Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 56818 Klotten, Untere Brühlstraße 12

• Grundbuch: Klotten
• Blatt: 2252
• Lfd. Nr.: 12 (in Terminsbestimmung: 1)
• BV Nr.: 12
• Gemarkung: Klotten
• Flur: 39
• Flurstück-Nr.: 8
• Gebäude- und Freifläche zu 488m²

Verkehrswert: 170.000 €

Wertermittlungsstichtag: 08.10.2025

Grundstücksbeschreibung

örtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt am Rande der alten Ortslage von Klotten im Eckbereich zwischen der Kernstraße und der Unteren Brühlstraße.(...) Aus den oberen Geschossen des Wohnhauses besteht entlang der Kernstraße in Richtung Süd-Südosten Blick auf die Mosel.

Art der Bebauung und Nutzungen im Umfeld: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene und geschlossene, überwiegend zweigeschossige Bauweise

Topografie: starke Hanglage; von der Straße nach Nordwesten ansteigend. rd. 100 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Wohnstraßen (Untere Brühlstraße und Kernstraße); Straßen mit geringem bis mäßigem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahnen aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• Stromversorgung: Das Bewertungsobjekt ist an das öffentliche Stromversorgungsnetz angeschlossen.
• Wasserversorgung: Nach Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung Cochem vom 22.10.2025 ist das Grundstück an die öffentliche Wasserversorgung angebunden.
• Abwasserbeseitigung: Nach Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung Cochem vom 22.10.2025 ist das Grundstück an öffentlichen Abwasserbeseitigungseinrichtungen angebunden.
• Breitbandanschluss: Laut schriftlicher Auskunft der Kreiswerke in Cochem vom 06.11.2025 verfügt das Grundstück über keinen Breitbandanschluss (Glasfaser). Für Klotten hat die „Deutsche Glasfaser" den Ausbau des Breitbandnetzes angekündigt. Wann das sein wird, steht derzeit noch nicht fest.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Grenzbebauung im Bereich der südlichen Grenzpunkte, grenznahe Bebauung entlang der südöstlichen Grundstücksgrenze; Grundstück ansonsten eingefriedet durch Mauern und Zäune

Gebäudebeschreibung

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus; unterkellert mit straßenseitiger Zufahrt zu zwei Kellergaragen; ansonsten zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, der Dachraum ist nicht ausgebaut

Baujahr: ca. 1961 (gemäß Datum auf genehmigten Bauunterlagen)

Modernisierung: leicht modernisiert (tlw. Einbau neuer Fenster)

Energieeffizienz: Der vorliegende Energieausweis vom 10.01.2020 wurde auf Grundlage des Energiebedarfs erstellt:

• Primärenergiebedarf: 336,0 kWh / (m² * a);
• Endenergiebedarf: 302,2 kWh / (m² * a)

Außenansicht: strukturiert verputzt und gestrichen (Unterhaltungsstau), Einfassung der Haustür aus Naturstein; im Bereich des auskargen- den Kellers bzw. der Kellergarage Bruchstein

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellergeschoss (KG): Doppelgarage, Heizungsraum, Öllager, Waschküche, Abstellräume, Werkstattraum
• Erdgeschoss (EG): Flur, Garderobe, WC, kleiner Abstellraum, Küche mit Spind, Esszimmer, Wohnzimmer, hofseitig angebauter Wintergarten
• Obergeschoss (OG): Flur, Bad, 4 Zimmer, 2 Balkone (ohne wirtschaftlichen Wert)
• Dachgeschoss (DG): Flur, Bad, 4 Zimmer

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Beton

Keller: Mauerwerk

Umfassungswände: Mauerwerk

Innenwände: Mauerwerk

Geschossdecken: Stahlbeton

Treppen:

• Kellertreppe (vom Hof erreichbar): Beton, tlw. mit Steinzeugplatten (die ersten 3 Stufen hofseitig)
• Geschosstreppe (vom EG zum DG): Stahlbeton mit Kunststeinbelag; Eisengeländer, Handlauf mit Kunststoffüberzug beidseitig der Treppe
• Treppe zum Dachraum: Einschubtreppe (Holz)

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach (Unterhaltungsstau) mit Aufbau (Gaube)
• Dachform: Satteldach
• Dacheindeckung: Naturschiefer (Unterhaltungsstau); Dachflächen ungedämmt;
• Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech (tlw. Unterhaltungsstau)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: im Wesentlichen aus dem ursprünglichen Baujahr mit Schraubsicherungsautomaten (technisch überaltert); tlw. Leitungen auf Putz verlegt; Gegensprechanlage vorhanden

Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1998; überwiegend Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; Stahltank: kellergeschweißt, Tankgröße ca. 7.500 Liter

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung (155 l. Speicher)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Parkett (tlw. sanierungsbedürftig), Kunststeinplatten in den Fluren, im Dachgeschoss tlw. PVC in den Wohnräumen; Küche: einfache Fliesen; Bäder/WC: einfache Fliesen, im Dachgeschoss kleinteilig; Wintergarten: Fliesen

Wandbekleidungen: einfachen Tapeten, tlw. Textiltapeten; Küche: alter Fliesensockel an Objektwand; sonst Tapeten; Bäder: Fliesen ca. 1,2 bis 2 m hoch, darüber Putz mit Anstrich bzw. im Obergeschoss Holzvertäfelungen; Wintergarten: Rauputz an der Hauswand, Holzvertäfelungen gartenseitig

Deckenbekleidungen: glatt verputzt und gestrichen; Bäder: glatt verputzt und gestrichen, im Obergeschoss Holzvertäfelungen, im Dachgeschoss Schrägen tlw. gefliest, sonst Putz mit Anstrich; Wintergarten: Lichtelemente aus Kunststoff

Fenster: Fenster aus Holz (tlw. Unterhaltungsstau), überwiegend mit Isolierverglasungen (nach 1995); tlw. einfache Holzfenster mit Einfachverglasungen aus dem ursprünglichen Baujahr (WC, Abstellraum, Treppenraum) und ein Schwingfenster mit einfacher Bleiverglasung (Treppenraum); im Dachgeschoss und in der Küche einfache Holzfenster bzw. Fenstertür aus dem ursprünglichen Baujahr mit nachgerüsteter Doppelverglasung; im Dachgeschoss einfache Dachflächenfenster an der Nordseite (Unterhaltungsstau); überwiegend Rollläden aus Kunststoff; im Erdgeschoss gartenseitig tlw. Eisengitter vor den Fenstern; Fensterbänke überwiegend aus Natur- und Kunststein, tlw. auch aus Holzwerkstoffen; Wintergarten: Fenster und Türen aus Aluminium mit Verglasungen; Sonnenschutz aus Kunststoff mit elektrischem Antrieb über den Lichtelementen am Dach; Rollläden aus Kunststoff an den Fenstertüren

Türen:

• Eingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt (Einfachverglasung) aus dem ursprünglichen Baujahr mit feststehendem Seitenteil
• Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen, tlw. mit Unterhaltungsstau, einfache Beschläge; Holzzargen; Schiebetür aus Holz mit Lichtausschnitt im Wohnzimmer
• Garagentore (KG): 2 Sektionaltore

Sanitäre Installation

Bäder:

• Gäste-WC (EG): Stand-WC mit Druckspüler, Handwaschbecken (Kaltwasser); sehr einfacher Standard um 1960, überalterte Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Bad (OG): eingebaute Wanne, eingebaute Dusche, WC, Waschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität (mittlerer Standard um 1960), weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Bad (DG): eingebaute Wanne, Stand-WC mit Druckspüler, Waschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität (mittlerer Standard um 1960), weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Wintergarten: Waschmaschinenanschluss vorhanden
• Küchenausstattung nicht in der Wertermittlung enthalten

besondere Bauteile: Treppen, Wintergarten, überdachter Zugang zur Kellertreppe, Dachterrasse mit Geländer über dem Garagenvorbau (Unterhaltungsstau); Hinweise: Dem Balkon über dem Hauseingang sowie dem Balkon im Bereich der südwestlichen Gebäudeecke im Obergeschoss ist auf Grund der geringen Größe bzw. ihrer Sichtbarkeit kein wirtschaftlicher Wert beizumessen.

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Terrassen bzw. befestigte Hofflächen, Treppen im Bereich des Gartens, Eisengeländer, kleine überdachte und umbaute Sitzfläche im oberen Bereich des Grundstücks; Stützmauern; Einfriedungen (Mauern und Zäune)