Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Zweifamilienhaus mit Brandschaden in Am Fliederbogen 15, 24980 Schafflund

• Grundbuch: Schafflund
• Blatt: 211
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Schafflund
• 572/1000 MEA, verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss (SE-Nr. 1; Nr. 1 des Aufteilungsplanes), nebst Kellerräumen
• Flur: 8
• Flurstück-Nr.: 39/39
• Gebäude- und Freifläche zu 1.080m²

 

Verkehrswert: 71.500€

Wertermittlungsstichtag: 06.08.2025

 

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 50 K 25/24#1)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Am Fliederbogen wurde als Zone 30 eingerichtet, zweispurig ausgebaut und asphaltiert. Beidseitig finden sich abgetrennte und befestigte Gehwege. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Einfamilienhäusern.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Straße Am Fliederbogen erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Gasversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Es erstreckt sich jeweils eine Wohneinheit über das Erdgeschoss und das Dachgeschoss. Jeder Wohnung sind zwei Kellerräume zugeordnet, zudem bestehen Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Kellerflur, Heizungs- und Öllagerraum). Auf dem Grundstück finden sich weiterhin eine massive Doppelgarage mit Abstellraum und ein einfaches Gewächshaus. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung befanden sich beide Wohnungen in dem Gebäude aufgrund des Brandereignisses in einem unbewohnbaren Zustand.

 

Das Zweifamilienhaus wurde laut den vorliegenden Unterlagen etwa im Jahr 1976 in Massivbauweise errichtet.

 

Im Folgenden wird vorerst der Objektzustand vor dem Brandschaden gemäß Besichtigung vom 14.08.2024 beschrieben. Hiernach erfolgt die Darstellung der eingetretenen Schäden.

Geschosse: Kellergeschoss (Teilunterkellerung), Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Größe: Die Wohnfläche beträgt insgesamt rd. 225 m². Hiervon entfallen auf die Wohnung Nr. I im EG rd. 125 m² und die Wohnung Nr. II im DG rd. 100 m².

Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Treppenhaus, Kellerflur, Heizungsraum, Öllagerraum, 4 Kellerräume
• Erdgeschoss: Allgemein: Treppenflur Wohnung I: Flur (rd. 13,3 m²), Garderobe (rd. 2,5 m²), WC/Dusche (rd. 2,5 m²), Küche (rd. 18,2 m²), Wohn- und Esszimmer (rd. 40,4 m²), Zimmer (rd. 11,9 m²), Zimmer (rd. 17,7 m²), Bad (rd. 7,7 m²), Zimmer (rd. 11,4 m²)
• Grundriss-Zeichnungen: Im Erdgeschoss wurde im Bestand die Wand zwischen Küche und HWR entfernt, so dass hier eine größere Küche entstanden ist.

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: KG: Sperrbetonwände; sonst: 17,5 cm Gasbetonmauerwerk, 1 cm Dämmung, 4 cm Luftschicht, 11,5 cm Verblendmauerwerk

Innenwände: 11,5 cm Kalksandsteinmauerwerk, 12 cm Gasbetonmauerwerk

Unterer Abschluss: 10 cm Betonsohle, 3,5 cm Dämmung, 4,5 cm Estrich

Geschossdecken: Stahlbetonmassivdecken, 3 cm Dämmung, 4 cm Estrich

Dachschrägen: 12 mm Gipskartonplatten auf Sparschalung, 10 cm Dämmung in der Balkenlage

Dachform: Satteldach mit Betondachsteineindeckung, innenliegende Dachrinne, Fallrohre aus Zinkblech, Stirnverkleidungen aus Plattenwerkstoff, Unterschläge aus Holz, Flachdachgaube mit Kunstschieferverkleidung

Geschosstreppe:

• KG/EG: Massive Treppe mit Fliesenbelag
• EG/DG: Massive Treppe mit Kunststeinstufen

Innentüren: KG: Teilweise einfache Metalltüren; sonst: Holzwerkstofftüren

Fenster: Ältere Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Außenjalousien

Außentüren: Haustür aus Holz, seitliches Fensterelement mit Einfachverglasung

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Gastherme

Sonstiges: Wallbox neben der Eingangssituation, Einbauküche und Kamin mit Einsatz im Erdgeschoss

 

Räume Kellergeschoss

Treppenhaus / Kellerflur:

• Wandverkleidung: Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich
• Fußboden: Fliesen

Heizungsraum:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Betondecke und Anstrich
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Sonstiges: Gastherme und elektrischer Durchlauferhitzer

Öllagerraum:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Betondecke
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Sonstiges: Kunststofföltanks noch vorhanden

Kellerraum I:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Profilholzverkleidung
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich
• Fußboden: Teppichboden
• Sonstiges: Wohnraumähnlich ausgebaut mit Heizkörpern und Holzfenstern ausgestattet

Kellerraum I:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Betondecke und Anstrich
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Anmerkung: In einem Kellerraum, hat sich augenscheinlich, schon vor dem Brand im Dezember 2024, ein Schwelbrand ereignet. In diesem Raum befinden sich die Hausanschlüsse und die Zähler für die beiden Wohnungen. Vor Ort waren die Decke und die Wände zum Teil noch verrußt.

 

Räume Erdgeschoss

Treppenflur:

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Deckenverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Treppe ins Dachgeschoss

 

Wohnung Nr. I:

Flur/Garderobe:

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich, Stuckleiste
• Fußboden: Fliesen mit Mosaikeinlage
• Sonstiges: Einbauschrank im Bereich der Garderobe

WC/Dusche:

• Wandverkleidung: Mosaikfliesen, Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich, Stuckleiste
• Fußboden: Mosaikfliesen
• Sonstiges: Waschbecken, bodengleiche Dusche mit Bodenablauf, Stand-WC mit Spülkasten

Küche:

• Wandverkleidung: Tapeten, Küchenschild aus Plattenwerkstoff
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Einbauküche in U-Form, mittiger Küchenblock mit Gasherd, Terrassentür

Wohn- und Esszimmer:

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich, Fliesen im Bereich des Kamins
• Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Kamin, Terrassentür

Zimmer:

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich, Stuckleiste
• Fußboden: Laminat

Zimmer:

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Deckenverkleidung: Putz und Anstrich, Stuckleiste
• Fußboden: Laminat

Bad:

• Wandverkleidung: Fliesen, Profilholzverkleidung, großflächig Spiegel
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: 2 Waschbecken, Dusche mit Kunststofftür, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne

Zimmer:

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich, Profilholzverkleidung
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung
• Fußboden: Laminat
• Sonstiges: Terrassentür

 

Räume Dachgeschoss

Treppenflur

• Wandverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich, Holzwerkstoffpaneele
• Deckenverkleidung: Glasgewebetapeten mit Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Treppe ins Erdgeschoss

 

Einstufung Zustand

Aufgrund eines Brandschadens und der erforderlichen Löscharbeiten insgesamt unbewohnbarer Zustand.

Zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Gebäudes fallen erhebliche Maßnahmen an. Der Brandherd war laut Auskunft im Dachgeschoss aufgrund eines technischen Defektes und dort im Wohnzimmer. Unmittelbar von der Brandeinwirkung sind etwa 50 % des Dachgeschosses (Wohnzimmer, Küche, HWR und Flurbereich) und Teile des Spitzbodens betroffen. Die übrigen Räume und Bereiche im Dachgeschoss und im Spitzboden weisen starke Rußbeaufschlagung auf. Teilweise sind die Dachsparren verkohlt und die Dacheindeckung ist punktuell offen (verschäumte Betondachsteine, Dämmung). Das Erdgeschoss und das Kellergeschoss sind zum Teil vom Löschwassereinsatz in Mitleidenschaft gezogen worden. Stellenweise war aufgrund des Feuchtigkeitseintrages bereits Schimmelbildung vorhanden. Zudem kann davon ausgegangen werden, dass in Teilen auch die Außenwände und der Estrichaufbau durchfeuchtet sind und hier entsprechende Maßnahmen erforderlich werden. Die Sanierung bzw. Überarbeitung des Balkonbelages ist erforderlich. Die Kunststofföltanks (ehem. Ölfeuerungsanlage) im Keller sind noch nicht demontiert.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Auffahrt und rückwärtige Flächen am Wohnhaus sowie Flächen am Gewächshaus mit Gehwegplatten

Einfriedung: Zur Straße Buschwerk bzw. Auffahrt offen gehalten, sonst verschiedene Zäune, Buschwerk und Nebengebäude

Terrasse: Oberfläche mit Gehwegplatten und Betonsteinpflasterung

Gartenanlage: Rasenflächen mit Anpflanzungen, Zierteich mit Folie

Nebengebäude: Doppelgarage mit Abstellraum: Massivbauweise mit Sichtmauerwerk, Giebel mit Holzverkleidung, Satteldach mit Betondachsteineindeckung, 2 Metallschwingtore zur Auffahrt, Metalltür zum Abstellraum Gewächshaus in Baumarktqualität

Einstufung: Übliche Gestaltung, ungepflegter Zustand