebäude

Gebäude: kommun angebautes Garagengebäude als Doppelgarage, unterhalb der Terrasse

Baujahr: 2007

Bauweise / Ausstattung: Massivbauweise aus Mauerwerk, Stahlbetondecke Hartschaumdämmung mit Drainage, mineralische Dachabdichtung Leichtmetall- Sektionaltor, über Fernsteuerung bedienbar; glatt gestrichener Rohbetonboden

Außenanlagen

Einfriedungen: westlich Maschendrahtzaun, südlich ein Stahlmattenzaun, östlich und nördlich ohne Einfriedung

Geländebefestigungen: befestigte und aufgekieste Garagenzufahrt und Zuwegung zum Wohnhaus

Freiflächen-/Gartengestaltung: Rasenflächen mit vereinzeltem Strauchbewuchs, in weitgehend ungepflegter gärtnerischer Gestaltung, südlich besteht eine Hecke

Nebengebäude: keine