Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das freistehendem Einfamilienwohnhaus mit PKW-Doppelgarage im Pfaffinger Weg 7, 84439 Steinkirchen

• Grundbuch Steinkirchen
• Band 21
• Gemarkung Steinkirchen
• Blatt 982
• Fl-Nr. 16/3
• Wohnhaus, Garten, Gebäude-und Freiflächen zu 1.115 m²

Verkehrswert: € 790.000,·

Wertermittlungsstichtag: 25.06.2025

Grundstücksbeschreibung

Geometrie und Beschaffenheit Das Grundstück hat eine annähernd trapezförmige Grundfläche. Die Grundstücksbreite in Südwest-/ Nordostrichtung beträgt im Mittel ca. 32 m und die Grundstückstiefe in Nordwest-/ Südostrichtung variiert zwischen ca . 32 mund ca. 39 m. Das in Richtung Nordwesten um etwas mehr als eine Geschosshöhe abfallende Grundstück grenzt im Südosten an den Pfaffinger Weg, im Nordosten und im Südwesten an bebaute Nachbargrundstücke sowie im Nordwesten an landwirtschaftlich genutzte Flächen.

Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung ist inhomogen und besteht überwiegend aus ländlich geprägten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie HofsteIlen bzw. ehemaligen HofsteIlen. Die Bebauung ist aufgelockert und durchgrünt. Etwa 50 m südöstlich des Objekts befindet sich ein Kindergarten.

Lagebeurteilung Die Lage des Bewertungsobjekts ist als ländliche und etwas abgelegene Wohnlage im Landkreis Erding einzustufen. Die ländlich eingeschränkte Infrastruktur mindert den Wohnwert. Die Verkehrsanbindung durch den Individualverkehr ist durchschnittlich gut und die Verkehrsanbindung durch den öffentlichen Nahverkehr ländlich eingeschränkt. Lärmimmissionen durch den Flugverkehr sind witterungsabhängig gegeben.

Erschließung Das Grundstück wird von Südosten über den Pfaffinger Weg erschlossen. Der Pfaffinger Weg ist im Bereich des Objekts ein nur mit Kies befestigter Anliegerweg. Gehwege sind nicht angelegt. Eine Straßenbeleuchtung sowie Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und Telekommunikation sind vorhanden.

Gebäudebeschreibung

Das Objekt konnte nicht von innen besichtigt werden . Die Gebäude-und Baubeschreibung wird daher auf Grundlage der vorliegenden Planunterlagen und des vor Ort festgestellten äußeren Augenscheins erstellt.

Konzept Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienwohnhaus mit Kellergeschoss (Hanggeschoss), Erdgeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss. Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich u.a. eine abgetrennte Büroeinheit mit zwei Zimmern, Flur und WC. An das Wohngebäude schließt eine unterkellerte (Hanggeschoss) PKW-Doppelgarage an. Das Gebäude hat eine dem Baujahr entsprechende Architektur mit einer Putzfassade und einem Satteldach mit Dachüberständen und Dachgauben.

Baujahr: ca. 1985 bis 1987

Raumeinteilung

Entsprechend dem vorliegenden Genehmigungsplan befinden sich in dem Gebäude eine Hauptwohneinheit und eine separate Büroeinheit im Erdgeschoss. Der Hauszugang befindet sich auf der Südostseite des Gebäudes. Die Büroeinheit ist über den Hauszugang und einen gemeinsamen Windfang erschlossen. Im Inneren ist die Wohneinheit durch Treppenläufe vom Keller bis zum Dachgeschoss erschlossen.

Keller (Hanggeschoss) Im Keller, der aufgrund der Hanglage im Nordwesten annähernd auf Geländeniveau liegt, befinden sich eine Diele, ein Gang, ein Heizungsraum, ein Tankraum, und vier Kellerräume. Der Keller ist direkt mit dem Kellerraum unter der Garage verbunden. Alle Räume sind durch die Diele bzw. den Gang erschlossen. Die Belichtung und Belüftung der Räume erfolgt über Kellerfenster und Lichtschächte sowie über normale Fenster auf der Nordwestseite.

Erdgeschoss Im Erdgeschoss befinden sich ein Windfang, die Hauptwohneinheit mit einer Diele, einer Speisekammer, einer Küche, einem Wohnzimmer und einem zum Wohnzimmer hin offenen Esszimmer sowie eine Büroeinheit mit einem Büroraum, einem Flur, einem WC und einem Lagerraum (Akten). Auf der Nordwestseite wurde nachträglich ein aufgeständerter Wintergarten mit einem Freisitz angebaut. Das Wohnzimmer ist nach Nordwesten und Südwesten, das Esszimmer ist nach Südwesten und Südosten und die Küche ist nach Südosten ausgerichtet. Vom Wohnzimmer aus besteht Zugang zu einer Terrasse auf der Südwestseite. Die Büroeinheit ist nach Südosten, Nordwesten und Nordosten orientiert.

Dachgeschoss Im Dachgeschoss, das ausschließlich der Wohneinheit zugeordnet ist, befinden sich eine Diele mit Treppe ins Erdgeschoss, ein Duschbad, ein Bad, ein Gang, zwei Kinderzimmer, ein Speicherraum, ein Schlafzimmer, eine Ankleide und ein Balkon. Das Schlafzimmer und die Ankleide sind nach Südwesten ausgerichtet und haben Zugang zu einem vorgelagerten Balkon. Ein Kinderzimmer ist nach Nordosten und ein Kinderzimmer ist nach Südosten orientiert. Die Belichtung und Belüftung der Räume erfolgen über giebelseitige Fenster, Dachflächenfenster und eine Gaube (Kinderzimmer). Abgesehen von der Ankleide sind alle Räume über die Diele bzw. den Gang erschlossen.

Dachspitz Der Dachspitz über dem Dachgeschoss ist, wie auch der Dachraum über der Garage, entsprechend den Planunterlagen nicht ausgebaut und dient als Speicherfläche.

Beurteilung Das Bewertungsobjekt weist ein vielfältiges Raum-und Flächenangebot auf. Die Grundrisseinteilung ist funktionell. Die Räume sind generell gut geschnitten. Der Wohn-und Essbereich im Erdgeschoss ist großzügig. Dem Charakter nach handelt es sich um ein Einfamilienhaus für den Eigentümer, der die in das Gebäude integrierte Büroeinheit als Freiberufler nutzt. Alternativ könnte die Büroeinheit durch Umbaumaßnahmen zu einer Einliegerwohnung umgenutzt werden oder als zusätzliche Wohnfläche mit der Woh neinheit verbunden werden.

Wohn-und Nutzfläche

• Wohnfläche des Bewertungsobjekts rd. 167,00
• Nutzfläche Büroeinheit gesamt rd. 35,00

Baubeschreibung

Gründung: Bodenplatte aus Stahlbeton

KeIleraußenwände: Stahlbeton

Außenwände: Mauerwerk

Fassade: Putzflächen, gestrichen

Decken: Stahlbeton

Dach: Satteldach, Dachstuhl als Holzkonstruktion mit einer Dachgaube, Tonpfanneneindeckung Spenglerarbeiten in Kupfer

Treppen: Stahlbeton

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung und Sprossenteilung, Dachflächenfenster, teilweise Kunststoffrollläden

Balkon: Holzbalkon mit Holzgeländer

Innenausbau: nicht bekannt

Heizung: Annahme: Zentralheizung (ölbefeuert), Kellertank, Kompaktheizkörper, Warmwasser über Zentrale

Elektro: Annahme: der Funktion und dem Baualter des Gebäudes entsprechend durchschnittliche Elektroinstallation

Bes. Bauteile: Lichtschächte, Gaube, Balkon, aufgeständerter Wintergartenanbau mit überdachtem Freisitz

Bes. Einbauten: nicht bekannt

Garagenanbau

Beschreibung Auf der Nordostseite des Wohngebäudes schließt ein voll unterkellerter Garagenanbau mit einem Satteldach an. Im Erdgeschoss befinden sich zwei PKWGaragen, die über Holztore von der Südostseite aus erschlossen sind. Im Keller des Gebäudes befindet sich ein Geräteraum, der von der Nordwestseite vom Garten aus zu erreichen ist. Aufgrund der Hanglage befindet sich die Nordwestseite des Kellers auf Geländeniveau. Die Belichtung und Belüftung erfolgen über ein Fenster und einen Lichtschacht. Der Kellerraum ist durch eine Türe mit dem Keller des Wohngebäudes verbunden. Der Dachraum über der Garage dient als Speicherfläche. Die Bauweise des Garagenanbaus entspricht der des Wohnhauses.

Baujahr: ca . 1985 bis 1987

Mängel / Schäden partielle Putzschäden Fassade

Außenanlagen

Garten: Rasen-und Pflanzflächen mit Strauch-und Baumbepflanzung

Einfriedung: westlicher Grundstücksbereich: Maschendrahtzäune überwiegend hinterpflanzt, straßenseitig kein Zaun

Wege: Hauszugang, Wege und Garagenvorplatz mit Pflaster und Plattenbelägen befestigt

Terrasse: aufgeständerte Terrasse in Holzkonstruktion auf der Südwestseite, aufgeständerter Wintergarten mit überdachtem Freisitz in Holzkonstruktion auf der Nordwestseite

Sonstiges: Gartenhütte in Holzbauweise mit Satteldach mit Tonpfanneneindeckung