Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit Garage in Kirchweg 3, 94437 Mamming

• Grundbuch: Mamming
• Band: 47
• Blatt: 2903
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Mamming
• Flurstück-Nr.: 315/1
• Gebäude- und Freifläche zu 740m²

Verkehrswert: 230.000 €

Wertermittlungsstichtag: 24.10.2024

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Objekt liegt in einer kleinteiligen Wohnsiedlung im südwestlichen Ortsgebiet in leichter Hügellage oberhalb des lsartals. Der Kirchweg ist eine Erschließungsstraße, die die Gottfriedinger Straße mit der Straße Oberes Hochfeld verbindet und durch die Siedlung führt. Die Straße ist schmal ausgebaut ohne Gehwege (Breite insgesamt um 6 m), sie bietet eingeschränkt Parkmöglichkeiten und hat geringes Verkehrsaufkommen .

Immissionen ruhige Lage

Parkmöglichkeiten gegeben , zudem Parkmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück

Beurteilung Es handelt sich um eine mittlere, landliche Wohnlage im Landkreis Dingolfing-Landau , die dem Einzugsgebiet von Dingolfing zuzuordnen ist.

Grundstücksbeschaffenheit und Erschließung

Oberfläche im bebauten Bereich weitgehend eben, der etwa 2 m höher liegt als das Straßenniveau (Böschung zwischen Haus und Straße)

Zufahrten über öffentliche Straße

Versorgungsleitungen Die ortsüblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden .

Nutzung Die Bauakte der Gemeinde enthält einen Bauplan mit Behördenstempel von 1963 für das Wohnhaus, einen Bauplan mit Genehmigungsstempel von 1990 für die Garage und einen Eingabeplan von 2017 für den Umbau einer Garage im Keller in ein Kinderzimmer.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein frei stehendes Wohnhaus mit Garage

Baujahr gemäß Bauunterlagen um 1963

Baukörper ein Wohnhaus und eine frei stehende Garage

Konzeption Das Einfamilienhaus ist als typischer 1960er Jahre Bungalow konzipiert mit einer Wohnebene im Erdgeschoss, nicht ausgebautem Spitzboden und Unterkellerung (wegen der Hanglage mit eigenem Ausgang ).

Wohnfläche Die Wohnfläche ergibt sich gemäß Berechnung zu rd. 113 m2 . Die Maße wurden dem Plan entnommen, ohne dass sie nachgemessen werden konnten.

Grundriss Das Objekt hat als Einfamilienhaus eine übliche und bewährte Grundrisslösung , mit zentraler Diele, Wohn-Ess-Kochbereich, Bad und

drei Individualräumen. Vor dem Wohnzimmer befindet s ich e in e überdeckte Terrasse. Zubehörräume sind im Keller ausreichend gegeben. Laut Plan von 2017 sollte die im Keller vorhandene Garage in ein Kinderzimmer umgebaut werden, wobei die Ausführung hinsichtlich der Belichtungsvorgaben des Art. 45 BayBO nicht zweifelsfrei die Eigenschaft als Aufenthaltsraum erfüllt. Dieser Raum ist daher nicht als Wohnfläche in der obigen Aufstellung enthalten . Kompakte, aber familientaugliche Einfamilienhäuser wie das Bewertungsobjekt sind im regionalen Marktgeschehen normal marktgängig, konzeptionelle Mängel bestehen nicht

Baubeschreibung

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, laut Plan 36 cm, verputzt ohne Vollwärmeschutz

Fundamente objekttypisch massiv

Dach/ Dachform Walmdach

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik funktionaler Standard

Heizung üblicher Standard mit Zentralheizung , ölgefeuert, älteres Baujahr, normale Heizkörper; ergänzend Kaminofen im Wohnzimmer

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung

Elektro zweckmäßige Elektroausstattung

Ausbau teilmodernisierter Ausbau mittleren Standards

Treppe angewendelte Treppe zwischen Keller und EG

Fenster isolierverglaste Fenster Holz, teils Kunststoff, überwiegend mit außen liegenden Jalousien

Böden überwiegend Fliesen, Stäbchenparkett, teils Laminat o.ä.

Sanitärausstattung vor einigen Jahren modernisierte Ausführung mittleren Standards: ein Bad mit Wanne, WC und Waschtisch im Keller in der Waschküche ein WC

Sonstiges freistehende Einzelgarage in Fertigteilbauweise (Hersteller laut Unterlagen Fa .Laumer); einfache Überdachung mit Verglasung der Terrasse

Baulicher Zustand Das Objekt hat äußerIich einen dem Alter entsprechenden normal gepflegt und instandgehaltenen Zustand . Bei der Besichtigung wurden keine ungewöhnlichen Schäden oder Mängel festgestellt, übliche Abnutzungsspuren, die beim jahrzehntelangen Bewohnen entstehen , sind jedoch vorhanden.

Außenanlagen

Das Grundstück ist im Bereich der Zuwegung und Verkehrsflächen ebefestigt (gepflastert). Restliche Flachen sind gartnerisch angelegt Das Grundstock ist teilweise eingefriedet, an der Zufahrt ist ein Tor vorhanden .

Beurteilung

Insgesamt handelt es sich um ein etwa 61 Jahre altes Wohnhaus mit Garage mittleren Standards. Der vorgefundene Zustand drückt sich in der Auswahl der Vergleichsobjekte und den Parametern zur Adaption aus, gesonderte Ansätze sind nicht notwendig.