Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über das Erbbaurecht auf einem Grundstück, bebaut mit einem unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhaus mit Garage in 89278 Nersingen-Oberfahlheim, Eibenweg 2

• Grundbuch: Neu- Ulm von Oberfahlheim
• Band: Nr. 21
• Blatt: 757 (Erbbaurecht), 562 (Grundstück)
• BV Nr.: 16
• Gemarkung: Oberfahlheim
• Flurstück-Nr.: 174
• Hof- und Gebäudefläche zu 1.128 m²

Verkehrswert: 245.000 €

Wertermittlungsstichtag: 16.07.2025

Grundstücksbeschreibung

Umfang Die Besichtigung des Bewertungsobjekts konnte aufgrund von gesundheitlichen Bedenken im Gebäude (starker Schimmelpilzbefall) nur oberflächlich durchgeführt werden. Aufgrund dessen sind die nachfolgenden Angaben mit Unsicherheiten behaftet.

Objektbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Erbbaurecht auf einem ca. 1.128 m² großen Grundstück in Nersingen-Oberfahlheim. Dieses ist mit einem unterkellerten, zweigeschossigen Zweifamilienhaus mit Garage bebaut. Das Gebäude wurde ca. 1967 erstellt. Es befindet sich in einem verbrauchten und ungepflegten Zustand.

Mikrolage Das Grundstück liegt im südlichen Teil von Oberfahlheim in einem Wohngebiet. Die wenigen öffentlichen Einrichtungen im Teilort sind auch zu Fuß erreichbar. Ein eigener Pkw ist sehr nützlich.

Erschließung Das Grundstück wird über den öffentlich gewidmeten Eibenweg von Süden und von Westen erschlossen. Laut Angabe der Gemeinde Nersingen sind die Erschließungskosten und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG für die vorhandene Bebauung zum Stichtag abgerechnet und bezahlt. Es gelten die Satzungen der Gemeinde Nersingen. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen.

Nachbarbebauung In der Umgebung des Objekts befinden sich vergleichbare Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garagen.

Stellplätze Auf dem Grundstück befindet sich eine Garage. Im Hof können weitere Pkw abgestellt werden. Nachfolgend wird unterstellt, dass die für die derzeitige Nutzung notwendigen Stellplätze vorhanden oder abgelöst sind. Es gilt, sofern vorhanden, die Satzung der Gemeinde Nersingen.

Gebäudebeschreibung

Art der Gebäude Bei dem Zweifamilienhaus handelt es sich um ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Gebäude mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausbaubaren Spitzboden in Massivbauweise mit Satteldach. Zudem ist eine Garage in Massivbauweise mit Pultdach vorhanden. Diese war beim Ortstermin nicht zugänglich.

Wohngebäude

Baujahr Die Pläne des Wohnhauses datieren auf den 01.08.1966, sodass als Fertigstellungsjahr 1967 plausibel erscheint.

Rohbau Boden, Wände und Decken sowie Treppen des Wohngebäudes sind in massiven Baustoffen (Mauerwerk und Stahlbeton) errichtet. Der Dachstuhl ist als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgestellt. Auf den Sparren ist Konterlattung und die Ziegelpfannendeckung aufgebracht. Provisorisch wurden vereinzelt Styroporplatten als Wärmedämmung verlegt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Ausbau

Wandbekleidungen:

• KG: teils verputzt, gestrichen, teils Rohbau.
• EG-OG: tapeziert, gestrichen, Bad: bis ca. 1,90 m gefliest, darüber wie vor.
• DG: Rohbau.

Deckenbekleidungen:

• KG: teils verputzt, gestrichen, teils Rohbau.
• EG-OG: verputzt, gestrichen.
• DG: teils verkleidet, teils sind die Dachpfannen sichtbar.

Bodenbeläge:

• KG: Fliesen, Beton.
• EG-OG: Teppich, Fliesen.
• DG: Beton.

Fenster:

• KG: Stahlblechfenster mit Mäusegitter.
• EG-OG: bauzeitliche Holzfenster mit Zweifachverglasung, Treppenhaus: Glasbausteine.

Fensterbänke:

• Innen: Naturstein.
• Außen: Aluminiumbleche.

Verschattung: teils ins Mauerwerk integrierte Rollladenkästen mit Kunststoffpanzer und manueller Bedienung.

Türen:

• KG: Stahlblechtüren.
• Hauseingangstüre: Holztüre mit Glasausschnitten und seitlichen Glasbausteinen.
• EG-OG: einfache, furnierte Holztüren in Stahlwinkelzargen.

Treppe:

• KG-DG: zweiläufige Stahlbetontreppen mit Zwischenpodesten und Natursteinfliesenbelag. Ein Holzgeländer dient als Absturzsicherung und Gehhilfe.
• Spitzboden: Holzeinschubleiter.

Terrasse EG: Die Terrasse ist vom Wohnzimmer im EG erreichbar. Eine Treppe führt in den Garten.

Balkon OG: Der Balkon ist vom Wohnzimmer im OG erreichbar. Er kragt aus der Decke über EG aus. Ein Stahlgeländer mit Holzbeplankung dient als Absturzsicherung.

Haustechnik

Heizungsinstallation: Im Heizungsraum ist eine Ölheizung, Baujahr 1969 eingebaut. Die Räume werden durch Gliederheizkörper mit Thermostatventilen beheizt.

Sanitärinstallation: Der Wasseranschluss wird vermutlich im Keller in das Gebäude geführt. Die Bäder im EG und im OG sind ausgestattet mit einer Badewanne mit Handbrause an Wandgestänge und Ein- bzw. Zweihandmischgarnitur und Handwaschtisch. Die WCs im EG und im OG sind bauzeitlich ausgestattet. Die Sanitärinstallationen sind verbraucht.

Elektroinstallation: Der Stromanschluss wird über das Dach ins Haus geführt. Im Dachgeschoss befindet sich die Zählertafel mit Hauptsicherung und Kippschaltern. Die Elektroinstallation ist bauzeitlich einfach.

Garage

Die Garage ist ebenfalls in Massivbauweise errichtet und mit Wellzementasbestplatten eingedeckt. Die Fassade ist verklinkert. In die Garage führt ein Holzschwingtor. Weiteres ist nicht bekannt.

Außenanlagen

Der Hof ist mit Waschbetonplatten befestigt. Der Garten ist mit einem Zaun eingefriedet und wirkt ungepflegt. Vermutlich befindet sich der Öltank im Außenbereich. Die Hauszuleitungen haben eine übliche Länge. Die baulichen Außenanlagen sind einfach.