Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für mit einem Mehrfamilienhaus mit (nach den örtlichen Angaben) vier Wohneinheiten, einem Garagengebäude und einem Carport bebautes Grundstück in 25864 Löwenstedt, Süderstraße 15

• Grundbuch: Löwenstedt
• Blatt: 366
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Löwenstedt
• Flur: 009
• Flurstück-Nr.: 238
• Gebäude- und Freifläche zu 2095m²

Verkehrswert: 470.000€

Wertermittlungsstichtag: 10. Juni 2025

Hinweis: Eine Innenbesichtigung des Gebäudes wurde dem unterzeichnenden Sachverständigen nicht ermöglicht.

Grundstücksbeschreibung

Innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt im südwestlichen Randbereich der Gemeinde Löwenstedt als Eckgrundstück, südlich an der "Süderstraße".

Umliegende Bebauung: Unmittelbar östlich befindet sich die Liegenschaft eines Edelstahlbaubetriebes sowie ein Landmaschinenhändler. Ansonsten befinden sich umliegend des zu bewertenden Areals primär Einfamilien- und Mehrfamilienwohnhäuser sowie Hof- oder Resthofgrundstücke und landwirtschaftliche Nutzflächen.

Straßenausbau: Die "Süderstraße" verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist nördlich mit einem einseitig gepflasterten Gehweg sowie Beleuchtungs- und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt. Der östliche Straßenverlauf der "Süderstraße" ist mit einer asphaltierten Fahrbahndecke, einer Oberflächenentwässerungseinrichtung und beidseitig mit Grünbanketten ausgeführt.

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werden laut Auskunft des Amtes Viöl dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Gebäudebeschreibung

Mehrfamilienwohnhaus

Baujahr: Das Baujahr des Gebäudes ist nicht bekannt. Es handelt sich um ein älteres Bestandsgebäude.

Modernisierung: Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnte durch den Sachverständigen nicht gesichert festgestellt werden, ob wertrelevante Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Soweit erkennbar wurden die Dacheindeckung sowie die Fassade in der Vergangenheit erneuert.

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde soweit ersichtlich in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit einem ausgebauten Dachgeschoss und einem südlichen zweigeschossigen (soweit ersichtlich) ehemaligen Wirtschaftsteil einer HofsteIle erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich nach dem Kenntnisstand des Sachverständigen um ein Mehrfamilienwohnhaus mit vier Wohneinheiten in offener Bauweise.

Gründung: Es wird eine konventionelle Gründung auf Beton- oder Felssteinfundamenten unterstellt.

Unterkellerung: Soweit ersichtlich ist das Objekt nicht unterkellert.

Außenwände: Die massiven Außenwände sind mit einer weißen Putzfassade (ggfs. Wärmedämmverbundsystem) erstellt und das ehemalige südliche Wirtschaftsgebäude verfügt im Bereich des Obergeschosses über eine graue Blechverkleidung.

Dachform/ Deckung: Das Hauptgebäude verfügt über eine hölzerne Krüppelwalmdachkonstruktion, die mit dunklen Pfannenblechen eingedeckt ist und das ehemalige Wirtschaftsgebäude über eine Eindeckung aus roten Stehfalzblechen. Auf der südlichen und nördlichen Dachfläche sind Schleppgauben mit einer Eindeckung aus Wellfaserzementplatten und östlich sind zwei kleine Flachdachgauben verbaut.

Innenwände: Es wird unterstellt, dass die Innenwände massiv gemauert oder ggfs. in Leichtbauweise errichtet sind.

Decken: Bei der Gutachtenerstellung wird eine Ausführung mit einer Holzbalken- bzw. Betondecke angenommen.

Außentüren: Die Eingangstüren zu den einzelnen Wohneinheiten bestehen sowie erkennbar aus weißen Kunststoffkassettenelementen mit jeweils zwei senkrechten Lichtausschnitten.

Fenster: Das Gebäude verfügt soweit ersichtlich überwiegend über weiße Kunststoffrahmenfenster und Flachschichtsohlbänken.

Heizungsanlage: Die Beheizungsart des Gebäudes ist nicht bekannt und soweit erkennbar erfolgt die Warmwasserbereitung mit Solarunterstützung.

Innenausstattung: Da ein Zutritt zu dem Gebäude nicht möglich war, können keine Angaben zum bzw. über den Ausstattungsstandard getätigt werden. Es wird eine einfache bis durchschnittliche Ausstattung unterstellt und nachfolgend wurde die Raumaufteilung auf Basis der vorliegenden Grundrisszeichnung des Erdgeschosses erstellt. Grundrisszeichnungen des Ober- bzw. des Dachgeschosses liegen nicht vor.

Raumaufteilung Erdgeschoss:

• Wohnung 1: Windfang, Treppenaufgang, Flur, Abstellraum, Küche, Schlafen, Flur, Wirtschaftsraum, Bad, Wohnen, Kind
• Wohnung 2: Windfang, Treppenaufgang, Flur, Schlafen, Bad, Abstellraum, Küche, Kind, Wohnen
• Wohnung 3: nicht bekannt
• Wohnung 4: nicht bekannt

Besondere Bauteile: Dachgauben (sonst keine bekannt)

Wohnfläche In den vorliegenden Unterlagen des Finanzamtes Husum wird eine Gesamtwohnfläche von 156,62 m² angegeben, wobei sich diese auf zwei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 77,53 m² und 79,09 m² beziehen. Nach der Wohnflächenberechnung des Sachverständigen weisen die beiden Erdgeschosswohnungen inklusive der bei den Gemeinschaftsflure eine Wohn- und Nutzfläche von ca. 157,0 m² auf.

Fazit: Im vorliegenden Fall konnte das Gebäude im Rahmen des Ortstermins nicht von innen besichtigt werden, so dass ein durchschnittlicher Unterhaltungszustand mit einer entsprechenden Ausstattung unterstellt wird.

Nebengebäude

Lagerfläche im westlichen Bereich des Wirtschaftsgebäudes

Garagengebäude mit massiven und dem Hauptgebäude angepassten Umfassungswänden, einem mit Trapezblech gedeckten, flach geneigten Satteldach, einem Sektionaltor und einer Kunststoffeingangstür

Carport aus einem Holzständerwerk

Außenanlagen

Zuwegung / Zufahrt: Die östliche Zufahrt zum Grundstück ist wie der großzügige Hofplatz mit der Pkw-Stellplatzfläche und die Eingangszuwegungen mit grauen Rechteckpflastersteinen befestigt.

Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt soweit erkennbar primär über einen Feldsteinwall mit aufgesetzter Hecke. Teilweise ist im westlichen Grundstücksbereich keine optische Grundstücksbegrenzung vorhanden.

Freiflächen: Die Freiflächen sind soweit erkennbar überwiegend mit Rasen bewachsen oder sind mit einer gepflasterten Pkw-Stellplatzfläche ausgeführt. Teilweise sind Zierpflanzbeete angelegt und es sind insbesondere entlang der Grundstücksgrenzen ein Baumbewuchs oder Büsche bzw. Sträucher vorzufinden.

Terrasse: Soweit erkennbar sind auf der südlichen Hausseite gepflasterte Terrassenflächen angelegt.

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich soweit ersichtlich insgesamt in einem gepflegten Zustand und sind als durchschnittlich einzustufen.