Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück in der Lessingstraße 4, 89290 Buch

• Grundbuch von: Buch
• Band / Blatt: 36/1301
• Lfd. Nr. 1
• Gemarkung Buch
• Flst. Nr. 523/2
• Wirtschaftsart und Lage: Nebengebäude, Garten zur Größe von 711 m²

 

Verkehrswert: 470.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 7. November 2024

 

Grundstücksbeschreibung

 

Örtliche Lage

Lage im Stadtgebiet: im südwestlichen Bereich, rd. 400 m vom Gemeindezentrum entfernt

Straße / Art / Ausbauzustand: Lessingstraße / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, mit einseitigem Gehweg.

Immissionsbelastungen: im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden keine nennenswerten (Verkehrs-)Lärmimmissionen festgestellt

Parkplatzsituation: ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung: überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser, mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1970er/ 1 980e Jahren

Nahversorgung: ausreichende Versorgung mit Gütern des täglichen und aperiodischen Bedarfs in Buch vorhanden; weiterführendes Warenangebot in den Städten Günzburg, Illertissen, Neu-Ulm und Ulm.

Anschlüsse ÖPNV: Haltestelle „Bräuhaus", in rd. 400 m Entfernung mit Anschlüssen nach Babenhausen, Illertissen, Weißenhom und Krumbach; Bahnhof „Illertissen", rd. 7,5 km entfernt

Oberflächenbeschaffenheit: die Oberflächen des Grundstücks sind weitgehend eben; es bestehen keine nennenswerten Höhendifferenzen zum angrenzenden Gelände

Erschließungs(beitrags)situation: Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

Zusammenfassende Beurteilung der Lagesituation: Das Grundstück befindet sich im südwestlichen Bereich der Gemeinde Buch, rd. 400 m vom Gemeindezentrum entfernt. Es liegt dort an der Lessingstraße, welche als Anliegerstraße fungiert.

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus eingeschossigen Einfamilienhäusern, meist mit ausgebauten Dachgeschossen. Zudem befindet sich im weiteren Umfeld ein Gewerbegebiet.

Die Verkehrsanbindung an den privaten Individualverkehr ist aufgrund der guten Anbindung an die Autobahn A 7 mit Anschlüssen an die Autobahnen A 8 und A 96 gut. Der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr ist - bezogen auf die ländliche Lage - leicht durchschnittlich.

Aufgrund der dargestellten Merkmale ist die Wohnanlage insgesamt durchschnittlich.

 

Gebäudebeschreibung

Zweifamilienhaus

 

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Zweifamilienhaus in Massivbauweise

Baujahr: 1983

Umbau / Ausbau / Erweiterung: 2018 Dachgeschossausbau

 

Modernisierung / Sanierung:

• 2005 Bad im EG
• 2015 Heizung
• 2018 Eingangsbereich mit Zuwegung und Podest

 

Unterkellerung: vollständig unterkellert

oberirdische Geschosse: Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss

Brutto-Grundfläche (BGF): rd. 360 m²

Raumaufteilung, EG: Diele, Gäste-WC, Wohn- Küche, Hauswirtschaftsraum, Flur, Badezimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse

Raumaufteilung, DG: Diele, 3 Schlafräume bzw. Kinderzimmer, Duschbad

Sonstiges: Auf dem Dach ist, gesichert durch Grunddienstbarkeit, eine Photovoltaik-Anlage mit 45 Modulen errichtet.

 

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände, KG: Stahlbeton, 30,0 cm

Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk, 30,0 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 24,0 cm

Decken: Stahlbeton

Dachkonstruktion: 35° Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, mit Zwischensparrendämmung

Dacheindeckung: Eindeckung mit Betondachsteinen „Frankfurter Pfannen"

Treppen: halbgewendelte Massivtreppe mit Natursteinbelag und wandmontierten Holzhandlauf; Kelleraußentreppe als einläufige Stahlbetontreppe mit Fliesenbelag; Einschubtreppe aus Holz als Zugang zum Dachspitz

Außentüre: 2-fach aufgedoppelte Holz-Eingangstür, 3-fach verriegelt und Messingbeschlag

Fenster / Fenstertüren: Holzrahmenfenster mit 2-Scheiben-Verglasung, außerdem zeitgemäße Dreh- und Kippanschläge sowie Kunststoffgriffe, Kunststoffrollläden mit mechanisch bedienbarem Textilgurtzug;

Balkon / Terrasse: südlich vorgelagerte Terrasse mit keramischem Fliesenbelag; östlicher Balkon, mit keramischem Fliesenbelag, und Holzbrüstung

 

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit weißer Dispersionsfarbe; im Sockelbereich cremefarben abgesetzt

Innentüren: echtholzfumierte Röhrenspantüren in Holzzargen, teilweise mit (Struktur-)Glasfüllung, Türgriffe aus Leichtmetall;

 

Bodenbeläge:

• KG: überwiegend keramischer Fliesenbelag, tlw. auch Spanplatten und glatt gestrichener Betonboden;
• EG: Eingangsbereich mit Jura-Marmor, Flur, Küche, Speis und Sanitärräume mit keramischen Fliesenbelag, Wohn- und Schlafräume mit Laminat und PVC-Belag
• DG: Badezimmer mit keramischen Fliesenbelag, ansonsten mit Laminatboden

 

Wand- / Deckenbeläge:

• EG: überwiegend verputzt und gestrichen; Gäste-WC im EG jeweils ca. 1,20 m hoch gefliest, Bad/WC raumhoch gefliest; Küche mit keramischem Fliesenspiegel im Arbeitsbereich;
• DG: überwiegend verputzt und gestrichen, Decken mit Nut-Feder-Verkleidung; Duschbad raumhoch gefliest;
• Dachschrägen mit Gipskarton verkleidet, verspachtelt und gestrichen

 

Sanitärausstattung:

• EG: WC, bestehend aus Standklosett mit Spülkasten und Handwaschbecken mit Zweihebelmischbatterie; Badezimmer, bestehend aus Badewanne und Dusche, jeweils mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie und Waschtisch mit Einhebelmischbatterie;
• DG: WC, bestehend aus Standklosett mit Unterputzspülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie; Badezimmer bestehend aus Badewanne und Dusche, jeweils mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie und Doppel-Waschtisch jeweils mit Einhebelmischbatterie; im Standard der 1980er Jahre

 

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation: Öl-Zentralheizung (tlw. im Jahr 2015 erneuert) in 2 x 2.000 Liter GFK-Tanks; Wärmeabgabe im EG über Fußbodenheizung, ansonsten über Kompaktheizkörper

Warmwasserversorgung: über die Zentralheizung, 3001 Warmwasservorrat

Elektroinstallation: insgesamt weitgehend zeitgemäß dimensionierte Elektroinstallationen (FI-Absicherung) mit einer ausreichenden Anzahl von Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen

 

Gesamtbeurteilung

Belichtungssituation:

• Hauptausrichtung der Wohn-/Aufenthaltsräume Richtung Süden;
• keine natürliche Belichtung im Flur; insgesamt leicht überdurchschnittliche Belichtungssituation

 

Aussichtslage: in Richtung Westen und Osten von der umliegenden Wohnbebauung bzw. der vorgelagerten Gartenfläche geprägt

Erhaltungszustand: durchschnittlich

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: nicht nennenswert, soweit ersichtlich und/oder bekannt

 

Doppelgarage

 

Baujahr: Modernisierung / Sanierung:

• 2010 Fenster
• 2018 Garagentore

 

Bauweise / Ausstattung:

Massivbauweise aus Mauerwerk mit Pultdach (Trapezblecheindeckung); Doppelgarage mit zwei straßenseitigen Holz-Sektionaltoren, über Fernsteuerung bedienbar;

glatt gestrichener Rohbetonboden

 

Erhaltungszustand: durchschnittlich

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: nicht nennenswert, soweit ersichtlich und/ oder bekannt

 

Nebengebäude

 

nordwestlich befindet sich ein Gartenhaus in Holzständerbauweise, mit Fundament aus Betonsteinen im Kiesbett, Stromanschluss, Ziegeleindeckung und einem Holz-Flügeltor

 

Außen- und sonstige Anlagen

 

Einfriedungen: straßenseitig mit einem Holzlattenzaun ansonsten mit einem Maschendrahtzaun eingefriedet

Geländebefestigungen: mit Betonsteinen gepflasterte Garagenzufahrt und mit Granitsteinplatten belegte Zuwegung zum Wohnhaus

Freiflächen-/Gartengestaltung: Rasenflächen mit vereinzeltem Strauch- und Baumbewuchs, in weitgehend gepflegter gärtnerischer Gestaltung, im südwestlichen Bereich befindet sich ein mit Bruchsteinen teileingefasster und Lärchenholz-Terrasse gestalteter Freisitz; Brunnen mit gusseiserner Schwengelpumpe;