Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein bebautes Grundstück in Aussenbereichslage in Klausen 1, 84152 Mengkofen

• Grundbuch: Landau a.d. Isar von Hofdorf
• Blatt: 1086
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Hofdorf
• Flurstück-Nr.: 1709
• Gebäude- und Freifläche, Waldfläche zu 10.557m² (Teilfläche 1: 5.957m²; Teilfläche 2: 4.600m²)

 

Verkehrswert: 447.000 €

Wertermittlungsstichtag: 05.06.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Bewertungsobjekt

• Teilfläche 1: Bebaute Grundstücksteilfläche in Aussenbereichslage in der Gemeinde Mengkofen im Landkreis Dingolfing / Landau, bebaut
• Teilfläche 2 Wald: Zwei bewaldete Grundstücksteilflächen im Nordwesten und Südosten in der Gemeinde Mengkofen im Landkreis Dingolfing / Landau

 

Tatsächliche Nutzung

• 6.139 m² Forstwirtschaftsfläche
• 4.418 m² Wohnbaufläche

Hinweis: Die tatsächlichen Nutzungsflächen weichen von den Katasterangaben ab.

 

Erschliessungszustand/ -beiträge Nach Auskunft der Gemeindeverwaltung Mengkofen und des Abwasserzweckverbandes Mallersdorf wurden alle bisher angefallenen und erhobenen Erschliessungs- und Verbesserungsbeiträge nach BauGB und KAG2 (Wasser und Kanal) entrichtet.

 

Strassenerschliessung

• das Grundstück wird von der Gemeindeverbindungsstrasse mit der Bezeichnung -Klausenweg- erschlossen . Erschliessungsbeiträge wurden dazu bisher nicht erhoben.
• Bebautes Grundstück in Aussenbereichslage, in voll erschlossenem Zustand.

 

Denkmalschutz Entsprechend den allgemein zugänglichen Informationen ist die direkt an das Anwesen angeschlossene Wallfahrtskapelle St. Redemptor als Einzeldenkmal in der Denkmalliste geführt (0-2 .-79-127-49). Um die Kapelle ist ein grösserer Bereich als Bodendenkmal kartiert (0-2-7240-0256). Dieser ist beschrieben mit: "Untertägige befunde der frühen Neuzeit im Bereich der Kath. Wallfahrtskirche St. Redemptor mit zugehöriger, ab gegangener Klause in Klausen, darunter die Spuren von Vorgängerbauten bzw. älteren Bauphasen" Einflüsse auf das Bewertungsgrundstück können aus diesen Denkmalschutzeintragugen angenommen werden.

Ort Das zu bewertende Grundstück befindet sich auf der ca. 1 km von Mengkofen entfernten bewaldeten Hügelkuppe (454 m ü.N.N.) mit der Bezeichnung -Klausen-. In der Waldlichtung steht die Wallfahrtskapelle " St. Redemptor". Das Bewertungsgrundstück ist Teil der Waldkuppe.

Lagequalität Mit seiner Alleinlage in Ortsnähe stellt das Anwesen Klausen 1 ein bevorzugtes Wohngrundstück dar . Aufgrund der Grösse des Grundstückes sind auch andere Nutzungen denkbar. Eingeschränkt werden diese positiven Merkmale nur mit der umliegenden hohen Bewaldung.

 

Bebauung/Nutzung der Umgebung

• Wallfahrtskapelle westlich von Haus 1, eng abgemarkt
• Waldflächen nach Süden Osten und Norden anschliessend
• grossflächige Grünland- und Ackerflächen nach Südosten anschliessend
• Gemeindeverbindungsstrasse entlang Südwestgrenze verlaufend

 

Erschliessung

• Zufahrten und Zugang aus Südwesten vom Klausenweg
• Anschluss an das gemeindliches Kanalnetz
• Anschluss an das überörtliche Trinkwassernetz
• Anschluss an das überörtliche Stromversorgungsnetz

 

Topografie Das Urgelände fällt leicht nach Nordwesten ab.

 

Gebäudebeschreibung

 

Teilfläche 1

• Wohngebäude Haus 1 mit insgesamt 6 Arbeiterappartements auf 2 Geschossebenen, E+D, voll unterkellert, DG voll aus gebaut, Bj. ca. 1950 (Grundbausubstanz) (...)
• Wohngebäude Haus 2 mit 1 Wohnung, eingeschossig, Holz- und Massivbau mit Altbausubstanz aus 1952 (früheres Nebegebäude) Ausbau zum Einfamilienwohnhaus seit 2003 (...)
• Wohngebäude Haus 3 mit insgesamt 4 Arbeiterappartements auf 2 Geschossebenen, E+D, voll unterkellert, DG voll aus gebaut, Bj . ca. 1990 (frühere Wagenremise) (...)
• grossflächig vorhandenen Zufahrts- und Umfahrungsflächen mit Betonpflasterbelägen
• Gartenlandflächen um Gebäude (Lichtung), provisorischer Holzschuppen im Nordwesten

 

Haus 1

 

Das Wohngebäude ist laut den späteren Umbauplänen zweigeschossig mit voller Unterkellerung in Massivbauweise errichtet. Das Gebäude ist mit einem Satteldach über dem querstehenden TH-Anbau und einem Krüppelwalmdach über dem grösseren Hauptgebäude überdacht. Der TH-Anbau war auch für die Erschliessung der früher geplanten Bebauung nordöstlich an die Kapelle vorgesehen, die jedoch bisher nicht ausgeführt

wurde.

Im Erdgeschoss wurde nach Angabe aus 4 Räumen zwei Arbeiterappartements ausgebaut. Diese sind vom TH-Querbaus aus zugänglich. Nach Nordosten ist eine grosse überdachte Pergolaterrasse angebaut.

Das vollständig ausgebaute Dachgeschoss beherbergt nach Angabe insgesamt 4 Arbeiterappartements. An den beiden Giebelseiten sind den Appartements überdachte Kragbalkone vorangestellt. An der Nordostseite belichtet eine breite Schleppdachgaube die dahinterliegenden Räume .

Im Kellergeschoss sind Keller- und Technikräume vorhanden. Im TH-Querbau sind dazu noch Hausanschlussräume abgetrennt.

Nutzung Gebäude/Baujahr 1950/1980

Instandhaltung Von aussen betrachtet, und entsprechend den erkennbar wenig bis gar nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen und aufgrund des 45 Jahre alten Ausbaustandards ist ein deutlicher Instandhaltungsrückstand anzunehmen.

Nutzflächen Appart. ca . 144 ,0 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände Massivwände, beidseits verputzt, It. Plan d= 36,5 cm roh nach Angabe Gasbetonsteine

Innenwände n. A. Gasbetonsteinmauerwerk verputzt, d= ca. 11,5 - 24 cm

Geschossdecken It. Plan Massivdecken

Geschosstreppen It. Plan 2 x 1/4 gewendelte Massivtreppen

Dachform-/konstr. Satteldach / Krüppelwalmdach, It. Plan mit 30° Dachneigung / Pfettendachstühle

Dachdeckung Flachdachpfannendeckung, vermoost

Kamin/Kaminkopf gemauert / VMZ mit Blechhaube

Blechteile Kupferblech

Aussenputz mineralischer Putz, gestrichen, Sockel abgesetzt, Renovierungsanstrich anstehend

Fensterelemente Holzfenster mit Isolierverglasung, eine Dichtungsebene, dunkel lasiert, abgewittert

Sonnenschutz Wandeinbaurolladenkästen mit KS-Rolläden

Türen Haustüre als Stocktüre, aufgedoppelt, stark abgewittert und verbraucht

Heizung n. A. Öl-Zentralheizung mit WW-Bereitung; Heizöl - Aussenerdtank mit 13.000 I - nicht eingesehen

 

Besondere Bauteile

• Giebelbalkon nach Südwesten im DG als Holzbalkon mit verziertem Holzgeländer; alle Holzteile dunkel lasiert, abgewittert und überaltert
• Giebelbalkon nach Nordoste im DG als Holzbalkon mit verziertem Holzgeländer; alle Holzteile dunkel lasiert, abgewittert und überaltert
• breite Schleppdachgaube auf Südostdachfläche mit Holzfenstern, holzbekleidete Aussenwände - Mehrwert gegenüber 3 Dachliegefenstern
• überdachter Freisitz im EG nach Nordosten mit einseitiger Kalksandstein-Sichtwand, Flachdach auf Holzstützen an 2 Aussenseiten, alle Holzteile dunkel lasiert
• Pflasterboden, erkennbar überaltert und abgewittert
• Vordach an Eingangszwischenbau nach Nordosten mit seitlicher Wandabstützung

 

Haus 2

 

Nach Angabe des Eigentümers wurde das frühere Nebengebäude zum Haus 1 ab 2003 rückgebaut und als Einfamilienwohnhaus erweitert und ausgebaut. Das Gebäude konnte ebenfalls nur von aussen begutachtet werden . Die Gebäudehülle besteht nach Angabe aus dem mit Kalksandsteinmauerwerk (d= 11,5cm) ausgefachten alten Holztragwerk des früheren Nebengebäudes. Ein Aussenputz wurde angebracht und eine neue Dachdeckung auf der alten Sparrenlage aufgelegt. Nach Nordwesten wurde eine grosse Terrasse mit umlaufender Gartenmauer angefügt.

Nutzung Gebäude/Baujahr 1952/2003

Instandhaltung Von aussen betrachtet kann eine ausreichende Instandhaltung angenommen werden.

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände n. A. mit Kalksandsteinmauerwerk ausgefachtes altes Holztragwerk, d= ca. 14 cm , beidseits verputzt, WD ?

Dachform-/konstr. asymetrisches Satteldach I Pfettendachstuhl n. A. alt

Dachdeckung Profilblechdeckung auf Holzschalung, auf Altdachstuhl

Blechteile verzinktes bzw. beschichtetes Blech

Aussenputz mineralischer Putz, gestrichen

Fensterelemente KS-Fenster, weiss mit Isolierverglasung

Haustüre KS/LM - Stocktüre, weiss mit Isolierglasfeldern

Heizung n. A. Beheizung aus Zentralheizung in Haus 3

 

Haus 3

 

Entsprechend dem Eingabeplan aus 1990 wurde der Neubau einer Wagenremise (EinststeIlhalle) geplant. Die geplante hohe Halle wurde offensichtlich mit halbflächiger Zwischendecke ausgeführt. Später wurde eine Nutzungsänderung (leider ohne Datumsangabe) beantragt, die den Einbau von 7 Appartements vorgesehen hat. Diese Umnutzung wurde ausgeführt, aber nach dem Eigentümerwechsel ab dem Jahr 2003 im Erdgeschoss wieder rückgebaut.

Derzeit bestehen die 4 Arbeiterappartements im Dachgeschoss und ein Garagenraum im EG . Ob der EG - Raum neben dem Zugang zum Gebäude und um das Treppenhaus ebenfalls rückgebaut wurde, konnte nicht festgestellt werden.

Das Wohngebäude ist in Massivbauweise errichtet und mit einem breiten Satteldach überdeckt. Nach Angabe wurde im Jahr 2002 eine Öl-Zentralheizung mit WW-Bereitung im EG eingebaut und ein 1.000 I Heizöltank aufgestellt. Die Heizung versorgt auch das Haus 2.

Nutzung Gebäude/Baujahr 1990/1995

Instandhaltung Von aussen betrachtet, und entsprechend den erkennbar wenig bis gar nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen und aufgrund des 35 Jahre alten Ausbaustandards ist ein deutlicher Instandhaltungsrückstand anzunehmen .

Nutzflächen 4 Appart. DG ca . 75,0 m²

 

Bauteilbeschreibung

Aussenwände Massivwände, beidseits verputzt, It. Plan d= 36,5 cm roh nach Angabe Gasbetonsteine

Innenwände n. A. Gasbetonsteinmauerwerk verputzt, d= ca. 11,5 - 24 cm und Leichtbauwände

Geschossdecken It. Plan Massiv- und Holzbalkendecken

Geschosstreppe lt. Plan 1/4- gewendelte Massivtreppe

Dachform-/konstr. Satteldach, It. Plan mit 25° Dachneigung / Pfettendachstuhl

Dachdeckung Flachdachpfannendeckung

Kamin/Kaminkopf n. A. gemauert / Edelstahlblechrohraufsatz

Blechteile Kupferblech

Aussenputz mineralischer Putz, gestrichen, Renovierungsanstrich anstehend

Fensterelemente KS-Fenster, weiss mit Isolierverglasung

Türen / Tor KS-Haustüre als Stocktüre / Blechschiebetüre

Heizung n. A. Öl-Zentralheizung mit WW-Bereitung, Bj . 2002, 1.000 I Heizöltank im EG die ZH versorgt n. A. auch Haus 2

 

Baumängel, Schäden und Ausbaurückstände

vorhanden (siehe Gutachten)

 

Außenanlagen

 

• Zufahrts- und Hofbefestigungen südlich , östlich, nördlich und westlich von Haus 1 + Haus 3 mit Betonpflasterbelägen in verschiedenen Ausführungen mit Einfassungen und mit Einlaufrinnen und -ablaufeinrichtungen, tlw. uneben und vermoost; ca . 1.000 m² belegte Pflasterfläche
• aufgeschotterte Fläche nördlich Haus 2, stark eingewachsen - ca . 220 m²
• Geländestützmauern entlang Nord- und Ostseite Haus 3 als Natursteintrockenmauern und tlw. verfugten Mauern, sichtbare Höhe ca . 80 - 100 cm , stark eingewachsen - ca . 50 Ifm
• Steinzeugfliesenbelag vor Eingang Haus 1 im Süden - ca . 25 m²
• Terrasseneinfassung Haus 2 mit gemauerten und verputzten Brüstungswänden mit Granitplattenabdeckung, Zugangtüre, sichtbare Höhe ca . 1,00 m mit einspringenden Ecken - ca . 18 Ifm
• Terrasse Haus 2 mit Steinzeugbelag - ca. 40 m²
• Schuppengebäude im Nordwesten, tlw. provisorisch hergestellt bzw. überaltert - kein Zeitwert
• Bepflanzung auf der zu bewertenden Grundstücksteilfläche (ohne Waldflächen) mit Laubbäumen, Gehölzen und Randeinfassungsgrün, Wiesenfläche

 

Teilfläche 2

 

Zu 4.418 m² Wohnbaufläche sind 6.139 m² Forstwirtschaftsfläche genannt. Dabei handelt es sich um zwei Waldflächen im Südosten und Nordwesten der bebauten Fläche. Das Aufmaß ergab für den Südosten eine Fläche von 3.000 m² und für den Nordwesten eine solche von 1.600 m² . Abweichend von Liegenschaftskataster und Grundbuch ergibt sich damit eine Differenz von 1.539 m² . Diese Fläche wurde als Gartenfläche identifiziert, mit Rasen auf dem lediglich ein Zierahorn, ein Nussbaum, zwei Eiben, drei Birken, ein Haselnussstrauch und eine Buche stehen. Von einer geschlossenen Waldfläche ist hier nicht auszugehen . Im Südosten steht ein Altholz aus führender Eiche mit Roteiche, Linde, Buche, Ulme und Esche mit Feldahorn im Zwischenstand auf dem frischen, tiefgründigen Standort. Im Bereich der Hofeinfahrt stehen zwei Rosskastanien. Im Nordwesten ist die Bestockung ähnlich, nur etwas jünger. Es stünde wohl ein Waldmeisterbuchenwald mit Edellaubhölzern wie Esche, Ulme, Linde und Hainbuche auf den besonders frischen und nährstoff reichen Abschnitten, Eiche wäre eher auf den etwas flacheren und trockeneren Bereichen zu finden. Es handelt sich um einen reinen Laubstandort, am ehesten wäre noch die Tanne mit beteiligt. Insofern kommt die Mischung der potentiell natürlichen Waldgesellschaft recht nahe, die Eiche hätte wahrscheinlich einen geringeren Anteil, die Buche dafür einen höheren. (…)

Bei der zu bewertenden Teilfläche im Nordwesten waren sowohl an der Ostseite als auch an der Nordseite keine Marksteine zu finden. Hier ist das Grundstück auch nicht eingefriedet, ansonsten ist es eingehegt. (…) So sind die Grenzen in der Natur teilweise nur bruchstückhaft zu erkennen. (…)