Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Zwei- und einem Einfamilienhaus bebaute Grundstücks im Friedrich-Then-Weg 25, Kolpingstraße 9 in 84160 Frontenhausen

• Grundbuch: Landau a. d. Isar
• lfd. Nr. der Grundstücke: 1
• Gemarkung Frontenhausen
• Flurstück-Nr. 583/2
• Gebäude- und Freifläche zur Größe von 594 m²

Verkehrswert: 255.000 €

Wertermittlungsstichtag: 04.07.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage im Hauptort Frontenhausen, im Siedlungsbereich westlich der Kreisstraße DGF 44 (Jahnstraße) am südlichen Verlauf der Kolpingstraße, in Ecklage an der Einmündung zum Friedrich-Then-Weg das Ortszentrum (Marienplatz) von Frontenhausen ist fußläufig rd. 650 m in nördlicher Richtung entfernt

Straßenanbindung: über die Kolpingstraße und den Friedrich-ThenWeg, asphaltierte Nebenstraßen mit Anliegerverkehr, ortsüblich ausgebaut nordöstlich in rd. 2,0 km Anschluss an die St 2111 und in rd. 17 km Anschluss an die B 20 mit Anbindung an die B 8 und B 388 im Norden in rd. 15 km über das örtliche Staats- und Kreisstraßennetz Anschluss an die Autobahn A 92 (Anschlussstelle Dingolfing-Ost)

Umgebung: Wohngebäude unterschiedlichen Baualters (z.T. auch jüngerer Bestand), offene Bauweise, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss auf dem östlichen Nachbaranwesen existiert eine Werkstatthalle, die kommun an das gegenständliche

Wohngebäude Friedrich-Then-Weg 25 anschließt, die Freiflächen dieses Grundstücks werden durch einen Betrieb aus der Baubranche zu Lagerzwecken verwendet

Nahversorgung: im Umkreis von rd. 2,0 km Einzelhandelsbetriebe zur täglichen und aperiodischen Bedarfsdeckung (u.a. Bäckereien, Getränke- und Supermarkt, Discounter, Banken und Apotheke) weitere Angebote des periodischen und aperiodischen Bedarfs in den Mittelzentren Dingolfing und Landau a.d. Isar

Bildungseinrichtungen: Kindertagesstätte, Grund- und Mittelschule im Umkreis von bis zu 1,3 km erreichbar, Realschulen und Gymnasien in Dingolfing und Landau a.d. Isar

Immissionsbelastungen: durch den benachbarten Betrieb aus der Baubranche möglich

Beurteilung der Lage: Das zu bewertende Anwesen liegt im Hauptort Frontenhausen. Prägend sind ein einfaches Bebauungsumfeld mit Wohnnutzungen. Unmittelbar östlich existiert ein Betrieb aus der Baubranche. Die Nutzung der Freiflächen zu Lagerzwecken wirkt sich nachteilig auf das Nachbarschaftsbild aus und es sind Immissionsbelastungen möglich. Es ist ein wertrelevanter Einfluss auf den Wohnwert des zu bewertenden Grundstücks ableitbar.

Nutzungssituation: Grundstück bebaut mit zwei Wohnhäusern:

• im südlichen Abschnitt Zweifamilienhaus Friedrich-Then-Weg 25, dieses schließt im Osten kommun an das benachbarte Werkstattgebäude an
• auf der nördlichen Restfläche freistehendes Einfamilienhaus mit der Adresse Kolpingstraße 9

Erschließungssituation: das Grundstück schließt direkt an die Kolpingstraße und an den Friedrich-Then-Weg an, diese sind als Ortsstraßen öffentlich gewidmet; es fallen keine Straßenausbaubeiträge nach § 127 BauGB an es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitäts- und Gasversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz ür das gegenständliche Grundstück und für den Gebäudebestand sind für die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen keine Herstellungsbeiträge nach KAG offen

Gebäudebeschreibung

Wohngebäude Friedrich-Then-Weg 25

Das Ursprungsbaujahr ist nicht bekannt. Es handelte sich um ein ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude mit einem Baualter von mehr als 60 Jahren. Etwa im Jahr 1993 erfolgte der Um- und Ausbau zu einem Wohngebäude mit zwei Wohneinheiten.

Wohnfläche: insgesamt rd. 101 m²

Baukonstruktion

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. in Stampf- bzw. Stahlbeton auf tragfahigem Grund

Außenwände: einschaliges Ziegelmauerwerk, vmtl. im EG z.T. aus dem Ursprungsbaujahr, 36,5 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk vmtl. aus 1993, 11,5 cm und 24cm

Decken: Stahlbetondecke aus 1993, ca. 18 cm

Treppen: einläufige, im Antritt viertelgewendelte Treppe in Stahlbeton, aus 1993

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach aus 1993 mit ca. 33°-Neigung, Dachvorsprung und Spitzgaube, in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Betonflachdachpfannen, Unterkonstruktion mit Trag- und Konterlattung, vmtl. mit Unterspannbahn aufHolzschalung

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer

Ausbau

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen

Fenster / Fenstertüren: einflügelige Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung, Dreh- und Kippbeschläge, z.T. Kunststoffrollläden mit Gurtzug, aus 1993

Türen: einflügelige Haupteingangstüre mit Seitenteil, in Holz-/ Glaskonstruktion, aus 1993 Innentüren vmtl. als Spantüren mit glatten furnierten Türblättern und Zargen aus 1993

Bodenbeläge: Fliesenbelag, schwimmender Estrich, aus 1993

Wandbehandlung: vmtl. überwiegend verputzt und gestrichen bzw. Fliesenbeläge in den Sanitärbereichen, aus 1993

Deckenuntersichten: vmtl. verputzt und gestrichen bzw. gespachtelte und gestrichene Leichtbauplatten bei den Dachschrägen, aus 1993

Dachdämmung: vmtl. Zwischensparrendämmung aus 1993

Gebäudetechnik

Sanitärausstattung: Bad im EG mit WC, Waschbecken, Einbauduschwanne; Bad im DG mit WC, Waschbecken, Einbaudusch und Einbaubadewanne, zusätzlich im DG separates Gäste-WC mit Handwaschbecken; einfacher Standard der 1990er Jahre wird unterstellt

Heizung / Warmwasser: stillgelegte Stückholzheizung aus dem Baujahr 2009 sowie defekte Gas-Zentralheizung (Angaben gemäß örtlichem Schornsteinfeger), Abgasführung über Dach, Brauchwassererwärmung über Heizung. Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen wird unterstellt

Elektroinstallation: vmtl. aus 1993 stammende Elektroinstallationen mit Zählerschrank, Wechselstromzähler, Kippsicherungen sowie Elektrounterverteilung mit Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen

TV/Audio: über Satellitenschüssel

Wohngebäude Kolpingstraße 9

Allgemeine Daten Vom Staatsarchiv Landshut steht rur das Gebäude ein Tekturplan aus dem Jahr 1936 zur Verfügung. Vermutlich wurde das Einfamilienhaus Kolpingstraße 9 zu diesem Zeitpunkt errichtet. Gemäß den Eindrücken aus der Außenbesichtigung sind vmtl. in den 1960er/1970er Jahren Baurnaßnahmen erfolgt, zuletzt erneuerte man vmtl. Anfang der 2000er Jahre vereinzelt die Fenster. Im Übrigen liegen keine Informationen zu wertsignifikanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen vor.

Wohnfläche: rd. 125 m²

Baukonstruktion

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. in Ziegel und Stampfbeton

Außenwände: Vollziegelmauerwerk, 24 und 36,5 cm

Innenwände: Vollziegelmauerwerk, 11,5 cm und 24 cm

Decken: Holzbalkendecke, ca. 18 cm

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach mit ca. 33°-Neigung, Dachvorsprung und Schleppgaube, in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Ziegeleindeckung, Unterkonstruktion mit Trag und Konterlattung, Trapezblecheindeckung bei den Anbauten

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre in Metall

Ausbau

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen an der Westfassade Faserzementplatten auf Holzunterkonstruktion; Hinweis: ältere Faserzementplatten sind i.d.R. asbesthaltig

Fenster / Fenstertüren: einflügelige Holzverbundrahmenfenster mit 2- fach Normalverglasung (vmtl. aus den 1970er Jahre), erneuerte einflüglige Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung aus Anfang der 2000er Jahre beim Abstellraum im EG zweiflügliges Holzsprossenfenster aus dem Ursprungsbaujahr 1936, teilweise Kunststoffrollläden mit Gurtzug

Türen: Eingangstüren in Holzkonstruktion mit Holzzargen, älteren Baualters; Innentüren vmtl. mit glatten leichten Türblättern, in Holzzargen

Bodenbeläge: einfache Art und Ausführung wird unterstellt

Wandbehandlung: vmtl. überwiegend verputzt und gestrichen bzw. Fliesenbeläge in den Sanitärbereichen

Deckenuntersichten: vmtl. verputzt und gestrichen bzw. Leichtbauplatten bei den Dachschrägen

Gebäudetechnik (Gebäude Kolpingstraße 9)

Sanitärausstattung: vmtl. Bad mit WC, Waschbecken und Dusch- oder Badewanne, einfacher und nicht mehr zeitgemäßer Standard wird unterstellt

Heizung / Warmwasser: stillgelegter Pelletofen; im Übrigen keine Feuerstätte, die nach KÜü überprüft werden muss

Elektroinstallation: Hauptabsicherung, Elektrounterverteilung mit Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen, vmtl. nicht mehr zeitgemäße Ausführung

TV/Audio: über Satellitenschüssel

Außenanlagen und sonstige Anlagen

Einfriedungen: Maschendrahtzaun, Mauerwerkseinfriedung mit Gartentor in Metallkonstruktion; an der Nordgrenze zur Kolpingstraße vmtl. mehr als 2,00 m hohe Stahlbetonwand und Schiebetor aus Metallkonstruktion (vmtl. innerhalb der letzten 15 Jahre errichtet); an der Westgrenze zum Friedrich-Then-Weg hochgewachsene Thujenhecke

Geländebefestigungen : beim Wohnhaus Friedrich-Then-Weg 25 Zugang mit Polygonalplatten, Zufahrt und Stellplätze westlich des Gebäudes mit Betonverbundsteinpflaster befestigt; beim Wohnhaus Kolpingstraße 9 Kiesunterbau sowie z.T. Betonbelag, westlich des Gebäudes z.T. Grünfläche mit Wildwuchs