Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über die Eigentumswohnung Nr. 1 im OG und Dachspitz in 86491 Ebershausen, Nähe Kirchberg und über die Verkehrsfläche in 86491 Ebershausen, Nähe Kirchberg

• Grundbuch: Ebershausen
• Blatt: 1088 und 1105
• Lfd. Nr.: 1 und 2
• Gemarkung: Ebershausen
• Flurstück-Nr.: 25/6 (1/3 Miteigentumsanteil) und 25/8 (Laut dem Grundbuch besteht hier ein Miteigentumsanteil von 7/12.)
• Gebäude- und Freifläche zu 555m² (lfd. Nr. 1) und Verkehrsfläche zu 374m² (lfd. Nr. 2)

Verkehrswert: 155.000€

Wertermittlungsstichtag: 23.04.2025

Grundstücksbeschreibung

Beurteilung der Lage: Das Grundstück befindet sich in ländlicher Steilhanglage in Ebershausen.

Mikrolage: Das Bewertungsobjekt befindet sich im westlichen Teil der Ortschaft. In der Umgebung befinden sich die Kirche sowie der Friedhof, der Kindergarten, weitere Wohnhäuser und landwirtschaftliche Hofstellen. Die nächste Bushaltestelle befindet sich ca. fünf Gehminuten entfernt.

Topografie: Das Grundstück fällt von Westen nach Osten sehr stark ab (Quelle: BayernAtlas). Die Verkehrsfläche Flst. Nr. 25/8 hat laut Grundbuch und Katasterangabe eine Größe von ca. 374 m². Auch dieses Grundstück fällt stark von Norden nach Sü-den und von Westen nach Osten ab.

Grundbuch Blatt 1088: Im Bestandsverzeichnis ist ein Kfz-Stellplatzrecht an dem Grundstück Flst. Nr. 25/8 eingetragen. Diese Stellplätze sind bisher nicht angelegt.

Privatrechtliche Merkmale: siehe Gutachten

Erschließung: Das Grundstück Flst. Nr. 25/6 wird von Westen über das Flst. Nr. 25/8 privatrechtlich erschlossen. Dieses ist von Nordwesten über die öffentlich gewidmete Straße „Kirchberg" an das Straßennetz angebunden. Flst. Nr. 25/8: Laut Auskunft der Gemeinde wurden die Herstellungsbeiträge für Kanal- und Wasserleitungen für die Grundstücksfläche bereits abgerechnet und bezahlt. Beitragspflichtige Geschossflächen liegen hier nicht vor (interner Erschließungsweg). Flst. Nr. 25/6: Hierzu wurden die Beiträge nach KAG für Wasser und Abwasser für die neugeschaffene Geschossfläche mit Bescheiden vom 15.05.2025 veranlagt, bis zum Abschluss der Gutachtenerstellung jedoch noch nicht bezahlt. Es wird davon ausgegangen, dass diese vom Alteigentümer bzw. aus dem Versteigerungserlös entrichtet werden. Letztlich handelt es sich hierbei um eine Rechtsfrage, die vom Unterzeichner nicht beantwortet werden kann. Im Gutachten wird insofern von einem erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfreien Zustand des Grundstücks ausgegangen. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen. Der Verlauf der Hauszuleitungen ist nicht bekannt. Laut Planeinzeichnung werden die Abwasserleitungen nach Osten aus dem Grundstück geführt.

Nachbarbebauung: Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garagen und landwirtschaftliche Hofstellen.

Gebäudebeschreibung

Objektbeschreibung: Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit Essküche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Flur und Abstellkammer und derzeit ca. 95 m² Wohnfläche in einem Dreifamilienhaus in Ebershausen. Die Wohnung befindet sich zum Stichtag in einem unfertigen Zustand. Der Balkon ist noch nicht montiert. Zur Wohnung gehören 1/3 Miteigentumsanteil am Grundstück. Das Gebäude wurde etwa 2024/2025 errichtet.

Rohbau: Boden, Wände und Decken wurden in massiven Baustoffen errichtet. Der Dachstuhl und die Kehlgebälksebene ist als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion errichtet. Zwischen den Sparren ist eine Wärmedämmung vorhanden. Die Sparren sind mit Folie verkleidet. Das Dach ist mit Betonpfannen eingedeckt. Der weitere Dachaufbau ist nicht bekannt. Die Spenglerarbeiten sind in Titanzink ausgeführt.

Ausbau und Haustechnik

Ausbau Gemeinschaftseigentum

Der Technikraum war nicht zugänglich.

Heizungsinstallation: augenscheinlich Luftwärmepumpe. Der Technikraum war nicht zugänglich.

Sanitärinstallation: vermutlich bauzeitliche Installationen.

Elektroinstallation: vermutlich bauzeitliche Installationen.

Garagen: Es sind zwei Fertiggaragen aufgestellt. Diese sind mit Sondernutzungsrechten belastet.

Ausbau Wohnung

Wandbekleidungen: verputzt, gestrichen, teils ohne Endbeschichtung.

Deckenbekleidungen: gespachtelt, gestrichen.

Bodenbeläge: schwimmender Estrich.

Fenster: Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, teils mit Kippbeschlägen, teils mit Drehkippbeschlägen, teils festverglast, Wohnzimmer: Schiebetürelement als Zugang zum geplanten Balkon.

Fensterbänke: Innen: keine. ; Außen: Bleche.

Verschattung: im Mauerwerk integrierte Rollladenkasten mit Kunststoffpanzer mit elektrischer Bedienung.

Türen: Wohnungseingangstüre: Kunststofftüre mit Isolierglasausschnitt und Dreifachschließung. ; Zimmertüren: keine.

Treppe: Zur Wohnung führt eine außenliegende, zweiläufige Podesttreppe als Stahltreppe mit Gitterrosttrittstufen und Stahlgeländer mit Edelstahlhandlauf als Gehilfe und Absturzsicherung. In den Spitzboden führt eine Einschubleiter.

Balkon: Vom Wohnzimmer ist zukünftig der Balkon erreichbar. Dieser ist noch nicht montiert.

Heizungsinstallation: Fußbodenheizung. Die Unterverteilung befindet sich im Wohnzimmer.

Sanitärinstallation: Die Rohinstallationen im Bad sind vorbereitet. Ein wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten und eine Badewanne sind bereits aufgestellt. Ansonsten ist das Bad inkl. Fliesenarbeiten noch fertigzustellen.

Elektroinstallation: Ein Verteilerschrank für die Netzwerkverkabelung und eine Unterverteilung mit Kippschaltern und Fehlerstromschalter sind im Abstellraum vorhanden.

Lüftungsanlage: Eine dezentrale Lüftungsanlage ist vorbereitet. Die Geräte fehlen teilweise noch.

Bauschäden und -mängel: vorhanden (siehe Guatchten)

Einschätzung des baulichen Gesamtzustandes: Das Gebäude befindet in einem neuwertigen Zustand. Die Wohnung ist nicht ausgebaut. Der energetische Zustand entspricht vermutlich der Verordnungslage zur Bauzeit.

Außenanlagen

Von Norden führt eine aufgeschotterte Rampe zum Grundstück. Der Hof ist aufgeschottert. Vereinzelt sind Wege mit Pflastersteinen angelegt. Der Hang ist teils durch L-Steine aufgenommen. Der Garten ist mit Rasen angelegt. Die Außenanlagen sind sehr einfach.