Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das Dreifamilienhaus ohne Außenflächen in Hintere Ostergasse 11 a, b, c in 89335 Ichenhausen

• Grundbuch von Ichenhausen
• Grundbuchband 35
• Grundbuchblatt 1824 A
• Gemarkung Ichenhausen
• Flurstück 347
• Gebäude- und Freifläche zu 78 qm

 

Verkehrswert Euro 95.000,00

Wertermittlungsstichtag 16.12.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage des Grundstückes Das Grundstück befindet sich mitten im Hauptort Ichenhausen in der alten Innenstadt, abseits der Hauptdurchgangsstraßen.

Beurteilung der Verkehrsanbindung gut/durchschnittlich

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit einem alten 3-stockigen 3-Familienhaus Nr. 11 bebaut, welches im Norden an das Nachbarhaus 9 angebaut ist. Der nördliche Grenzverlauf des Hauses 11 verspringt innerhalb des Gesamtgebäudes 9 und 11. (s. a. Lageplan); d. h. die östliche Außenwand von Gebäude 11 ist länger als die westliche Außenwand von Gebäude 11.

Umgebende Bebauung Überwiegen ältere Wohnhäuser.

 

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist nach allen 3 Seiten (Osten, Süden und Westen) von öffentlichen Straßen umgeben bzw. an die öffentlichen Straßen angeschlossen. Der Hauszugang erfolgt im Osten des Hauses über eine Nebengasse.

Straßenart Innerstädtische Gassenstraßen mit ums Gebäude 9 + 11 herumführender Nebengasse

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 3-geschossiges Wohnhaus mit nicht ausgebautem Satteldach (Bühne im DG + Spitz).

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet.

 

Bruttogrundfläche

• Wohnhaus ca. 316 m²
• Gewölbekeller ca. 46 m²

 

Größe der Wohnungen

• Wohnfläche Wohnung 11a EG ca. 56 m²
• Wohnfläche Wohnung 11b 1. OG ca. 54 m²
• Wohnfläche Wohnung (mit Flur) 11c 2. OG ca. 60 m²

 

Baujahr Ursprüngliches Baujahr nicht bekannt, vermutlich Vorkriegszeit.

 

Renovierungen

• Wohnung 11a im EG Grundsanierung 2022, derzeit erweiterter Rohbauzustand
• Wohnung 11b im 1. OG Schönheitsreparaturen 90er - 2000erJahre.
• Wohnung 11c im 2. OG Schönheitsreparaturen Ende 1990.
• Bühne im DG alter sanierungsbedürftiger Zustand.

 

Baubeschreibung

Außenwände Massivbauweise verputzt, alte Backsteine vermutet.

Innenwände Massive Mauerwerkswände vermutet, evtl. auch Fachwerk-wände.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Alte ursprüngliche Biberschwanzziegeldeckung, komplett erneuerungsbedürftig.

Geschossdecken Holzbalkendecken.

Kellerdecke Alte massive Gewölbedecke.

Geschosstreppen Alte steile Holzwangentreppen. Zum Keller alte Steintreppe.

Fassade Verputzt, komplett erneuerungs-bedürftig, neuer Farbanstrich notwendig, kein Vollwärmeschutz.

Fenster EG neue isolierverglaste Kunst-stofffenster (2021) mit PVC-Rollläden. Im 1. und 2. OG ältere Kunststoff-fenster.

Besondere Bauteile Keine.

 

Technische Installationen

Heizung Keine Zentralheizung vorhanden, nur pro Wohnung ein Einzelofen für Festbrennstoffe (Kohle, Holz). 2 leere Öltanks im UG, ohne Nutzung.

Elektroinstallation Alte Installation der 70 -80er Jahre unter Putz vermutet, evtl. kein FI-Schalter. In der EG-Wohnung 1a neue Installation von 2022.

Sanitärinstallation Im 1. + 2. OG ältere sanierungs-bedürftige Bäder mit Dusche, WC Warmwasserboiler. In der EG-Wohnung 1a neue Installation von 2022, aber noch keine Sanitärobjekte vorhanden.

Energieausweis Keiner vorhanden.

 

1. Wohnung 11a im Erdgeschoss

 

Lage der Wohnung 11a Die Wohnung 11a befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes.

Größe der Wohnung 11a Die Wohnung im EG hat nach örtlichem Teilaufmaß eine Wohnfläche von ca. 56 m².

 

Anzahl der Räume

• 1 Eingangsflur vor der Wohnung mit Treppenaufgang im OG
• 1 Flur mit Kellertreppe
• 1 Durchgangszimmer nach Westen
• 1 Raum im Südwesten hinter dem Durchgangszimmer
• 1 Durchgangsraum nach Osten
• 1 geplantes Bad mit Duschecke, Anschlüsse für
• Handwaschbecken und Dusche
• 1 WC-Raum mit Anschlüssen
• 1 Schlafzimmer nach Süden hinter dem Durchgangsraum

 

Kellerräume

• 1 Gewölbekeller mit Treppe zum Flur der EG-Wohnung 11a; d. h. dass nur die Bewohner der EG-Wohnung Zugang zum Kellerraum haben.

 

Dachräume

• Verschieden abgeteilte einfache Bühnenräume im 1. DG und Dachspitz. Zugang zum DG über Flur der Wohnung 11c im 2. OG.

 

Grundrissgestaltung Einfach mit gefangenen Räumen.

Belichtung Belichtung aus 3 Himmelsrichtungen vorhanden, und zwar aus Osten, Süden und Westen. Im Norden ist das Nachbarhaus angebaut.

Garage/Stellplatz Keine Garage und kein Stellplatz auf dem Grundstück vorhanden bzw. möglich, da rundum Grenzbebauung.

 

2. Wohnung 11b im 1. Obergeschoss

 

Lage der Wohnung 11b Die Wohnung 11b befindet sich im 1. Obergeschoss des Gebäudes.

Größe der Wohnung 11b Die Wohnung 11b im 1. OG hat wahrscheinlich (ähnlich wie die baugleiche Wohnung im 2. OG nach dortigem örtlichem Teilaufmaß) eine Wohnfläche von ca. 54 m², allerdings ohne Treppenhausflur.

 

Anzahl der Räume

• 1 Treppenhaus vor der Wohnung
• 1. OG-Wohnung 11b
• 1 Essküche als Durchgangsraum
• 1 schmaler DU/WC-Raum in der Essküche
• 1 Wohnzimmer nach Westen
• 1 Schlafzimmer im Südwesten

 

Kellerräume

• 1 Gewölbekeller mit Treppe zum Flur der EG-Wohnung 11a; d. h. dass nur die Bewohner der EG-Wohnung Zugang zum Kellerraum haben.

 

Dachräume

• Verschieden abgeteilte einfache Bühnenräume im 1. DG und Dachspitz. Zugang zum DG über Flur der Wohnung 11c im 2. OG.

 

Grundrissgestaltung Einfach mit gefangenen Räumen.

Belichtung Belichtung aus 3 Himmelsrichtungen vorhanden, und zwar aus Osten, Süden und Westen. Im Norden ist das Nachbarhaus angebaut.

Garage/Stellplatz Keine Garage und kein Stellplatz auf dem Grundstück vorhanden bzw. möglich, da rundum Grenzbebauung.

 

Ausstattungsstandard

Böden, alte Holzdielenböden, Bad vermutlich Fliesen.

Wände, weiß gestrichen, Bad vermutlich Fliesen.

Decken, weiß gestrichen.

Gesamteindruck Nicht bekannt, vermutlich abgewohnt und renovierungsbedürftig mit Rissen in den Wänden.

 

3. Wohnung 11c im 2. Obergeschoss

 

Lage der Wohnung 11c Die Wohnung 11c befindet sich im 2. Obergeschoss des Gebäudes.

Größe der Wohnung 11c Die Wohnung 11c im 2. OG hat nach örtlichem Teilaufmaß eine Wohnfläche von ca. 60 m² einschließlich dem Flur vor den Treppenräumen.

 

Anzahl der Räume

• 2. OG-Wohnung 11c
• 1 Flur mit Türen zum Treppenabgang zum 1. OG und Treppenaufgang zum DG
• 1 Essküche
• 1 schmaler DU/WC-Raum in der Essküche
• 1 Durchgangsraum (Wohnen) nach Westen mit Tür zum Flur
• 1 Schlafzimmer im Südwesten hinter dem Wohnzimmer

 

Kellerräume

• 1 Gewölbekeller mit Treppe zum Flur der EG-Wohnung 11a; d. h. das nur die Bewohner der EG-Wohnung Zugang zum Kellerraum haben.

 

Dachräume

• Verschieden abgeteilte einfache Bühnenräume im 1. DG und Dachspitz.
• Zugang zum DG über Flur der Wohnung 11c im 2. OG.

 

Grundrissgestaltung Einfach mit gefangenen Räumen. Sollten Bewohner aus den darunter liegenden Wohnungen ins DG gelangen wollen, wäre die Wohnung 11c im 2. OG nicht abgeschlossen.

Belichtung Belichtung aus 3 Himmelsrichtungen vorhanden, und zwar aus Osten, Süden und Westen. Im Norden ist das Nachbarhaus angebaut.

Garage/Stellplatz Keine Garage und kein Stellplatz auf dem Grundstück vorhanden bzw. möglich, da rundum Grenzbebauung.

 

Ausstattungsstandard

Böden, Laminat in Holzdesign, DU/WC Fliesen.

Wände, Rauputz weiß gestrichen, Bad Fliesen.

Decken, Holzdeckenverkleidungen in Nut und Feder.

Gesamteindruck Renovierungs- und sanierungsbedürftig wegen der Deckenschäden (s. a. Fotos).

 

Außenanlage

 

Keine Außenanlagen vorhanden. Rundum Grenzbebauung.