Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Doppelhaushälfte mit Anbau in 84137 Vilsbiburg, Frauensattlinger Straße 29

• Grundbuch: Vilsbiburg
• Blatt: 2587
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Vilsbiburg
• Flurstück-Nr.: 561/2
• Teilweise auf Flst. 562, überbaute Fläche: 0,4 m²
• Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum, Garten zu 287m²

Verkehrswert: 65.000€

Wertermittlungsstichtag: 29.09.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage: Das zu begutachtende Grundstück liegt an der Frauensattlinger Straße, der Zufahrtsstraße zum Stadtzentrum vom Stadtteil Grub, einer Wohnsiedlung am südöstlichen Stadtrand. Der Stadtplatz (Ortszentrum) befindet sich im Nordwesten und ist nach rd. 800 m zu erreichen. Die unmittelbare, umliegende Bebauung besteht aus der westlich angrenzenden Doppelhaushälften-Bebauung, östlich und südlich sind Ein-/ Zweifamilienhäuser vorhanden . Die Wohnlage ist durch den Durchfahrtsverkehr der südlich vorbeiführenden Frauensattlinger Straße beeinträchtigt. Im öffentlichen Bereich gestaltet sich die Parkplatzsituation, insbesondere entlang der Erschließungsstraße, als sehr angespannt, da dort ein absolutes Haltverbot angeordnet ist.

Baurecht: Gemäß Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Vilsbiburg liegt das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans und ist im Flächennutzungsplan als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Die zulässige bauliche Nutzung ist somit nach § 34 des Baugesetzbuches (Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Nach dieser Vorschrift ist ein Bauvorhaben zulässig , wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung , der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die vorhandene Bebauung besteht aus einer Doppelhaushälfte mit Anbau und Gartenschuppen. Auf dem Nachbargrundstück (FINr. 562) ist It. Grundbuch ein Überbau (überbaute Fläche 0,4m² ) ausgewiesen . Die genaue Lage des Überbaus ist nicht bekannt. Ein Abriss der überalterten Bestandsbebauung und ein Neubau ist vermutlich möglich. Eine abschließende Beurteilung hierzu obliegt jedoch den zuständigen Genehmigungsbehörden.

Erschließungszustand: Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Frauensattlinger Straße (asphaltierte Straßendecke, einseitiger Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Gemäß Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Vilsbiburg fallen bei einem Abriss und einer möglichen Neubebauung des Grundstücks evtl. Netzkostenbeiträge (Kanal und Wasser) im Falle einer Geschossflächenmehrung an .

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliche Gliederung: Recherchen beim Staatsarchiv Landshut haben ergeben, dass "das Wohnhaus wahrscheinlich

um 1880 errichtet wurde; ein konkreter Vermerk zum Baujahr ist allerdings in den Katasterumschreibungsheften nicht zu finden". Das zu bewertende Anwesen steht nicht unter Denkmalschutz. (…) Gemäß Angabe der Antragstellerin war das Wohnhaus bis Anfang der 2000er Jahre vermietet, das Erdgeschoss wurde als Gaststätte genutzt. Danach stand das Gebäude leer. Das Gebäude ist, bis auf einen kleinen Gewölbe-Kellerraum, nicht unterkellert und gliedert sich wie folgt:

• südliche Doppelhaushälfte: Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss,
• Anbau 1: Erdgeschoss und Dachgeschoss,
• nördlicher Anbau 2: Erdgeschoss und Dachgeschoss .

Die oben genannten Gebäudeteile sind zu einer Einheit verbunden. Der Gebäudezugang be findet sich an der Südseite, die Geschosse sind jeweils über eine steile Holztreppe verbunden.

• Erdgeschoss: Küche, drei Zimmer, Sanitärräume (zwei wes, ein Urinal), Flur;
• Ober- bzw. Dachgeschoss: Schlafräume, Bad, Flur.
• Auf eine detaillierte Darstellung des Raumprogramms wird verzichtet, da es sich bei dem Gebäude um ein Abrissobjekt handelt

Wohnhaus, Anbau 1, Anbau 2

Grundkonstruktion: Massivbauweise; ein kleiner Ziegel-Gewölbekellerraum; sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Vollziegelmauerwerk; It. Planauszug einschalige Kommunwand.

Decken: Holzbalkendecken,

Kellerraum : Gewölbedecke.

Dach:

• Hauptgebäude: Satteldach mit Pfannendeckung;
• Anbau 1: Schleppdach mit Pfannendeckung;
• Anbau 2: Satteldach mit Pfannendeckung;
• Regenrinnen und Fallleitungen z.T. aus verzinktem Blech, z.T. aus Kupferblech .

Treppen : Steile Holzwangentreppe zum Ober- und Dachgeschoss; Metallleiter zum Kellerraum.

Fenster: überwiegend alte Holzverbundfenster, im Erdgeschoss z.T. Kunststofffenster mit Isolierverglasung , keine Rollos ;im Dachgeschoss Dachliegefenster.

Türen: Hauseingangstüre und seitliche Außentüre : Kunststoffkonstruktion mit Isolierglasausschnitt; im Innenbereich: Zargen mit einfachen Türblättern, z.T. mit Glasausschnitt.

Böden: z.T . Fliesenbeläge, z.T. Holzdielenbeläge.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, im Innenbereich überwiegend glatter Wand- und Deckenputz; Wandfliesen halbhoch in EG-Sanitärräumen, raum hoch im Bad .

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter entsprechend in geringem Umfang vorhanden .

Sanitärinstallation : WC-Anlagen : zwei Stand-WCs mit Druckspüler, Urinal; Bad : Einbauwanne, Stand-WC mit Tiefspülkasten, Waschbecken, Elektro-Boiler. Die Sanitäranlagen wurden hinsichtlich der Funktionalität nicht geprüft.

Heizung: Keine Heizungsanlage vorhanden.

Zubehör: Nicht vorhanden.

Gartenschuppen

Konstruktion: z.T. Massivbauweise mit gemauerten verputzten Wänden, z.T. Holzkonstruktion .

Dach: Pultdach mit Welleternitdeckung .

Türen : Holzklapptor.

Außenanlagen

• Einfriedung großteils mit defektem Holzlattenzaun und Betonpfosten.
• Verwilderter Gartenaufwuchs bestehend aus Strauchwerk und Bäumen