Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634 ff) für das Wertermittlungsobjekt: Wohnhaus mit Anbau, Lindenweg 21, 24960 Glücksburg

• Grundbuch: Glücksburg
• Blatt 577 BVNr. 1
• Gemarkung: Glücksburg
• Flur: 15
• Flurstück: 59/1
• Größe: 1.007 m²

 

Verkehrswert: 525.000 €

Wertermittlungsstichtag: 26.06.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Allgemein Die Kleinstadt Glücksburg liegt nordöstlich der Stadt Flensburg an der FlensburgerFörde. Mit ihren ca. 6.300 Einwohnern umfasst die Stadt eine Gesamtfläche von knapp 4.000 ha. Zugehörig sind neben der Kernstadt die Ortsteile Holnis, Schausende, Bockholm, Ulstrupfeld, Sandwig, Rüdeheck, Meierwik und Bremsberg. Der Fremdenverkehr ist für die örtliche Wirtschaft von bestimmender Bedeutung und bildet überwiegend die Grundlage des im Ort ansässigen Gewerbes (Hotel- und Gaststättenbetriebe, Zimmer- und Ferienvermietung, u.a.).

Verkehrsanbindung Glücksburg liegt nördlich der Nordstraße (B 199), die von Flensburg über Gelting nach Kappeln führt.

Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt als Eckgrundstück am Lindenweg und an der Paulinenallee im Ortsteil Sandwig. Beide Straßen sind als Einbahnstraßen und der Lindenweg ist zudem als Zone 30 eingerichtet. Sie weisen jeweils eine einspurige Auslegung mit asphaltiert Oberfläche und einem einseitig abgetrennten Gehweg auf. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern bzw. teilweise aus älteren Villengebäuden.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit einem Anbau bebaut, welches über teilunterkellerte Bereiche (2 Kellerräume), ein Erdgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss und über einen Spitzboden verfügt. Auf der Fläche befinden sich weiterhin ein einfacher Holzschuppen und ein südlich an das Wohnhaus angelehnter Abstellschuppen in Holzbauweise. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind überwiegend als Rasenflächen mit Anpflanzungen und zum Teil mit Baumbestand angelegt. Erschließungszustand

Das Wertermittlungsobjekt wird durch den Lindenweg erschlossen. Dabei handelt es sich im Objektbereich um eine einspurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden:

• Glasfaseranschluss
• Fernwärmeanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes geht gemäß Angabe beim Ortstermin etwa auf das Jahr 1894 zurück.

Im Bestand ist die Garage nicht mehr vorhanden, hier befindet sich stattdessen südlich am Wohngebäude ein Holzschuppenanbau mit einer abweichenden Grundfläche.

Laut Auskunft des Eigentümers wurde das Objekt von den Voreigentümern etwa Anfang der 2000er Jahre grundsaniert. Nach Übernahme im Jahr 2018 erfolgten weitere Renovierungen und Maßnahmen.

Geschosse: Teilkeller (innenliegender Kellerraum, von außen zugänglicher Kellerraum), Erdgeschoss, Dachgeschoss,

Spitzboden

Größe: Die Wohn- und Nutzfläche des Wohngebäudes beläuft im Erd- und Dachgeschoss überschlägig auf rd. 155 m².

 

Raumaufteilung:

• Teilkeller: 2 Kellerräume
• Erdgeschoss: Flur, WC, HWR, Büro, Wohn- und Esszimmer / offene Küche
• Dachgeschoss: Flur, Schlafzimmer, Ankleidezimmer, 2 Bäder, 2 Zimmer
• Spitzboden: Abstellfläche

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: Massives Mauerwerk mit Putz und Anstrich, Mauerwerk und Anstrich oder Holzverkleidung mit Anstrich

Innenwände: Massives Mauerwerk in unterschiedlichen Stärken, stellenweise Leichtbauwände

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, u.a.

Geschossdecken: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau

Dachschrägen: Gipskartonplatten auf Sparschalung, o.ä.

Dachform: Satteldächer mit Dachverschneidung und unterschiedlicher Dachneigung, Tonpfanneneindeckung, auskragende

Sparren mit Holzaufschlag, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech; Gaube über dem Haupteingang

Geschosstreppe: Innenlieger Kellerraum/EG: Holztreppe; EG/DG: Geschlossene Holztreppe mit Sisalbelag

Innentüren: Kassettentüren (EG), Holzwerkstofftüren (DG)

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung ca. aus dem Jahr 2002

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, teilweise Fußbodenerwärmung

Beheizung: Fernwärme

Sonstiges: Einbauküche

 

Raumbeschreibung

Teilkeller/ Innenliegender Kellerraum:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Balkenlage, Holzschalung
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Sonstiges: Holztreppe Treppe ins Erdgeschoss

 

Kellerraum (von außen zugänglich):

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Eingehängte Deckenkonstruktion
• Fußboden: Estrich
• Sonstiges: Fernwärmeübergabestation

 

Erdgeschoss/ Flur:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich, halbhoch Holzverkleidung mit Anstrich
• Deckenverkleidung: Gipskartonplatten mit Anstrich
• Fußboden: Fliesen diagonal verlegt
• Sonstiges: Treppe ins Dachgeschoss

 

WC:

• Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Fußboden: Fliesen diagonal verlegt
• Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC

 

HWR:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Gipskartonplatten mit Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Spüle, Nebeneingangstür

 

Büro:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Gipskartonplatten mit Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Terrassentür

 

Wohn- und Esszimmer:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Fußboden: Holzdielung
• Sonstiges: Design-Heizkörper, Terrassentür

 

Offene Küche:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Einbauküche, zum Wohnbereich offen

 

Dachgeschoss/ Flur:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich
• Fußboden: Holzdielung und Anstrich

 

Schlafzimmer:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich
• Fußboden: Holzdielung und Anstrich

 

Ankleidezimmer:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Fußboden: Holzdielung
• Sonstiges: Bodenluke

 

Bad 1:

• Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Fußboden: Fliesen diagonal verlegt
• Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC, Dusche mit seitlicher Wand und Duschvorhang, Badewanne, Handtuchheizkörper

 

Zimmer:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Decke/Dachschräge: Gipskartonplatten und Anstrich
• Fußboden: Holzdielung und Anstrich

 

Bad 2:

• Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Fußboden: Fliesen diagonal verlegt
• Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC, Dusche mit Kabine

 

Zimmer:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Decke/Dachschräge: Gipskartonplatten und Anstrich
• Fußboden: Holzdielung und Anstrich

 

Spitzboden/ Abstellfläche:

• Dachschräge: Unterspannbahn
• Fußboden: Dämmung, Holzdielung

 

Zustandseinstufung

 

Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel

bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Vorwiegend guter und gepflegter sowie instandgehaltener

Gesamtzustand.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Wege, Auffahrt und befestigte Flächen vorwiegend mit Betonsteinpflasterung, vereinzelt Gehwegplatten, Eingangsbereich und Eingangspodest mit Granitsteinpflasterung

Einfriedung: Holzpforte im Eingangsbereich, zur Straße teilweise Betonstützwände oberhalb mit Metallzaun, sonst vorwiegend Buschwerk und verschiedene Zäune

Terrasse: Oberfläche mit Holzbelag

Gartenanlage: Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen und Baumbestand

 

Nebengebäude

 

Abstellschuppen (an das Wohnhaus angelehnt): Holzbauweise mit Holzverkleidung und Anstrich, Pultdach mit Tonpfanneneindeckung, innen Betonboden

Holzschuppen Holzbauweise mit Holzverkleidungen, flach geneigtes Dach Einstufung: Übliche Gestaltung