Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem 2-3-Familienhaus mit leerstehenden gewerblichen Räumen im UG bebauten Grundstücks in Babenhauser Str. 5 in 89296 Osterberg

• Grundbuch: Osterberg
• Blatt: 1328
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Osterberg
• Flurstück-Nr.: 42/3
• Gebäude- und Freifläche zu 05 a 21 qm

 

Verkehrswert: Euro 320.000,00

Wertermittlungsstichtag: 14.12.2024

 

Hinweis: Eine Besichtigung der Wohnungen im EG + OG war seitens der Bewohner nicht erwünscht.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich im Ortsgebiet von Osterberg an der Ortsdurchfahrt.

Umgebende Bebauung Gemischte Bebauung. Gegenüber Patentamt. Im Westen Rathaus.

Topographie Das Grundstück fällt von Norden nach Süden zu um 1 Geschoss ab.

 

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist im Süden an die öffentliche

Straße (Babenhauser-Straße) angeschlossen.

Straßenart Wohnerschließungsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon vorhanden. Kabel und Gas nicht vorhanden, (Angabe der Beteiligten).

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes, 2-geschossiges 2-3-Familienwohnhaus mit Bühne im nicht ausgebauten DG und ehemals gewerblichen Räumen im Untergeschoss. Aufgrund der Südhanglage ist das Gebäude im UG zur Straße hin ebenerdig und mit Fenstern belichtet. Im nördlichen UG befinden sich Kellerräume, im südlichen belichteten UG ehemalige Gewerberäume. Im EG befinden sich 2 Wohnungen, welche im Zusammenhang als eine Wohnung genztzt werden. Im OG befindet sich eine Wohnung. Das gesamte DG ist nicht ausgebaut, wurde aber isoliert.

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

 

Wohn- und Nutzflächen

• Wohnfläche EG Wohnungen ca. 85 qm
• Wohnfläche OG Wohnung (Balkon ½) ca. 87 qm
• Nutzfläche UG Kellerräume Nord ca. 25 qm
• Nutzfläche UG Gewerberäume Süd ca. 60 qm
• Nutzfläche DG (Bühne) ca. 50 qm

Gesamte Wohn/Nutzfläche UG, EG, OG, DG ca. 307 qm

 

Baujahr Ca. 1965 (Angabe der Beteiligten). 1981 Einbau von gewerblichen Räumen im UG.

 

Renovierungen Nach Angabe der Beteiligten beim Ortstermin und der Antragstellerin (telefonisch) wurden im Wesentlichen folgende Instandhaltungsarbeiten vorgenommen:

• 2004 Modernisierung Bad EG.
• 2012 oder 2016 Dämmung der Außenfassade mit neuem
• Putz und Anstrich.
• 2012 oder 2015 Komplettrenovierung der OG- Wohnung mit Badmodernisierung.

 

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges Im UG alte Holzfenster mit Glasschäden. Renovierte Fassade im Norden und Westen mit starken Putzverschummerungen und Verfärbungen (s. Fotos). Auch an der Innenseite der Außenwände soll im EG und vor allem im OG starker Schimmelbefall sein, trotz der neuen Außendämmung. Betonplatte des Balkons und der Eingangstreppe im Osten mit Schäden

 

Baubeschreibung

Außenwände Altes Mauerwerk.

Innenwände Größtenteils altes Mauerwerk, teilweise Leichtbauwände.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Alte ursprüngliche Dachziegeldeckung. Bühne im DG mit Glaswolle gedämmt und mit Gipskartonplatten beplankt.

Geschossdecken Nicht bekannt, ob massive Stahlbetondecken oder Holzbalkendecken. Es soll ein schlechter Schallschutz zwischen den Geschossen sein.

Geschosstreppen Massive Stahlbetontreppen mit aufgeklebtem alten Gummibelag.

Fassade Auf dem alten Putz wurden ca. 12 cm starke Wärmedämmplatten aufgebracht mit dazwischen liegender Luftschicht. Auf die Dämmplatten wurde ein neuer Putz mit Anstrich aufgebracht.

Fenster Im UG alte ursprüngliche isolierverglaste Holzfenster mit Jalousien. Im EG + OG (Wohnungen) weiße 2-fach isolierverglaste Kunststofffenster mit PVC-Rollläden.

Haustüre Haustüre aus Alu von 2002.

Besondere Bauteile Eingangstreppe EG. Giebelbalkon im OG nach Osten.

 

Technische Installationen

Heizung Ölzentralheizung mit altem Kessel von ca. 1992.

Elektroinstallation Im UG ursprüngliche Installation unter Putz. Im EG 2002 und im OG 2012 Erneuerungen.

Sanitärinstallation Modernisierung Bäder und WC. Im EG 2002, im OG 2012. Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnung.

Energieausweis Ein Energieausweis ist nicht vorhanden/wurde nicht vorgelegt. Das Gebäude entspricht vermutlich nicht den derzeitigen Anforderungen an das Gebäudeenergiegesetz.

 

Wohnungen im Erdgeschoss

 

Lage der Wohnung Im gesamten Erdgeschoss des Gebäudes befinden sich 2 Wohnungen, welche aber zusammenhängend als 1 Wohnung genutzt werden (Verbindungstür vorhanden). Die westliche Wohnung hat eine separate Haus- bzw. Wohnungstür im Westen.

 

Größe der Wohnung Wohnfläche EG gesamt ca. 85 qm

• Erdgeschoss allgemein: 1 Treppenhaus mit Flur im Nordosten
• Wohnung EG Ost: 1 Flur, 1 Bad mit Badewanne, WC und Handwaschbecken, 1 Schlafzimmer, 1 Wohn/Ess/Küchenraum nach Südosten
• Wohnung EG West: 1 Flur mit eigenem Wohnungseingang im Westen, 1 Schlafzimmer, 1 Bad mit Dusche/WC und Handwaschbecken, 1 Wohn/Ess/Küchenraum nach Südwesten

 

Kellerräume 1 Treppenhaus mit Flur, 1 Keller als Durchgangsraum, 1 Öltanklagerraum hinter dem Heizungsraum

 

Ausstattungsstandard

Böden, einfache Bodenbeläge mit Laminat etc., Bad Fliesen.

Wände, größtenteils Reibeputz weiß gestrichen, Bad Fliesen.

Decken, weiß gestrichen.

 

Gesamteindruck Innen nicht bekannt, vermutlich einfach renoviert mit Bädern aus 2002.

 

Wohnung im Obergeschoss

 

Lage der Wohnung Die Wohnung befindet sich im gesamten Obergeschoss des Gebäudes.

Größe der Wohnung Wohnfläche OG-Wohnung ca. 87 qm (Balkon ½)

Anzahl der Zimmer (nach Baugesuch)

Obergeschoss allgemein: 1 Treppenhaus mit Flur

Wohnung OG: 1 langer Flur, 1 Bad im Norden, 1 Küche nach Norden, 1 Schlafzimmer im Nordwesten, 1 kleiner Abstellraum nach Westen, 1 Wohn/Esszimmer im Südwesten, 2 Kinderzimmer nach Süden und Südosten, 1 Balkon nach Osten,, Zugang vermutlich über Treppenhaus

Kellerräume 1 Treppenhaus mit Flur, 1 Keller als Durchgangsraum, 1 Öltanklagerraum hinter dem Heizungsraum

 

Ausstattungsstandard

Böden einfache Bodenbeläge mit Laminat etc., Bad Fliesen.

Wände größtenteils Reibeputz weiß gestrichen, Bad Fliesen.

Decken weiß gestrichen.

 

Gesamteindruck Innen 2012 neu renoviert und modernisiert, allerdings sollen Schimmelschäden vorhanden sein.

 

Gewerbliche Räume im Untergeschoss

 

Lage der Einheit Die ehemals gewerblichen Räume befinden sich im südlichen Untergeschoss des Gebäudes zur Straße hin gelegen (ebenerdig und belichtet da Hanglage).

Größe der Einheit Nutzfläche UG Gewerbliche Räume ca. 60 qm

Anzahl der Räume 1 kleine Eingangsdiele, 1 großer belichteter Abstellraum (Plan Schalterraum), 1 kleiner Abstellraum (Plan Besprechung), 1 Flur mit ehemaliger Teeküche, 1 alter WC-Raum mit WC und Handwaschbecken

 

Ausstattungsstandard

Böden Laminat.

Wände Reibeputz gestrichen.

Decken Raufaser weiß gestrichen.

 

Gesamteindruck Alt und renovierungsbedürftig.

 

Außenanlagen

 

Hof im Süden vor dem ehemaligen Laden gepflastert. Im Südwesten Stützmauer zum Garten. Plattenweg im Osten zum Hauseingang.

Rest einfach begrünt. Zusätzlicher mit Zaun abgetrennter Garten im Osten mit Gewächshaus.