Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen betreffend des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in 25855 Haselund, Brooker Ring 6a

• Grundbuch von Haselund
• Blatt 464
• Ifd. Nr. 1
• Gemarkung:
• Flur 4
• Flurstück:118
• Gebäude- und Freifläche zu 1.189 m²

 

Verkehrswert: 240.000,00 €

Wertermittlungsstichtag 07.08.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Haselund (ca. 930 Einwohner) Die ländliche Gemeinde Haselund entstand 1934 aus den 3 Ortschaften Haselund, Kollund und Brook. Die Gesamtfläche der Gemeinde beträgt 1.279 ha. Die Landwirtschaft spielt noch immer eine bedeutende Rolle.

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt befindet sich im Ortsteil Brook rd. 2 km westlich von Haselund bzw. der B200. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Grundschule und Freibad sind in Haselund vorhanden. Weiterführende Schulen befinden sich u. a. in Bredstedt und Husum. In fußläufiger Entfernung befindet sich die Buslinie 139 (LöwenstedtlHaselund). Im Bereich der B200 sind die Buslinien 150 und 152 in Richtung Viöl, Husum, Flensburg erreichbar.

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: schmale Anliegerstraße (Zone 30); Straße mit mäßigem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kleinkläranlage. Gemäß Kläranlagen-Bestätigung/Nachrüstung des Kreises Nordfriesland vom 01.12.2004 werden die Abwässer des Bewertungsobjektes über eine gemeinsame Kleinkläranlage entsorgt. Die Abwasserentsorgung für das Bewertungsobjekt ist demgemäß gesichert. Gemäß Befragung beim Ortstermin wird eine gemeinsame Kleinkläranlagemit den Nachbarn (Brooker Ring 6 und dessen Mieter) genutzt.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Das Nachbargebäude, Brooker Ring 6, befindet grenznah an der östlichen Grundstücksgrenze.

Das Wohnhaus des Bewertungsobjektes befindet sich ebenfalls grenznah an der östlichen Grundstücksgrenze. Zusätzlich besteht eine grenznahe Bebauung durch Carport und Schuppen an der westlichen Grundstücksgrenze des Bewertungsobjektes eingefriedet durch Baum- und Strauchbestand, Mauern, Sichtschutzelemente, Hecken nach Süden hin keine Einfriedung.

Derzeitige Nutzung: Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude und Nebengebäuden bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich mehrere Stellplätze.

 

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

 

Gebäudeart: freistehendes, zweigeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit Satteldach

Baujahr: Das Ursprungsbaujahr des ehemaligen Stalls ist unbekannt, vermutlich historisch. 2004 erfolgte die Umnutzung und Umbau zu Wohnzwecken (BA-0411/2004, Bauleiterbescheinigung Fertigstellung vom 27.04 .04)

Modernisierung: Im Jahr 2024 wurden einige Fenster erneuert (Kunststoff, 3-fach-Verglasung): Schlafzimmer (1 Stück), Wohnzimmer (3 Stück), Küche (1 Terrassentür), Kind 11, (1 Stück).

Erweiterungsmöglichkeiten : Der Dachboden ist ggf. ausbaufähig. Ein e abschlie ßende Beurte ilun g ist diesbezüglich jedoch nur im Rahmen einer Bauvoranfrage oder ei nes Bauantrags möglich.

Außenansicht: zweigeschossiges Wohnhaus mit Satteldach , weißen Sprossenfenstern , weiß gestrichenem Sichtmauerwerk im Erdgeschoss und dunkler Trapezblechverkleidung im Ober- und Dachgeschoss.

 

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Erdgeschoss: Diele, Küche, Bad, Speisekammer, HWR, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Gästezimmer
• Obergeschoss: Diele, Bad, 2 Kinderzimmer, Dachbodenraum (nicht ausgebaut)

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Teil-Massivbau

Fundamente: (gem. Unterlagen zu Bauschein BA-0411 /2004)

 

Umfassungswände: (gem. Unterlagen zu Bauschein BA-0411 /2004)

• Außenwände EG: 17,5 cm Kalksandmauerwerk, 10 cm Dämmung, 4 cm Luftschicht, 11 ,5 cm Verblendstein
• Außenwände OG: 12,5 mm Gipskarton, 18,0 mm OSB-Wandplatten, 20 cm Dämmung, Kunststoffbeschichtete Trapezbleche

 

Innenwände: tragend: 10,0 bzw. 17,5 cm Porenbetonwände nicht tragend: Gipskarton auf Ständerwerk bzw. 10 cm Porenbetonwände

Geschossdecken: Kappendecke über EG

Geschosstreppe: 1/2-gewendelte offene Stahlkonstruktion mit Stufen aus Holz zum OG

Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Kunststoff, mit Lichtausschnitt, Vordach, Hauseingang gepflegt

 

Dach

Dachkonstruktion: Holzdach

Dachform: Sattel- oder Giebeldach

Dacheindeckung: Wellplatten

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in private Kleinkläranlage; N. A. beim Ortstermin befindet sich diese auf Flurstück 119 und wird vom Nachbarn (Brooker Ring 6), dessen Mieter und durch das Bewertungsobjekt gemeinschaftlich genutzt.

Elektroinstallation: mittlere Ausstattung, dem Jahr des wohnlichen Ausbaus entsprechend Sicherungsschrank in der Speisekammer

Heizung: N. A. des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers befindet sich in dem Bewertungsobjekt nur ein Kaminofen (Errichtung 2014, 6,5 kW Leistung, Typ Wamsler, 10850). N. A. beim Ortstermin wird das Bewertungsobjekt über die Öl-Zentralheizung auf dem Nachbargrundstück (Brooker Ring 6) mit versorgt. Die Heizungsabrechnung erfolgt pauschal durch 3 Parteien (Brooker Ring 6, dessen Mieter, Bewertungsobjekt). Eine Wärmemengenerfassung / Verbrauchserfassung ist nicht vorhanden. Teilweise ist eine Fußbodenheizung eingebaut, teilweise sind auch Flachheizkörper bzw. Handtuchheizkörper vorhanden.

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung: n. A. beim Ortstermin zentral über die Heizung im Nachbargebäude (Brooker Ring 6)

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Fliesen (Flur EG, Speisekammer, Bäder, Küche, HWR), PVC-Auslegware in Fliesen- bzw. Holzoptik (Gästezimmer, Wohnzimmer tlw., Kind I, Kind 11) textile Auslegware (Schlafzimmer, Wohnzimmer tlw., Diele OG)

Wandbekleidungen: überwiegend glatt geputzt und gestrichen (ohne Tapeten), Treppenaufgang mit Rauputz eine Schlafzimmerwand mit Mustertapete, Kinderzimmer mit Raufasertapete Bad EG: deckenhoch gefliest, Bad OG: gefliest bis ca. 1,74 m Höhe, darüber Glasfasertapete; in der Dusche decken hoch gefliest; HWR: gefliest bis ca. 1,50 m Höhe, darüber Glasfasertapete

Deckenbekleidungen : Flur EG, Gästezimmer, Speisekammer: sichtbare Kappendecke, im Übrigen Profilholzverkleidung bzw. Deckenpanel oder Raufasertapete

Fenster: Einfachfenster aus weißem Kunststoff mit Isolierverglasung (2-fach bzw. 3- fach); mit innenliegenden Sprossen; in Küche, HWR und Wohnzimmer Terrassentüren nach außen

Fensterbänke innen überwiegend aus Kunststein, tlw. auch Naturstein oder Fliesen;

Fensterbänke außen aus Klinker, grün gestrichen

 

Türen:

• Eingangstür: weiße Kunststofftür mit Lichtausschnitten (2-fach-lsolierverglasung)
• Zimmertüren: profilierte Massivholztüren im Landhausstil, naturbelassen, mit Rossettenbeschlägen
• Bodenraum: Sektionaltor zur Rampe hin

 

sanitäre Installation:

• Bad EG: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Eckdusche, 1 wandhängendes WC, 1 Waschbecken; teilweise farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• HWR: Gosse, Waschmaschinenanschluss
• Bad DG: 1 eingebaute Eckdusche mit Glastür und Thermostatventil, 1 wandhängendes WC, 1 Waschbecken; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

 

Küchenausstattung: Einbauküche aus dem Jahr 2004 (AK ca. 8.500 €): einzeilig, mittelbraune glatte Fronten (Holzdekor), Laminatarbeitsplatte, AEGHerd, Cerankochfeld, Edelstahlspüle mit Abtropffläche und zweitem Ausguss,Beko-Geschirrspüler, Kühlschrank, Dunstabzug

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

 

besondere Bauteile:

• Eingangsüberdachung
• Rampe zum Obergeschoss mit dadurch überdachter Terrasse und Schuppen

 

besondere Einrichtungen:

• Einbauküche
• Kaminofen

 

weitere Besonderheiten: Risiko aufgrund der speziellen Heizungssituation (Anschluss an Zentralheizung des Nachbargebäudes, keine Wärmemengenabrechnung) und Abwassersituation

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es bestehen jedoch verschiedene Baumängel/-schäden.

 

Nebengebäude

 

• 1 größerer Carport
• 1 kleinerer Carport mit Fahrradschuppen
• 1 Holzschuppen

 

Außenanlagen

 

• Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, gemeinsame Kleinkläranlage mit dem Nachbarn (auf Nachbargrundstück),
• Wegebefestigung, befestigte Stellplatzfläche,
• Gartenanlagen und Pflanzungen,
• teilüberdachte Holz-Terrasse mit Außen pool und Sichtschutzelementen
• Einfriedung (Mauer, Hecken, Sichtschutzelemente)