Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverstänigen über das Einfamilienhaus mit einem Carport und einem Fahrradschuppen belegen in der Klausdorfer Straße 83, 24161 Altenholz

• Grundbuch: von Altenholz
• Blatt 1196
• Gemarkung: Klausdorf
• Flur: 007
• Flurstück Nr. : 44/3
• Wirtschaftsart und Lage: Gebäude- und Freifläche zur Grundstücksgröße von 590 m²

Verkehrswert: € 299.000,00

Bewertungsstichtag: 17. Juni 2025

Grundstücksbeschreibung

Ortslage Das Bewertungsobjekt ist in der amtsfreien Gemeinde Altenholz.

Verkehrs- und Wohnlage Das 'Bewertungsobjekt ist westlich des Gemeindezentrums von Altenholz-Klausdorf belegen. Diese Ortslage zeichnet sich im Bereich des Bewertungsobjektes durch eine überwiegende Wohnbebauung und der Nähe zur Kieler Bucht (Entfernung ca. 4,7 km Luftlinie) aus. Gute Naherholungsmöglichkeiten sind weiterhin am ca. 2,3 km entfernten Nord-Ostsee-Kanal vorhanden. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Einfamilien- und Doppelhäuser unterschiedlicher Baujahre, vom Jugendstil, über Häuser aus der Nachkriegszeit bis zu Neubauten. Auch eine gewerbliche Bebauung ist im direkten Umfeld vorhanden.

Erschließungszustand Insgesamt ist das Grundstück für die derzeitige Nutzung voll erschlossen. Der Zugang zu einem öffentlichen Weg ist gesichert.

Emissions- und Immissionsbelastung Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten von dem Sachverständigen leichte Beeinträchtigungen durch Immissions- und Emissionsbelastungen durch den Autoverkehr auf der vor dem Grundstück verlaufenden Erschließungsstraße festgestellt werden.

Gebäudebeschreibung

Bewertungsgebäude: Teil unterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit einem ausgebauten Dachgeschoss, einem Fahrradschuppen und einem Carport

Baujahr: Das Einfamilienhaus wurde vermutlich ca. 1960 im baulichen Ursprung errichtet.

Stockwerke: Teil. -Kellergeschoss, Erdgeschoss, Ausgebautes Dachgeschoss

Wohnfläche

Erdgeschoss:

• Wohnzimmer ca. 26 ,38 m²
• Esszimmer ca. 15,96 m²
• Vollbad ca. 7,86 m²
• Gäste-WC ca. 2,32 m²
• KOche ca. 9,80 m²
• Flur ca. 6,94 m²
• Abseite ca. 0,54 m²
• Zimmer ca. 5,19 m²
• Zimmer ca. 11 ,36 m²
• Diele ca. 5,35 m²
• Zimmer ca. 10,04 m²

Summe Erdgeschoss ca. 101,74 m²

Dachgeschoss:

• Zimmer ca. 15,54 m²
• Zimmer ca. 25 ,52 m²
• Zimmer ca. 13,12 m²
• Zimmer ca. 8,71 m²
• Bad ca. 2,52 m²

Summe Dachgeschoss ca. 65,41 m²

Wohnfläche: Gesamt ca. 167,15 m²

Baubeschreibung

Fundament: Die Fundamente sind vermutlich als Betonstreifenfundamente hergestellt worden.

AußenwändeDie Außenwände sind vermutlich aus einem zweischaligen Kalksandsteinmauerwerk hergestellt worden. Der Außenmauerstein ist weiß geschlämmt worden.

Innenwände: Die Innenwände im Keller bestehen vermutlich aus Kalksandsteinen, deren Innenseiten verputzt wurden. Die tragenden Wände sich vermutlich ebenfalls aus Kalksandsteinen, gemäß statischen Anforderungen, errichtet worden. Die nicht tragenden Wände können einerseits aus Kalksandsteinwänden und andererseits auch als Leichtbauwände, z.B. aus einer Metallrahmenkonstruktion mit Rig ipsplatten, hergestellt sein.

Deckenaufbau: Der untere Abschluss ist vermutlich aus einer Betonplatte hergestellt. Im Erdgeschoss ist im nicht unterkellerten Bereich vermutlich ebenfalls eine Betonplatte vorhanden. Die Kellerdecke und die Erdgeschossdecke sind vermutlich aus Beton hergestellt worden. Die Decke im Dachgeschoss ist vermutlich eine Holzbalkendecke.

Dachaufbau: Das Dach ist als Sattel- bzw. Krüppelwalmdach aus einer Holzkonstruktion hergestellt. Eine vermutlich selbst aufgebrachte Dämmung ist im Bereich des Spitzbodens sichtbar. Inwieweit die Dachflächen im Dachgeschoss ebenfalls gedämmt sind, kann der Sachverständige nicht beurteilen. Eine Aussage, ob die vorhandene Dämmung fachgerecht eingebaut wurde, müsste von einem Fachmann überprüft werden. Die Dacheindeckung besteht aus dunkelgrauen Betondachsteinen. Die Regenrinnen und Fallrohre sind aus Zink hergestellt.

Fenster: Es sind isolierverglaste, weiße Kunststoffrahmenfenster vorhanden. Im Dachgeschoss sind auch Dachflächenfenster eingebaut worden. Der U-Wert (Wärmedurchlasskoeffizient) und das Baujahr der Fenster sind nicht bekannt.

Türen: Die Hauseingangstür ist eine weiße, einflügelige Kunststofftür mit einem feststehenden Seitenelement und einem Glasausschnitt. Die Innentüren

sind weiße Holzfurniertüren und im Dachgeschoss teilweise auch Kassettentüren, die in einer Holzzarge angeschlagen sind. Teilweise haben die Türen einen Glasausschnitt. Zwischen Wohn- und Essbereich ist eine sogenannte Ziehharmonikatür eingebaut. Die Kelleraußeneingangstür ist aus Holz und grün gestrichen.

Treppen: Die Geschosstreppe vom Erdgeschoss ins Dachgeschoss ist aus Holz und mit Tritt- und Setzstufen. Die Stufen sind mit Teppichfliesen belegt. Ein seitlicher Handlauf als Absturzsicherung ist vorhanden. Zum Spitzboden ist eine Einschubtreppe eingebaut. Die Keileraußentreppe ist mit Tritt- und Setzstufen aus Beton hergestellt. Seitlich ist ein Handlauf als Absturzsicherung vorhanden.

Heizung: Das Haus wird über eine Gaszentralheizung beheizt. Im Erdgeschoss des Hauses sind vorwiegend Rippen- und teilweise Plattenheizkörper installiert. Im Dachgeschoss sowie in den Badezimmern sind Plattenheizkörper vorhanden. Die Warmwasseraufbereitung über Durchlauferhitzer.

Sanitärausstattung: Im Erdgeschoss befindet sich ein Gäste-WC mit einem wandhängenden WC und einem Waschbecken. Die Standardelemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen . eingebaut. Der Fußboden ist weiß gefliest. Die Wände sind bis zu einer Höhe von ca. 150 cm weiß gefliest. Ein Fenster für die natürliche Belüftung und Belichtung ist vorhanden. Im Erdgeschoss befindet sich ein Vollbad mit einem Stand WC, zwei Waschbecken, einer Badewanne und einer Dusche. Die Standardelemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut.

Elektroinstallation: Die Elektroinstallationen (Anzahl der Steckdosen, Belastbarkeit der Leitungen etc.) stammt vermutlich aus dem baulichen Ursprung bzw. einer vor längerer Zeit durchgeführten Modernisierung und entspricht vermutlich nicht mehr den heutigen Anforderungen.

Küchenausstattung: Im Erdgeschoss des Hauses befindet sich eine Einbauküche mit Unter- und Oberschränken. Es sind helle Fronten sowie eine kunststoffbeschichtete Arbeitsplatte in Holzoptik eingebaut worden. Die üblichen Elektrogeräte wurden eingebaut.

Fußbodenbelag: Im Eingangsbereich ist eine helle Werksteinfliese verlegt worden. Im Esszimmer ist ein Holz-Dielenboden vorhanden. Im Flur, dem Wohnzimmer, der Küche und im Arbeitszimmer ist ein Laminatboden verlegt worden. Das Schlafzimmer ist mit einer Auslegeware ausgestattet. Im Dachgeschoss des Hauses sind das Schlafzimmer und das Kinderzimmer mit einer Auslegeware ausgestattet. Der Flur, ist mit einem Laminat ausgestattet. Im Arbeitszimmer ist ein Holzdielenboden vorhanden. Im besichtigen Keller ist der Betonestrichboden ohne einen weiteren Belag ausgestattet.

Dekoration: Die Wandflächen des Hauses sind überwiegend mit einer Raufasertapete tapeziert und weiß gestrichen. Im Wohnzimmer ist eine einzelne Wand . mit einer Strukturtapete tapeziert. Die Deckenflächen sind weiß gestrichen. Im Dachgeschoss sind die Wand- und Deckenflächen mit einer Raufasertapete tapeziert und weiß gestrichen. Die sichtbaren Holzbalken der Dachkonstruktion sind weiß gestrichen.

Terrasse: Die Terrasse ist aus dem Wohnzimmer zu betreten. Eine Betontreppe mit 2 Stufen führt auf die Terrasse. Die Terrasse ist nach Nordwesten ausgerichtet und mit großformatigen, dunkelgrauen Fliesen belegt. Es schließt sich, leicht tiefergelegen eine mit roten Betonverbundsteinen befestigte Terrasse an. Hier befindet sich auch die KeIleraußentreppe .

Sonstiges: Teilweise sind hölzerne Fensterläden vor den Fenstern im Erdgeschoss angebracht worden. Die Fensterläden sind stark verwittert. Ein freistehender Kaminofen befindet sich im Wohnzimmer.

Schuppen

Ein Fahrradschuppen, der massiv gemauert ist, befindet sich im nordöstlichen Grundstücksbereich und grenzt direkt an das Einfamilienhaus an.

Das Innenmaß beträgt ca. 2,51 m x ca. 3,73 m. Ein Betonfußboden ist vorhanden. Der Zugang wird von einer einflügeligen Metalltür gesichert.

Carport

Ein offener Carport aus einer Holzständerkonstruktion und Holzbretterwandverkleidungen befindet sich im südwestlichen Grundstücksbereich.

Der Boden ist mit Rasengittersteinen befestigt. Das Carport ist weiß gestrichen. Das Innenmaß des Carports beträgt ca. 2,70 m x ca. 11 ,50 m.

Außenanlagen

Das Einfamilienhaus ist ca. 5 m von der südöstlich verlaufenden Haupterschließungsstraße entfernt errichtet worden, so dass ein Vorgarten vorhanden ist. Die Grundstückeinfassung zur Straße besteht aus einer Kirschlorbeerhecke. Der Vorgarten ist überwiegend mit einer Rasenfläche angelegt.

Ein offener Carport aus einer Holzständerkonstruktion und Holzbretterwandverkleidungen befindet sich im südwestlichen Grundstücksbereich.

Der Boden ist mit Rasengittersteinen befestigt. Das Carport ist weiß gestrichen. Das Innenmaß des Carports beträgt ca. 2,70 m x ca. 11 ,50 m.

Der Carport befindet sich an der südwestlichen Grundstücksgrenze und ist zur Straße hin offen. Ein zusätzliches Tor bzw. Zaun ist hier nicht vorhanden. An den Carport schließt sich eine Rasenfläche an. Die rückwärtige Grundstücksgrenze ist mit einer Hecke sowie einem einfachen Maschendrahtzaun befestigt. Die nordöstliche Grundstücksgrenze ist mit einem Maschendrahtzaun befestigt. Hier wurden große Kirschlorbeersträucher gepflanzt. Die rückwärtige Gartenfläche ist im Wesentlichen mit einer Rasenfläche angelegt. Beete sind nicht vorhanden.

Die Mülltonnen werden ohne besondere Einstellvorrichtungen im Bereich des Carports abgestellt.

Gesamteindruck

Das Bewertungsobjekt verfügt über einen funktionalen Grundriss sowie eine ansprechende Größe und befindet sich in einer durchschnittlichen Wohnlage der Gemeinde Altenholz.