Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in 56754 Forst (Eifel), Pfaffenhausener Straße 11

• Grundbuch: Forst (Eifel)
• Blatt: 1200
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Forst (Eifel)
• Flur: 7
• Flurstück-Nr.: 23
• Gebäude- und Freifläche zu 175m²

Verkehrswert: 65.000€

Wertermittlungsstichtag: 15.10.2025

Hinweis: Begutachtung unter Augenscheinnahme von außen

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt an der Pfaffenhausener Straße. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsbetriebe, die Verbandsgemeindeverwaltung und weiterführende Schulen sind in Kaisersesch vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle „Forst-Friedhof") sind fußläufig erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

Topografie: leicht hängig, nach Norden abfallend; rd. 305 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Wohnstraße; Straße mit mäßigem bis geringem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung: Das Grundstück ist an die öffentliche Wasserversorgung und die Abwasserbeseitigung angebunden.
• Breitbandanschluss: Laut schriftlicher Auskunft der Kreiswerke in Cochem vom 04.12.2025 verfügt das Grundstück über einen Breitbandanschluss (Glasfaser). Betreiber ist das Telekommunikationsunternehmen INEXIO.
• Stromversorgung: Das Bewertungsobjekt ist an das öffentliche Stromversorgungsnetz angeschlossen.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten:

• Grenzbebauung des Eingangsvorbaus im Norden; Überbau des westlich angebauten Holzschuppens auf das Nachbargrundstück
• Anmerkungen: Der an das Wohnhaus angebaute Holzschuppen steht mit einer Fläche von rund 5 m² auf dem westlich angrenzenden Flurstück Nr. 22/10. Es wird unterstellt, dass es sich dabei um einen rechtmäßigen Überbau im Sinne des § 912 BGB handelt. Im Rahmen dieser Wertermittlung wurden die Auswirkungen des Überbaus auf den Verkehrswert des Bewertungsobjekts ermittelt. Da der Werteinfluss jedoch deutlich unterhalb der Rundungsgenauigkeit der Wertermittlung liegt, ist er nicht signifikant und kann vernachlässigt werden.

grundbuchlich gesicherte Belastungen: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Hochspannungsleitungsrecht) für RWE mit Sitz in Essen (geändert auf Westnetz GmbH mit Sitz in Dortmund), Amtsgericht Essen HRB 14457 (jetzt Amtsgericht Dortmund 30872).

Gebäudebeschreibung

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus; eingeschossig; voll unterkellert (Annahme auf Grundlage der vorliegenden Baupläne); ausgebautes Dachgeschoss (Annahme auf Grundlage der Baupläne)

Baujahr: um 1960 errichtet (gemäß sachverständiger Einschätzung)

Modernisierungen: Soweit von außen erkennbar, wurden vermutlich um 1990 Modernisierungsmaßnahmen im Bereich der Bodenbeläge durchgeführt. Darüberhinausgehende wesentliche Modernisierungsmaßnahmen waren von außen nicht erkennbar. Für die nachfolgende Wertermittlung wird unterstellt, dass der Ge-bäudestandard im Wesentlichen zwischen den Standardstufen 2 und 3 gemäß Anlage 4 zur ImmoWertV 21 liegt.

Außenansicht: strukturiert verputzt

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellergeschoss (KG): 2 Kellerräume, Kellerflur
• Erdgeschoss (EG): Wohnzimmer, Küche, Abstellraum, WC, Diele/Treppenraum, Windfang
• Dachgeschoss (DG): 2 Zimmer, Bad/WC, Diele/Treppenraum

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau (Annahme)

Fundamente: Beton (Annahme)

Keller: Mauerwerk (Annahme)

Umfassungswände: Mauerwerk (Annahme)

Innenwände: Mauerwerk (Annahme)

Geschossdecken: Stahlbetondecken (Annahme)

Treppen:

• Geschosstreppe vom Erd- zum Dachgeschoss: Holzkonstruktion, Holzgeländer (soweit von außen erkenn-bar)
• Kellertreppe: Ausführung nicht bekannt

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach
• Dachform: Satteldach
• Dacheindeckung: Faserzementplatten (Kunstschiefer)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: mittlere Ausstattung (Annahme)

Heizung: Zentralheizung mit flüssigen Brennstoffen (Annahme)

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung bzw. Durchlauferhitzer (Annahme)

Wohnung

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Kunststoffe und Fliesen (soweit von außen erkennbar)

Wandbekleidungen: Tapeten auf Putz, Fliesen an Objektwand in der Küche, Fliesen im Bad/WC (Annahme)

Deckenbekleidungen: Putz mit Anstrich (Annahme)

Fenster: Fenster aus Holz mit Isolierverglasung (vermutlich 1980er Jahre - Annahme); Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Steinzeug; Fensterbänke außen aus Kunststein (Annahmen)

Türen:

• Eingangstür: einfache Holztür mit Lichtausschnitt
• Zimmertüren: einfache Türen aus Holzwerkstoffen; Holzzargen (soweit von außen erkennbar)

sanitäre Installation:

• Gäste-WC (EG): WC, Handwaschbecken (Annahmen); einfache bis mittlere Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte (Annahmen), Entlüftung über Fenster
• Bad (DG): eingebaute Dusche, WC, Waschbecken (Annahmen); einfache bis mittlere Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte (Annahmen), Entlüftung über Fenster

Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile: Eingangsvorbau und Eingangstreppe

wirtschaftliche Wertminderungen: sehr kleines Grundstück - von allen Seiten einsehbar

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist - soweit von außen erkennbar - normal. Es besteht tlw. Unterhaltungsstau an den Außengewerken. Dies wird auch für die Innengewerke entsprechend unterstellt.

Nebengebäude

Holzbretterschuppen - Überbau auf das Flurstück 22/10; Anmerkungen: Da der Zugang auf der Nordseite des Schuppens nur über das nördlich angrenzende Grundstück möglich ist, wird unterstellt, dass auf der Südseite des Schuppens ein neuer Zugang hergestellt wird, damit der Schuppen über das Bewertungsgrundstück zugänglich ist.

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wege- und Hofbefestigungen