Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Laden/ Büro (gewerbliche Einheit) im Erd- und Untergeschoss mit Abstellraum im Untergeschoss Nr. G 3 der Wohn- und Geschäftshausanlage in 89312 Günzburg, Ichenhauser Str. 36, 38, 40 mit Sondernutzungsrecht an den KFZ-Stellplätzen Nr. St 24, 25, 26 ATP Nr. G 1 (Ichenhauser Str. 40)

• Grundbuch von Denzingen
• Grundbuchband 25
• Grundbuchblatt 1259 (Teileigentumsgrundbuch)
• BV lfd. Nr. 1 47,4/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. G 1
• Gemarkung Denzingen
• Flurstück 126/2
• Gebäude - und Freifläche zu 2185 m²

Verkehrswert Euro 350.000,00

Wertermittlungsstichtag 04.09.2025

Grundstücksbeschreibung

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich im Süden Günzburgs im Stadtteil Denzingen an der Ortsdurchfahrt gelegen.

Verkehrsanbindung gut

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit einem 3-geschossigem Wohn- und Geschäftshaus bebaut, welches im Norden an das Nachbargebäude angebaut ist. Im Verlauf der westlichen Grenze liegt Grenzbebauung vor. Unmittelbar westlich angrenzend befindet sich die benachbarte Tiefgarage, zu der auch Zugänge zum UG des hier betroffenen Wohn/- Geschäftshaus bestehen.

Umgebende Bebauung Gemischte Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Ein- und Zweifamilienhäusern etc.

Erschließung

Straßenart Hauptverkehrs- und Durchgangsstraße im Osten mit Fußweg neben dem Parkplatz. Im Norden und Süden Erschließungsstraßen als Nebenstraßen.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Gas vermutet.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz

Gebäudebeschreibung

Allgemein Bei der Eigentumsanlage handelt es sich um ein voll unterkellertes 3-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Satteldach mit insgesamt ca. 21 Wohnungen und 13 Gewerbeeinheiten (Läden, Praxen, Restaurants etc.) und ca. 43 Pkw-Außenstellplätzen vor dem Gebäude. (Beschrieb nach Teilungserklärung, die tatsächliche Nutzung kann hiervon abweichen).

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Baujahr Ca. 1990 bis 1993 vermutet. Aufteilung in Eigentumsanteile Juni 1992 (lt. Teilungserklärung befand sich das Gebäude zu

diesem Zeitpunkt im Rohbauzustand)

Bauzustand Altersgemäßer z. T. mittlerweile modernisierungsbedürftiger Zustand

Baubeschreibung (nach Teilungserklärung)

Außenwände UG Stahlbetonwände vermutet. Im EG Stahlbeton mit Isolierung und Porenziegel. Ab dem 1. OG Porenziegel.

Innenwände Mauerwerkswände. Im DG auch Metallständerwände.

Dachkonstruktion Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion. Teilweise auf betonierter Dachschräge.

Dachdeckung Rotbraune Dachziegeldeckung.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken.

Geschosstreppen Massive Stahlbetontreppen mit Steinbelag.

Fassade Verputzt und weiß gestrichen. Vermutlich kein zeitgemäßer Vollwärmeschutz nach dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz.

Fenster Im EG weiße isolierverglaste Kunststofffenster und zum Parkplatz hin Holz/Aluschaufenster, außen blau einbrennlackiert.

Ab OG isolierverglaste Holzfenster, weiß lasiert.

Türen Wohnungstüren als schalldämmende Vollspanntüren. Wohnungsinnentüren in Röhrenspan, Edelholz furniert.

Technische Installationen

Heizung Gaszentralheizung. (Angabe Hausverwaltung)

Elektroinstallation Unter Putz und vermutlich ausreichend Installationen vorhanden.

Sanitärinstallation Einzelheiten siehe Beschreibung der Einheit.

Energieausweis Keiner vorhanden bzw. keiner vorgelegt.

GEWERBLICHEN EINHEIT ATP NR. G 1

Lage der Einheit Die Einheit G 1 befindet sich im Erdgeschoss und Untergeschoss im südlichen Gebäudeteil

Nutzfläche ATP Nr. G1

• Nutzfläche ATP Nr. G1 UG ca. 66 qm.
• Nutzfläche ATP Nr. G1 EG ca. 102 qm

Gesamte Nutzfläche ATP Nr. G1 ca. 168 qm

Anzahl der Räume

Untergeschoss

• 1 Treppenaufgang mit Flur
• 1 WC-Damen mit wandhängendem WC und
• Handwaschbecken (kein Vorraum)
• 1 WC-Herren mit wandhängendem WC und
• Handwaschbecken (kein Vorraum)
• 1 Teeküche
• 1 Materialraum
• 1 Archiv/Besprechungsraum

Erdgeschoss

• 1 großer Eingangsraum mit Treppenabgang zum UG
• (Plan Warteraum/Anmeldung/Sekretariat)
• 1 Archiv (Plan Maschinenraum)
• 1 schmaler Flur
• 1 Büro nach Süden (Plan Geschäftsraum)
• 1 Büro im Südwesten (Plan Besprechungsraum)

Kellerräume/Abstellräume Keine weiteren Abstellräume im UG zugeordnet.

Grundrissgestaltung m EG zweckmäßig, mit zusätzlichen UG-Flächen.

Belichtung Belichtung im EG über Schaufenster aus Osten und Fenster aus Süden und Westen, wobei der große Materialraum innenliegend ist und nur Oberlichter zum Flur hat.

Belichtung im UG über Fenster aus Süden, Archiv über Lichtschacht, Materialraum Fenster zum außenliegenden Treppenabgang. Die innenliegenden WC-Räume und die Teeküche benötigen künstliche Beleuchtung.

Garage/Stellplatz Sondernutzungsrecht an den 3 KFZ-Stellplätzen Nr. St 24, 25 und 26 im Osten vor der Einheit auf dem Parkplatz.

Außenanlage

Größtenteils befestigt mit Betonpflaster. Schmale Grünstreifen zwischen Parkplatz und Gehweg.